Riassunto - Catasto - 882 Specialisti Tecnici - RIPAM Coesione

Che cos'è il catasto

Che cos'è, in fondo, il catasto? È l'inventario generale dei beni immobili che esistono sul territorio nazionale, tenuto per comune e aggiornato nel tempo, nel quale ogni porzione di suolo e ogni costruzione viene descritta sotto tre profili che restano sempre distinti: il profilo geometrico (dove sta il bene, che forma e che estensione ha, rappresentata sulla mappa), il profilo soggettivo (chi ne risulta possessore o titolare di diritti reali, con le rispettive quote) e il profilo estimativo (quale reddito medio ordinario il bene è capace di produrre, espresso come reddito dominicale e agrario per i terreni e come rendita catastale per i fabbricati). Il catasto italiano nasce con la legge di unificazione del 1886, la cosiddetta legge Messedaglia (legge 1 marzo 1886, n. 3682), che decise di sostituire i molti catasti preunitari, diversissimi tra loro, con un unico catasto geometrico, particellare, uniforme e a estimo indiretto. Ognuno di questi aggettivi porta un'informazione precisa che il quiz ama verificare. Geometrico significa che il catasto è fondato sulla misura e sulla rappresentazione cartografica dei beni, non su semplici descrizioni verbali. Particellare significa che l'unità elementare del censimento è la particella, cioè una porzione continua di terreno omogenea per possessore, qualità e classe, e non l'intera azienda o l'intero patrimonio del proprietario. Uniforme significa che criteri, scale e metodi di stima sono gli stessi in tutto il Paese. A estimo indiretto significa che il reddito non è accertato caso per caso, ma per confronto: si stabilisce una tariffa per ciascuna qualità e classe e la si applica a tutte le particelle che vi appartengono.

La finalità originaria è fiscale: ripartire in modo perequato le imposte sui beni immobili. Con il tempo il catasto ha assunto anche una funzione civile e amministrativa, perché i suoi identificativi sono l'unico modo univoco per indicare un immobile in un contratto, in un decreto di esproprio, in un permesso di costruire o in una delibera di un ente locale. Per questo la materia interessa uno Specialista tecnico che deve attuare progetti finanziati dai fondi di coesione: prima di progettare una strada, un depuratore o la riqualificazione di un edificio pubblico occorre sapere esattamente su quali particelle si interviene e chi ne risulta intestatario.

Perché il catasto non è probatorio

Il tratto che più distingue il catasto italiano è la sua natura non probatoria. Le risultanze catastali non provano la proprietà né l'esistenza di diritti reali: dicono chi risulta possessore ai fini fiscali, ma la titolarità giuridica si dimostra con gli atti (contratti, sentenze, successioni) e con la loro trascrizione nei registri immobiliari. Il codice civile conferma questa impostazione nella disciplina del regolamento di confini: il giudice può usare ogni mezzo di prova e solo in mancanza di altri elementi si attiene al confine delineato dalle mappe catastali (art. 950 c.c.). La mappa è dunque un indizio, un elemento sussidiario, non un titolo. Il contrario avviene nel sistema tavolare, ereditato dall'ordinamento austro-ungarico e tuttora vigente nelle province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e in alcuni comuni delle province di Udine, Belluno, Brescia e Vicenza: lì l'iscrizione nel libro fondiario (intavolazione) ha efficacia costitutiva e il libro fa fede dei diritti. Nessuna delle regioni destinatarie di questo concorso è in regime tavolare, ma la distinzione tra catasto ordinario e libro fondiario è tra le più chieste in assoluto.

Catasto e pubblicità immobiliare: due archivi, due domande diverse

Accanto al catasto esiste la pubblicità immobiliare, tenuta dai servizi di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (le storiche Conservatorie dei registri immobiliari). Qui si trascrivono gli atti che trasferiscono, costituiscono o modificano diritti reali sugli immobili, secondo le regole del codice civile (artt. 2643 e seguenti): la trascrizione non è condizione di validità dell'atto tra le parti, ma lo rende opponibile ai terzi e risolve i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene (art. 2644 c.c.). Il modo più sicuro per fissare la differenza è pensare alle due domande a cui i due archivi rispondono. Il catasto risponde a "che cosa è questo bene, dove sta, quanto rende e chi lo possiede ai fini fiscali"; i registri immobiliari rispondono a "quali atti giuridici riguardano questo bene e questa persona, e chi può opporli a chi". I registri immobiliari sono ordinati su base personale (si cerca per nome del soggetto), il catasto è ordinato su base reale (si parte dall'immobile, anche se è possibile la ricerca per soggetto). Dal 2010 la legge ha previsto l'Anagrafe immobiliare integrata, che mette in relazione i due archivi per fornire un quadro unitario dell'immobile, dei suoi dati censuari e dei diritti che lo riguardano, ma l'integrazione è informativa: non ha reso probatorio il catasto.

