Perimetro della materia
Il catasto è l'inventario dei beni immobili tenuto dall'Agenzia delle Entrate a fini fiscali e civili. Pesa circa 2.780 quesiti sui circa 25.200 visibili di questo concorso (11 per cento) e serve ogni giorno allo Specialista tecnico: identificativi negli espropri, visure e planimetrie, frazionamenti per le opere pubbliche, patrimonio comunale, rendita come base di IMU e imposte.
Evoluzione storica e fonti
La L. 3682/1886 (Messedaglia) istituisce il catasto terreni geometrico particellare, a stima indiretta e non probatorio; il R.D. 1572/1931 ne è il testo unico. Il R.D.L. 652/1939 (L. 1249/1939) crea il catasto edilizio urbano, regolato dal d.P.R. 1142/1949; il d.P.R. 650/1972 introduce volture entro 30 giorni e aggiornamento obbligatorio della mappa. L'Agenzia del Territorio (d.lgs. 300/1999) confluisce nell'Agenzia delle Entrate dal 1° dicembre 2012 (art. 23-quater d.l. 95/2012). Seguono decentramento ai Comuni (art. 66 d.lgs. 112/1998, d.P.C.M. 14 giugno 2007), Anagrafe Immobiliare Integrata (art. 19 d.l. 78/2010) e delega fiscale L. 111/2023.
Catasto terreni
La particella è una porzione continua di terreno, in un solo comune, di un solo possessore, con uguale qualità e classe. La qualità è la coltura (seminativo, vigneto, uliveto, bosco), la classe il grado di produttività; la tariffa d'estimo per ettaro dà il reddito dominicale (proprietà) e il reddito agrario (capitale di esercizio e lavoro direttivo). La stima è indiretta: si stimano le aziende studio, si fissano le tariffe e si classano le altre particelle per confronto, secondo il principio di ordinarietà. Strade pubbliche e acque esenti da estimo stanno in mappa senza numero; porzioni con colture nettamente distinte vanno frazionate.
Catasto fabbricati
L'unità immobiliare urbana ha autonomia funzionale e reddituale. Il classamento assegna categoria e classe; la rendita è tariffa per consistenza (vani per A, metri cubi per B, metri quadrati per C), mentre D ed E sono a stima diretta (Modello 2N), dal 2016 senza gli imbullonati (art. 1 c. 21 L. 208/2015). Superficie catastale (d.P.R. 138/1998): muri per intero fino a 50 cm, al 50 per cento se in comunione. I beni comuni non censibili (scale, androni) non hanno rendita ma figurano nell'elenco subalterni; i censibili (alloggio portiere) l'hanno. I fabbricati rurali (art. 9 d.l. 557/1993) vanno in A/6 o D/10 con annotazione di ruralità.
| Gruppo | Contenuto | Esempi |
|---|---|---|
| A | Abitazioni e uffici | A/2, A/3, A/7, A/10 uffici |
| B | Uso collettivo | B/1 collegi, B/4 uffici pubblici, B/5 scuole |
| C | Commerciali ordinari | C/1 negozi, C/2 magazzini, C/6 box |
| D | Speciali, stima diretta | D/1 opifici, D/8 centri commerciali, D/10 rurali |
| E | Particolari | E/1 stazioni, E/3 servizi pubblici |
| F | Fittizie, senza rendita | F/1 area urbana, F/2 collabente, F/3 in costruzione, F/4 in definizione, F/5 lastrico |
Formazione, conservazione e aggiornamento
Fasi: formazione, pubblicazione con reclami, attivazione. La conservazione registra mutazioni oggettive (frazionamenti, nuove costruzioni, cambi di coltura, variazioni) e soggettive (volture). Termini: voltura entro 30 giorni dall'atto; DOCFA entro 30 giorni dall'abitabilità o servibilità (d.m. 701/1994), con rendita proposta rettificabile dall'ufficio entro 12 mesi. Con PREGEO: tipo di frazionamento (divide una particella), tipo mappale (inserisce un nuovo fabbricato); almeno tre punti fiduciali, libretto delle misure coerente con l'estratto di mappa, controllo delle mutue distanze. L'adempimento unico (Modello unico informatico) fa registrazione, trascrizione e voltura in un solo invio.
Rilievo e cartografia catastale
Le mappe d'impianto usano la proiezione Cassini-Soldner con molte origini locali, per contenere le deformazioni; oggi la cartografia è vettoriale, consultabile via WMS in ambiente GIS, e i rilievi GNSS si inquadrano in ETRF2000. La riconfinazione ricostruisce i confini con rototraslazione ai minimi quadrati sui punti omologhi; la livellazione dal mezzo elimina sfericità e rifrazione.
