Legislazione nazionale in materia di edilizia e urbanistica — scheda di studio

Perimetro della materia e peso nel quiz

Circa 3.000 quesiti in banca dati: è tra le materie più pesanti. Il cuore è il Testo unico dell'edilizia (d.P.R. 380/2001): definizioni, titoli abilitativi, vigilanza, sanzioni, sanatorie e condoni. Intorno: pianificazione urbanistica (L. 1150/1942, DM 1444/1968, leggi regionali, rigenerazione urbana), espropriazione (d.P.R. 327/2001) e tutela giurisdizionale.

Il Testo unico dell'edilizia (d.P.R. 380/2001): l'ossatura

La Parte I disciplina l'attività edilizia (titoli, agibilità, vigilanza, sanzioni); la Parte II è normativa tecnica: opere in conglomerato cementizio armato e a struttura metallica (denuncia dei lavori art. 65, collaudo statico art. 67), barriere architettoniche, zone sismiche (denuncia art. 93, autorizzazione art. 94). L'art. 3 definisce gli interventi: manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica. Lo stato legittimo (art. 9-bis, riscritto dal Salva Casa) risulta dal titolo originario e dall'ultimo titolo successivo, integrati da tolleranze e sanatorie.

Titoli abilitativi: chi, cosa, quando

Dopo il d.lgs. 222/2016 ("SCIA 2") i regimi sono quattro. Edilizia libera (art. 6): senza titolo. CILA (art. 6-bis): regime residuale, comunicazione asseverata, lavori subito. SCIA (art. 22): interventi su parti strutturali e ristrutturazione leggera, lavori subito, controllo comunale in 30 giorni. SCIA alternativa (art. 23): ristrutturazione pesante, lavori dopo 30 giorni. Permesso di costruire (art. 10): nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica e pesante; presuppone conformità agli strumenti urbanistici e urbanizzazioni (art. 12); inizio lavori entro 1 anno, fine entro 3 anni, proroga motivata (art. 15); istruttoria di 60 giorni e silenzio-assenso, escluso con vincoli (art. 20). Il contributo di costruzione (art. 16) somma oneri di urbanizzazione e costo di costruzione; esoneri nell'art. 17. L'agibilità è una segnalazione certificata (art. 24) entro 15 giorni dall'ultimazione, con attestazione del tecnico. Il certificato di destinazione urbanistica (art. 30) vale un anno.

Vigilanza, abusi e sanzioni

Vigila il dirigente o responsabile dell'ufficio comunale (art. 27); il reato lo accerta la polizia giudiziaria. La lottizzazione abusiva (art. 30) è materiale o cartolare: ordinanza di sospensione e, dopo 90 giorni, acquisizione delle aree al patrimonio comunale; è anche reato (art. 44 lett. c). Per opere senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali (art. 31) il dirigente ingiunge la demolizione: se non si ottempera in 90 giorni, opera e area di sedime sono acquisite gratuitamente al Comune. La parziale difformità (art. 34) comporta demolizione o, se pregiudica la parte conforme, sanzione pari al doppio del costo di produzione o del valore venale. Le tolleranze (art. 34-bis, dal 2% al 5%) non sono abuso. L'accertamento di conformità (art. 36) esige la doppia conformità, silenzio di 45 giorni = rigetto; l'art. 36-bis (d.l. 69/2024 conv. L. 105/2024, "Salva Casa") sana parziali difformità e variazioni essenziali con conformità sfalsata e silenzio-assenso in 45 giorni. I condoni sono tre e chiusi: L. 47/1985, L. 724/1994, d.l. 269/2003. Fuori dai centri abitati le opere ante 1° settembre 1967 non richiedevano licenza.