Chi è il protagonista

Il soggetto che tiene il catasto è oggi l'Agenzia delle Entrate, attraverso la direzione centrale dedicata ai servizi catastali, cartografici e di pubblicità immobiliare e gli Uffici provinciali-Territorio. Fino al 2012 la competenza apparteneva all'Agenzia del Territorio, istituita con la riforma delle agenzie fiscali del 1999 e incorporata nell'Agenzia delle Entrate dal 1 dicembre 2012. Intorno all'Agenzia ruotano tre altri attori. I tecnici abilitati (ingegneri, architetti, geometri, periti edili e agrari, dottori agronomi e forestali) redigono e firmano gli atti di aggiornamento, dai tipi mappali ai DOCFA, e li trasmettono per via telematica. I Comuni, che sono destinatari naturali delle informazioni catastali per la fiscalità locale e per il controllo edilizio, collaborano con l'Agenzia segnalando gli immobili non dichiarati o classati in modo incoerente e ricevono le dichiarazioni presentate. I possessori degli immobili, infine, sono i soggetti obbligati alle dichiarazioni e sono i titolari dell'interesse a contestare rendite e classamenti.

Come entra nella prova

Nella prova scritta il catasto è una delle componenti del blocco "nozioni di estimo, catasto e topografia": si presenta come domande secche di definizione (che cosa è una particella, che cosa è un'unità immobiliare urbana, che cosa significa "non probatorio"), di procedura (quale atto si usa per introdurre un fabbricato in mappa, entro quanti giorni si dichiara una nuova costruzione) e di lettura fiscale (con quale moltiplicatore si passa dalla rendita alla base imponibile). I temi che la banca dati insiste di più a chiedere sono, nell'ordine, il catasto terreni e la sua formazione e conservazione, il catasto fabbricati e le sue categorie, gli atti di aggiornamento (DOCFA e PREGEO), la rendita catastale e il classamento, il rapporto con la pubblicità immobiliare e con il sistema tavolare. Questa dispensa è pesata di conseguenza.

Un esempio concreto rende l'idea del perché la materia sia richiesta a chi dovrà lavorare negli enti del Mezzogiorno. Il Comune di Matera ottiene un finanziamento FSC per riqualificare un'area a verde ai margini del centro. Il tecnico che istruisce il progetto deve estrarre le particelle interessate dalla mappa, verificarne gli intestatari con una visura, capire se una di esse è già "ente urbano" perché vi insiste un fabbricato censito, e prevedere, se l'area non è comunale, un frazionamento e un esproprio. Ognuno di questi passaggi è un istituto catastale che il quiz può isolare.

La trappola del quiz. L'errore più frequente è rispondere che "il catasto attesta la proprietà" o che "l'intestazione catastale fa fede fino a querela di falso". Il catasto italiano è non probatorio: l'intestazione è un dato fiscale-amministrativo, prova la proprietà solo il titolo trascritto. Seconda trappola: attribuire al catasto la funzione di "rendere opponibili ai terzi" gli atti, che appartiene invece alla trascrizione nei registri immobiliari. Terza: confondere l'Agenzia del Territorio, che non esiste più dal 2012, con l'attuale Agenzia delle Entrate.