Profili fiscali e valore catastale
Per registro e successioni (art. 52 d.P.R. 131/1986) il valore catastale è rendita rivalutata del 5 per cento per il moltiplicatore; per l'IMU (art. 13 d.l. 201/2011, L. 160/2019) i moltiplicatori cambiano. Terreni: reddito dominicale rivalutato del 25 per cento per 90 (registro) o 135 (IMU).
| Tipologia | Registro | IMU |
|---|---|---|
| Prima casa | 110 | esente (salvo A/1, A/8, A/9) |
| A (non A/10), C/2, C/6, C/7 | 120 | 160 |
| B, C/3, C/4, C/5 | 140 | 140 |
| A/10, D/5 | 60 | 80 |
| D (non D/5) | 60 | 65 |
| C/1, E | 40,8 | 55 (C/1) |
Conformità catastale, atti e certificazioni
L'art. 19 c. 14 d.l. 78/2010 impone negli atti tra vivi sui fabbricati urbani identificativi, riferimento alle planimetrie e dichiarazione di conformità allo stato di fatto (conformità oggettiva), a pena di nullità; il c. 15 impone al notaio la verifica tra intestatari catastali e registri immobiliari (conformità soggettiva). La ditta è incompleta se mancano quote o diritti; il certificato per uso successorio ricostruisce gli immobili del defunto. A Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e in alcuni comuni di Udine, Belluno, Brescia e Vicenza vige il sistema tavolare (R.D. 499/1929) con iscrizione costitutiva.
Commissioni censuarie, reclami e ruolo dei Comuni
Il d.lgs. 198/2014 riorganizza le commissioni censuarie locali e centrale, con incarichi quinquennali. L'art. 1 c. 335-336 L. 311/2004 consente al Comune di chiedere il riclassamento delle microzone anomale e di segnalare immobili non dichiarati o mutati. Il d.P.C.M. 14 giugno 2007 affida ai Comuni, anche associati e in convenzione con l'Agenzia, consultazione, accettazione degli atti e verifiche; ai Comuni spettano l'accesso all'Anagrafe Immobiliare Integrata e una quota delle maggiori imposte accertate.
Collegamenti con le altre materie
- Edilizia e urbanistica: dopo permesso o SCIA scatta la DOCFA; il decreto di esproprio (d.P.R. 327/2001) indica foglio e particella e viene volturato.
- Estimo: la rendita è reddito ordinario, non valore di mercato; il valore catastale serve alle imposte, la stima sintetica o analitica al mercato.
- Topografia: punti fiduciali, rototraslazione, livellazione e GNSS reggono PREGEO e riconfinazioni.
- Beni culturali: gli immobili vincolati (d.lgs. 42/2004) hanno agevolazioni calcolate sulla rendita.
- Fondi UE: il patrimonio comunale finanziato dal FESR va aggiornato in catasto.
Errori tipici e trappole d'esame
- Confondere reddito dominicale (proprietà) e agrario (capitale e lavoro).
- Scambiare voltura (soggettiva) e DOCFA (oggettiva).
- Confondere tipo mappale (nuovo fabbricato) e tipo di frazionamento (divisione).
- Dare una rendita ai beni comuni non censibili: non ne hanno.
- Confondere conformità oggettiva (planimetria) e soggettiva (intestatari).
- Usare i moltiplicatori IMU per il registro (160 contro 120 per le abitazioni).
- Citare ancora l'Agenzia del Territorio: dal 2012 è Agenzia delle Entrate.
- Scambiare F/3 (in costruzione) con F/4 (in definizione).
- Ritenere il catasto probatorio della proprietà: lo sono i registri immobiliari, salvo sistema tavolare.
- Credere definitiva la rendita proposta: rettificabile entro 12 mesi.
Checklist di ripasso
- Quali norme fondano catasto terreni e catasto edilizio urbano?
- Come si definisce la particella?
- Che differenza c'è tra stima diretta e indiretta?
- Quali gruppi di categorie esistono e quali sono a stima diretta?
- Entro quanti giorni si presentano voltura e DOCFA?
- Entro quanto l'ufficio rettifica la rendita proposta?
- Cosa distingue tipo mappale, frazionamento e particellare?
- Come si calcola il valore catastale per registro e per IMU?
- Cosa impone l'art. 19 c. 14 d.l. 78/2010?
- Dove vige il sistema tavolare e con quale efficacia?
- Quali poteri ha il Comune con la L. 311/2004 e il d.P.C.M. 2007?