Pianificazione urbanistica: dalla L. 1150/1942 alle leggi regionali

La legge urbanistica prevede i piani territoriali di coordinamento per le aree vaste, il PRG (art. 7), adottato dal consiglio comunale e approvato dalla Regione, con misure di salvaguardia tra adozione e approvazione, e i piani attuativi: piani particolareggiati, lottizzazioni convenzionate (art. 28, con convenzione e garanzie fideiussorie), piani di recupero (L. 457/1978), PEEP (L. 167/1962). Il DM 1444/1968, tuttora vigente, fissa le zone A-F, lo standard di 18 mq per abitante e i 10 metri tra pareti finestrate. I vincoli conformativi (zonizzazione) non scadono e non si indennizzano; i vincoli espropriativi durano cinque anni e si reiterano solo con motivazione e indennizzo. Il governo del territorio è materia concorrente Stato-Regioni (art. 117 co. 3 Cost.). Le leggi regionali di terza generazione sdoppiano il piano comunale in componente strutturale e operativa quinquennale.

Espropriazione per pubblica utilità (d.P.R. 327/2001)

Quattro fasi (art. 8): vincolo preordinato all'esproprio (dura 5 anni, art. 9); dichiarazione di pubblica utilità (con il progetto definitivo, efficace 5 anni, art. 13); indennità provvisoria (art. 20); decreto di esproprio (art. 23), eseguito entro due anni. Aree edificabili: valore venale (art. 37); aree agricole: valore agricolo effettivo (art. 40). L'acquisizione sanante (art. 42-bis, dopo che Corte cost. 293/2010 annullò l'art. 43) sana l'uso senza titolo con valore venale più 10% per il pregiudizio non patrimoniale.

Collegamenti con le altre materie del concorso

• Tecnica delle costruzioni: Parte II del TU, c.a. e zone sismiche, NTC 2018.
• Beni culturali: autorizzazione paesaggistica (art. 146 d.lgs. 42/2004) e procedura semplificata d.P.R. 31/2017.
• Sicurezza cantieri: PSC, POS, notifica preliminare allegata alla pratica edilizia.
• Catasto: DOCFA dopo i lavori, conformità catastale negli atti.

Errori tipici e trappole d'esame

• Confondere CILA (residuale) e SCIA (parti strutturali).
• Rispondere che l'agibilità è "rilasciata dal Comune": è una segnalazione del privato.
• Confondere totale difformità (art. 31, acquisizione) e parziale (art. 34, sanzione pecuniaria).
• Credere che la lottizzazione abusiva sia solo illecito amministrativo: è anche reato.
• Invertire i vincoli: è quello espropriativo a durare cinque anni.
• Considerare abrogato il DM 1444/1968 o sbagliare 18 mq e 10 metri.
• Attribuire alla Regione l'ingiunzione di demolizione: è del dirigente comunale.
• Confondere doppia conformità (art. 36, silenzio-rigetto) e conformità sfalsata (art. 36-bis, silenzio-assenso).

Checklist di ripasso

1. So collocare un intervento tra le definizioni dell'art. 3.
2. Distinguo edilizia libera, CILA, SCIA, SCIA alternativa e permesso.
3. Ricordo 60 giorni, 1 anno, 3 anni e quando il silenzio-assenso non opera.
4. So chi vigila, chi ingiunge e cosa accade dopo 90 giorni.
5. Distinguo artt. 31, 34, 34-bis, 36 e 36-bis.
6. Ricordo i tre condoni e la data del 1° settembre 1967.
7. Ricordo zone A-F, 18 mq/abitante e 10 metri; distinguo vincoli conformativi ed espropriativi.
8. So le quattro fasi dell'esproprio e i criteri di indennità.

Riferimenti

Norme: d.P.R. 380/2001; L. 1150/1942; L. 765/1967; DM 1444/1968; L. 167/1962; L. 457/1978; L. 47/1985; L. 724/1994; d.l. 269/2003; d.lgs. 222/2016; d.l. 69/2024 conv. L. 105/2024; d.P.R. 327/2001; d.P.R. 383/1994; L. 241/1990; art. 117 Cost. Sulla piattaforma: riassunto generale e mappa del concorso, flashcard della materia, banca dati quiz con le spiegazioni.