Le fonti da conoscere e come sono stratificate

La normativa catastale è antica e stratificata, e il quiz la usa soprattutto per verificare che il candidato sappia quale norma governa quale catasto. Per il catasto terreni il testo base è il R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572, testo unico delle leggi sul nuovo catasto terreni, che raccoglie la disciplina nata con la legge del 1886 e ne fissa le operazioni di formazione e conservazione; i regolamenti attuativi sono due regi decreti degli anni Trenta: il R.D. 12 ottobre 1933, n. 1539, regolamento per l'esecuzione delle disposizioni legislative sul riordinamento dell'imposta fondiaria, che disciplina la formazione del nuovo catasto terreni, e il R.D. 8 dicembre 1938, n. 2153, regolamento per la conservazione del nuovo catasto terreni. Va tenuto ben distinto da questi il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142, il cui titolo è "regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano", cioè dei fabbricati. Il programma d'esame del bando lo elenca accanto a entrambi i catasti, e quindi un quesito che lo colleghi genericamente alla "disciplina regolamentare del catasto" non è sbagliato; ma se il quesito chiede quale sia l'oggetto proprio di quel regolamento, la risposta è il catasto edilizio urbano, mentre la formazione e la conservazione del catasto terreni hanno i propri regolamenti nei regi decreti del 1933 e del 1938. Per il catasto fabbricati il testo istitutivo è il R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652, convertito nella legge 11 agosto 1939, n. 1249, che crea il nuovo catasto edilizio urbano, e il regolamento è il d.P.R. 1 dicembre 1949, n. 1142. Il nuovo catasto edilizio urbano è entrato in conservazione il 1 gennaio 1962. Il d.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 è il regolamento della revisione delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo: è la fonte delle microzone, del calcolo della superficie catastale e di un nuovo quadro delle categorie mai entrato in vigore. Il D.M. 19 aprile 1994, n. 701 disciplina la procedura DOCFA per le dichiarazioni al catasto fabbricati. Il D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 definisce l'unità immobiliare urbana e i manufatti che non vanno censiti. Il d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 650 regola le volture. Norme più recenti hanno innestato singoli istituti: la legge finanziaria 2005 (legge 311/2004, art. 1, commi 335 e seguenti) sulle revisioni del classamento e sulla collaborazione dei Comuni; il D.L. 262/2006 sull'aggiornamento delle colture tramite le dichiarazioni agricole; il D.L. 78/2010, art. 19, sull'Anagrafe immobiliare integrata, sui fabbricati mai dichiarati e sulla conformità catastale negli atti; il D.L. 201/2011 sul passaggio dei fabbricati rurali al catasto fabbricati; la legge 208/2015 sulla stima degli immobili a destinazione speciale. Non è necessario memorizzare tutto, ma bisogna saper collocare ogni istituto nel suo "strato".

Le banche dati dell'Agenzia

Il catasto è organizzato in archivi distinti ma collegati. La banca dati censuaria contiene, per il catasto terreni e per il catasto fabbricati, i dati identificativi di ogni particella o unità, il classamento (qualità e classe, oppure categoria e classe), la consistenza, i redditi o la rendita, e le intestazioni con i diritti e le quote. La banca dati cartografica contiene le mappe, ormai interamente digitalizzate e georiferite, consultabili anche tramite servizi di visualizzazione geografica; la mappa è l'archivio grafico del catasto terreni e riporta particelle, fabbricati, strade e acque. La banca dati planimetrica conserva le planimetrie delle unità immobiliari urbane e gli elaborati planimetrici dei fabbricati. Accanto a queste, l'Osservatorio del mercato immobiliare pubblica semestralmente le quotazioni indicative dei valori di mercato per zona, che non sono dati catastali ma servono da riferimento estimativo. L'accesso avviene attraverso i servizi telematici: i professionisti abilitati usano la piattaforma SISTER per consultazioni e per l'invio degli atti di aggiornamento; i cittadini consultano gratuitamente gli immobili di cui sono titolari tramite l'area riservata dell'Agenzia. Le consultazioni sono soggette a tributi speciali catastali, salvo le esenzioni previste per i titolari e per le pubbliche amministrazioni.

Gli identificativi catastali

Un immobile si individua con una sequenza gerarchica: il Comune (indicato con il codice catastale alfanumerico), l'eventuale sezione (usata nei comuni che hanno accorpato più territori o che distinguono sezioni urbane), il foglio di mappa (porzione di territorio comunale rappresentata su un unico elaborato cartografico), la particella (chiamata anche mappale o numero di mappa) e, per il catasto fabbricati, il subalterno, che individua la singola unità immobiliare all'interno di un fabbricato o di una particella. La particella è quindi il perno del sistema: nel catasto terreni è l'unità del censimento, nel catasto fabbricati è il contenitore dei subalterni. Due o più particelle possono risultare "graffate" quando costituiscono insieme un'unica unità immobiliare, per esempio un capannone che si estende su due mappali.

Visure, certificati, estratti di mappa

La visura catastale è la consultazione dei dati censuari. Può essere attuale o storica (la storica ricostruisce le variazioni nel tempo dell'immobile o delle intestazioni), per immobile (partendo dagli identificativi) o per soggetto (partendo da nome e codice fiscale, o dalla denominazione dell'ente). Riporta i dati identificativi, i dati di classamento (zona censuaria, categoria, classe, consistenza, superficie catastale, rendita; per i terreni qualità, classe, superficie, reddito dominicale e agrario) e gli intestati con i diritti e le quote. La visura ha valore informativo; il certificato catastale è il documento con cui l'ufficio attesta il contenuto degli atti. L'estratto di mappa è la riproduzione di una porzione della mappa con le particelle interessate; nella versione digitale rilasciata per gli atti di aggiornamento è il supporto obbligatorio su cui il tecnico lavora con PREGEO. La planimetria di un'unità è rilasciata soltanto agli aventi diritto (proprietari, titolari di diritti reali e loro delegati), a differenza della visura e della mappa che sono pubbliche.

Le volture

La voltura è l'atto di aggiornamento delle intestazioni: trasferisce, nei registri catastali, la titolarità dal vecchio al nuovo possessore in conseguenza di un atto (compravendita, donazione, successione, sentenza, decreto di esproprio). La domanda di voltura va presentata entro trenta giorni dalla registrazione dell'atto o dalla presentazione della dichiarazione di successione; per gli atti notarili, dai primi anni Duemila, la voltura avviene automaticamente perché il notaio trasmette il modello unico informatico che registra, trascrive e voltura contemporaneamente. Anche per le successioni telematiche la voltura è oggi automatica, salvo espressa esclusione. Quando la catena degli atti non è stata aggiornata, si presenta una voltura con "passaggi intermedi" che ricostruisce i trasferimenti mancanti. La voltura non produce effetti giuridici sul diritto di proprietà: serve a far corrispondere l'archivio fiscale alla realtà giuridica, e la mancata voltura non rende inefficace l'atto.

L'Anagrafe immobiliare integrata

Istituita dall'art. 19 del D.L. 78/2010, l'Anagrafe immobiliare integrata è la base di dati che collega catasto e registri immobiliari per attestare, per ciascun immobile, i dati identificativi e censuari, l'intestazione catastale e i diritti risultanti dalle trascrizioni. Il suo prodotto più caratteristico è l'attestazione integrata ipotecario-catastale. La sua utilità per un ente locale è evidente nei procedimenti di esproprio: consente di verificare in un unico passaggio se l'intestatario catastale coincide con il titolare risultante dai registri.

Esempio calato sull'ente: la Provincia di Cosenza progetta una pista ciclabile con fondi FESR lungo un tratto di strada provinciale. Il tecnico esegue visure per immobile sulle particelle confinanti, poi visure per soggetto sui nomi emersi per trovare eventuali altre particelle degli stessi intestatari e infine, tramite l'attestazione integrata, controlla che non vi siano trascrizioni successive (vendite non volturate, ipoteche) che cambierebbero i destinatari degli atti espropriativi.

La trappola del quiz. Il quiz confonde deliberatamente: la voltura con la trascrizione (la prima aggiorna il catasto, la seconda i registri immobiliari); la visura con il certificato (solo il secondo è un'attestazione dell'ufficio); l'estratto di mappa con la planimetria (il primo appartiene al catasto terreni e rappresenta le particelle, la seconda al catasto fabbricati e rappresenta l'interno di un'unità). Un altro tranello riguarda le fonti: il R.D. 1572/1931 è il testo unico del catasto terreni, il R.D.L. 652/1939 istituisce il catasto edilizio urbano, il d.P.R. 138/1998 è il regolamento della revisione degli estimi e delle zone censuarie, non la legge istitutiva di alcun catasto; il d.P.R. 1142/1949 è, per titolo e contenuto, il regolamento del catasto edilizio urbano (anche se il programma d'esame lo cita accanto a entrambi i catasti), mentre i regolamenti specifici del catasto terreni sono i regi decreti del 1933 (formazione) e del 1938 (conservazione).

Oggetto e unità del catasto terreni

Il catasto terreni censisce il suolo del territorio nazionale diviso in particelle e, storicamente, anche le costruzioni rurali che servono al fondo. La particella è definita come una porzione continua di terreno, situata in un medesimo comune, appartenente allo stesso possessore, avente la stessa qualità e classe (o la stessa destinazione, per le aree non produttive). Se una di queste condizioni viene meno, per esempio perché metà del campo diventa vigneto o perché una parte viene venduta, la particella deve essere divisa. Le particelle sono numerate per foglio; il foglio è l'unità cartografica in cui è suddiviso il territorio comunale. La mappa è l'insieme dei fogli e rappresenta, oltre alle particelle, i fabbricati, le strade, le acque e i confini amministrativi; la scala tipica è 1:2000, con 1:1000 (o maggiore) nei centri abitati e 1:4000 nelle zone montane o a scarsa produttività. In mappa le strade pubbliche e le acque pubbliche non sono particelle numerate ma "enti" senza reddito. Un fabbricato censito al catasto fabbricati compare in mappa con la propria sagoma e la particella corrispondente passa nel catasto terreni alla dizione ente urbano, che non ha reddito dominicale né agrario perché la sua redditività è espressa dalla rendita delle unità urbane.

Le operazioni di formazione

La formazione del catasto terreni, descritta nel testo unico del 1931, si articola in operazioni geometriche e operazioni estimative. Le operazioni geometriche comprendono la delimitazione (individuazione dei confini comunali), la terminazione (apposizione di termini ai confini delle proprietà) e il rilevamento particellare, da cui deriva la mappa. Le operazioni estimative sono quattro e il quiz chiede spesso di distinguerle. La qualificazione individua le qualità di coltura presenti nel comune (seminativo, seminativo irriguo, seminativo arborato, vigneto, uliveto, frutteto, agrumeto, prato, pascolo, bosco ceduo, bosco d'alto fusto, castagneto da frutto, incolto produttivo e così via). La classificazione suddivide ogni qualità in classi secondo il grado di produttività, dalla prima, che è la più produttiva, all'ultima; il numero di classi varia con la variabilità dei terreni del comune, e quando non ha senso distinguere si usa la classe unica, indicata con "U". Il classamento attribuisce a ciascuna particella la qualità e la classe che le competono, per confronto con le particelle tipo scelte come campione. La formazione delle tariffe, infine, determina per ogni qualità e classe la tariffa d'estimo, cioè il reddito per ettaro, espresso come reddito dominicale e reddito agrario. È questa la logica dell'estimo indiretto: si stima il reddito di poche particelle tipo, si costruiscono le tariffe e si applicano a tutte le particelle classate.

Reddito dominicale e reddito agrario

Il reddito dominicale è la parte del reddito medio ordinario del terreno che spetta al proprietario in quanto titolare del capitale fondiario (la terra e i capitali stabilmente investiti: sistemazioni, impianti arborei, fabbricati rurali), al netto delle spese e delle perdite eventuali (le spese di conservazione del capitale, le quote di reintegrazione, le perdite ordinarie), ma senza alcuna deduzione per imposte, sovrimposte e contributi. Il punto merita attenzione perché è la stessa regola che vale per la rendita catastale dei fabbricati: il reddito catastale è un reddito imponibile, cioè la grandezza su cui l'imposta si calcola, e non avrebbe senso determinarlo al netto dell'imposta che deve ancora essere applicata. Il testo unico del 1931 definisce infatti il reddito imponibile come la parte del prodotto totale del fondo che rimane al proprietario, netta dalle spese e dalle perdite eventuali; la coppia "netto di spese, lordo di imposte" va quindi memorizzata una volta per tutti e due i catasti. Il reddito agrario è la parte del reddito che remunera il capitale di esercizio (scorte, macchine, bestiame) e il lavoro di organizzazione dell'impresa; spetta a chi esercita l'attività agricola sul fondo, che può essere il proprietario oppure l'affittuario. La distinzione ha conseguenze fiscali dirette: il reddito dominicale è dichiarato dal proprietario, il reddito agrario da chi conduce il fondo. Entrambi i redditi sono determinati moltiplicando la tariffa d'estimo per la superficie della particella, espressa in ettari, are e centiare, e sono riferiti a un'epoca censuaria ormai risalente. Per adeguarli alla moneta corrente la legge prevede rivalutazioni: ai fini dell'imposta sui redditi il reddito dominicale è rivalutato dell'80 per cento e il reddito agrario del 70 per cento; ai fini dell'IMU e delle imposte sui trasferimenti il reddito dominicale è rivalutato del 25 per cento e poi moltiplicato per i coefficienti che vedremo nel capitolo fiscale. Il reddito catastale è medio e ordinario: non tiene conto delle capacità del singolo agricoltore né delle annate eccezionali, e questa è proprio la sua funzione perequativa.

Qualità particolari e destinazioni senza reddito

Accanto alle qualità agricole esistono destinazioni prive di reddito che il quiz mette spesso tra le alternative sbagliate. L'"ente urbano" è la particella su cui insiste un fabbricato censito al catasto fabbricati. Il "fabbricato rurale" era, fino alla riforma del 2011-2012, la costruzione strumentale al fondo censita al catasto terreni senza reddito proprio, perché il suo contributo era già compreso nel reddito dominicale del terreno; oggi i fabbricati rurali devono essere dichiarati al catasto fabbricati e la dizione sopravvive solo negli archivi non aggiornati. "Area di enti urbani e promiscui" indica le corti e le aree comuni a fabbricati; "relitto stradale" e "incolto sterile" indicano superfici improduttive; "acque esenti da estimo" le acque pubbliche. Il candidato deve sapere che un terreno con destinazione "ente urbano" non produce reddito dominicale e che la sua fiscalità segue le unità urbane che vi insistono, mentre un terreno edificabile secondo il piano regolatore resta, nel catasto terreni, classato con la qualità agricola che ha di fatto: il catasto fotografa la coltura, non la potenzialità urbanistica.

Le partite speciali del catasto terreni

Accanto alle partite ordinarie, intestate ai possessori, il catasto terreni ha sempre tenuto alcune partite speciali, numerate da zero a cinque, che raccolgono le porzioni di territorio prive di reddito o prive di un'intestazione ordinaria. La partita zero elenca i numeri di mappa soppressi, cioè le particelle che non esistono più perché fuse o frazionate. La partita 1 raccoglie le aree di enti urbani e promiscui, ossia il suolo su cui insistono i fabbricati censiti al catasto fabbricati e i fabbricati "promiscui", in parte rurali e in parte urbani: il reddito di queste aree è già espresso dalla rendita delle unità urbane, e per questo non hanno reddito dominicale né agrario. La partita 2 raccoglie gli accessori comuni a enti rurali, o a enti rurali e urbani: corti, aie, strade interne di servizio a più fondi, che non hanno un'intestazione propria perché servono più particelle di possessori diversi e il cui contributo al reddito è già compreso in quello dei fondi serviti. La partita 3 raccoglie le aree dei fabbricati rurali o urbani da accertare, suddivise in subalterni: è una posizione transitoria, in attesa che l'ufficio definisca la situazione del fabbricato. La partita 4 raccoglie le acque esenti da estimo, cioè fiumi, laghi, canali e alvei pubblici, e la partita 5 le strade pubbliche. Queste ultime due spiegano perché in mappa strade e acque pubbliche non compaiono come particelle numerate: sono rappresentate come "enti" lineari o areali senza numero e senza reddito, e i frazionamenti che le interessano (per esempio l'ampliamento di una strada comunale su terreni privati) creano particelle destinate, dopo l'acquisizione, a essere soppresse e a confluire nella partita delle strade. Nell'archivio informatico attuale il concetto di partita è stato in gran parte assorbito dall'intestazione per soggetto, ma le dizioni sopravvivono nelle visure e nei quiz, dove compaiono come alternative tra loro: il candidato deve ricordare che "ente urbano" e "area di enti urbani e promiscui" descrivono la stessa situazione (suolo con fabbricato censito al catasto fabbricati), che gli accessori comuni sono porzioni a servizio di più fondi e non producono reddito autonomo, e che acque esenti da estimo e strade pubbliche sono fuori dall'estimo per natura, non per un'esenzione fiscale concessa al possessore. Per un ente locale la conseguenza pratica è che la strada comunale realizzata con fondi di coesione, una volta acquisite le aree e approvato il frazionamento, esce dal novero delle particelle produttive e non genera alcun reddito catastale a carico del Comune.

Il sistema di riferimento delle mappe

La mappa catastale è una carta tecnica e come tale è costruita in un sistema di riferimento. Le mappe di impianto del nuovo catasto terreni furono disegnate nella rappresentazione di Cassini-Soldner, con numerose origini locali distribuite sul territorio nazionale, ognuna valida per un'area limitata: le coordinate catastali di una particella non sono quindi coordinate geografiche assolute ma coordinate piane riferite all'origine della propria zona. Solo una parte del territorio è stata rilevata direttamente nel sistema nazionale Gauss-Boaga. Questa origine storica spiega due cose che il quiz chiede al confine con la topografia. La prima è che, quando il tecnico esegue un rilievo con strumenti satellitari, ottiene coordinate in un sistema globale (oggi il sistema geodetico nazionale ETRF2000) che devono essere "inquadrate" nella mappa: l'inquadramento avviene attraverso i punti fiduciali, le cui coordinate sono note nel sistema catastale locale e servono da ponte tra il rilievo e la cartografia. La seconda è che le mappe attuali, interamente digitalizzate, sono state georiferite e possono essere sovrapposte a ortofoto e a cartografie comunali, ma la precisione della mappa resta quella del rilievo di impianto, spesso di inizio Novecento e in scala 1:2000: le discordanze di qualche metro tra mappa e stato dei luoghi non sono errori del tecnico ma limiti fisiologici dell'impianto, e per questo la procedura PREGEO confronta le distanze misurate tra i punti fiduciali invece di fidarsi delle coordinate assolute. Un esempio chiarisce: il Comune di Avellino, per un intervento FESR su una strada di collegamento, rileva con GPS i confini delle particelle da acquisire; il tecnico appoggia il rilievo a tre punti fiduciali della zona e PREGEO inserisce la nuova geometria nella mappa in modo coerente con gli atti precedenti, anche se le coordinate assolute della mappa d'impianto differiscono da quelle satellitari. La trappola del quiz è far credere che la mappa catastale sia una carta in coordinate geografiche assolute o che il rilievo GPS possa essere inserito in mappa senza appoggio ai fiduciali.

Come si legge una visura di terreni

La visura del catasto terreni riporta, per ciascuna particella, foglio e numero, eventuale subalterno o porzione, qualità, classe, superficie (ettari, are, centiare), reddito dominicale e reddito agrario in euro, e gli intestati con il diritto e la quota. Quando una particella ha porzioni di qualità diverse compaiono più righe con la stessa particella e la lettera di porzione.

Esempio calato sull'ente: il Comune di Alberobello, in Puglia, destina con fondi FSC un'area di circa un ettaro a parco urbano attrezzato. In visura la particella risulta "uliveto, classe 2, superficie 1.02.40 ha" con reddito dominicale e agrario determinati dalla tariffa dell'uliveto di seconda classe per la superficie. Il tecnico deduce che il terreno è di un privato (intestazione "proprietà per 1/1"), che non è ente urbano (nessun fabbricato censito), e che il reddito catastale servirà per le imposte del proprietario ma non per fissare l'indennità di esproprio, che segue altri criteri.

La trappola del quiz. Cinque errori tipici. Il primo è scambiare reddito dominicale e reddito agrario: il dominicale remunera la proprietà del fondo, l'agrario l'esercizio dell'impresa agricola. Il secondo riguarda l'ordine delle classi: nel catasto terreni la classe 1 è la più produttiva, mentre nel catasto fabbricati la classe 1 è la meno redditizia; il quiz costruisce l'inganno proprio su questa inversione. Il terzo è attribuire un reddito dominicale all'ente urbano o ritenere che il catasto terreni classi un'area come "edificabile": l'edificabilità è una qualità urbanistica, non una qualità catastale. Il quarto è la definizione del reddito: l'alternativa "determinato al netto delle spese e delle imposte" è falsa, perché il reddito catastale è al netto delle sole spese e perdite eventuali e al lordo delle imposte, sovrimposte e contributi. Il quinto riguarda le partite speciali: strade pubbliche e acque esenti da estimo non sono "esenti" per una concessione fiscale al possessore, ma stanno fuori dall'estimo per natura, e "ente urbano" e "area di enti urbani e promiscui" descrivono la stessa situazione.

Che cosa significa "conservazione"

Formato il catasto, occorre mantenerlo aderente alla realtà: questa attività continua si chiama conservazione e ha per oggetto tre tipi di mutazioni. Le mutazioni soggettive riguardano i possessori e si registrano con le volture. Le mutazioni oggettive riguardano il bene: quelle nella forma e nell'estensione delle particelle (divisione, accorpamento, cessione di una porzione) si registrano con i tipi di frazionamento; quelle nello stato del suolo dovute alla costruzione o alla demolizione di fabbricati si registrano con i tipi mappali; quelle nella qualità di coltura e nella classe si registrano con le variazioni colturali. Il testo unico del 1931 prevedeva anche verificazioni periodiche d'ufficio (le "lustrazioni") per accertare le mutazioni non dichiarate; oggi la conservazione si fonda sulle dichiarazioni dei possessori redatte da tecnici e trasmesse per via telematica, e sui controlli incrociati con altre banche dati.

Gli atti di aggiornamento geometrico

Gli atti che modificano la mappa sono redatti da un tecnico abilitato sulla base di un rilievo topografico, firmati dal tecnico e dai titolari, e presentati con la procedura PREGEO. Il tipo di frazionamento divide una o più particelle in più particelle derivate; è necessario ogni volta che si trasferisce una porzione di terreno, si costituisce una servitù su parte del fondo, si realizza un esproprio parziale o si crea un lotto edificabile. Il tipo mappale introduce in mappa un fabbricato nuovo o un ampliamento, oppure aggiorna la sagoma di un fabbricato demolito in tutto o in parte; è l'atto che fa transitare la particella, in tutto o in parte, alla condizione di ente urbano e costituisce il presupposto obbligatorio della successiva dichiarazione al catasto fabbricati con DOCFA. Il tipo mappale con stralcio d'area serve quando solo una porzione della particella deve diventare ente urbano (per esempio la corte del fabbricato) mentre il resto rimane terreno agricolo. Il tipo particellare non modifica la mappa ma conferma o rettifica la rappresentazione di una particella esistente, tipicamente per attestare confini e consistenza a fini civili o per correggere errori di rappresentazione. In tutti i casi il tecnico lavora su un estratto di mappa digitale rilasciato dall'ufficio, che contiene la porzione di mappa aggiornata e le coordinate dei punti fiduciali della zona.

Il frazionamento e il controllo del Comune

Il frazionamento ha un rilievo urbanistico che il quiz non dimentica. Il testo unico dell'edilizia stabilisce che i frazionamenti catastali dei terreni non possono essere approvati dall'Agenzia se non è allegata copia del tipo dalla quale risulti, per attestazione degli uffici comunali, che il tipo è stato depositato presso il Comune (art. 30, comma 5, d.P.R. 380/2001). La ragione è il contrasto alla lottizzazione abusiva: dividere un fondo in lotti di dimensione edilizia è un indizio di trasformazione urbanistica non autorizzata, e il deposito preventivo mette il Comune in condizione di controllare. Il candidato deve quindi ricordare che, nel flusso, il deposito comunale del tipo di frazionamento precede l'approvazione catastale.

PREGEO, libretto delle misure e punti fiduciali

PREGEO (pretrattamento degli atti geometrici) è il programma dell'Agenzia con cui il tecnico predispone e trasmette gli atti di aggiornamento della mappa. Il cuore dell'atto è il libretto delle misure, un file testuale organizzato per righe tipizzate che contiene le informazioni generali sull'atto e sul tecnico, le stazioni e le osservazioni del rilievo (angoli e distanze, oppure basi GPS), gli allineamenti e squadri, i contorni delle particelle e i punti fiduciali utilizzati; ad esso si aggiungono la relazione tecnica, la proposta di aggiornamento della mappa e il modello censuario con le variazioni di superficie e di qualità. Nelle versioni attuali della procedura l'atto correttamente formato viene approvato in modo automatico, e la mappa risulta aggiornata al momento stesso della trasmissione. I punti fiduciali sono punti materialmente stabili e di posizione nota (spigoli di fabbricati, cippi, vertici trigonometrici) censiti dall'Agenzia in un archivio con relativa monografia. Il rilievo deve essere appoggiato ad almeno tre punti fiduciali, che formano il cosiddetto triangolo fiduciale entro il quale, o in prossimità del quale, ricade l'oggetto del rilievo; le mutue distanze tra i punti fiduciali rilevate dal tecnico vengono confrontate con quelle degli altri atti precedenti e permettono di controllare la coerenza e la precisione del rilievo. La logica è che ogni atto, essendo "agganciato" agli stessi punti fiduciali, sia inseribile nella mappa in modo congruente con i precedenti anche se la cartografia originaria ha precisione inferiore.

Le variazioni colturali

Il cambiamento di coltura o di classe (un seminativo che diventa vigneto, un uliveto abbandonato che decade a incolto) modifica i redditi e va dichiarato dal possessore: il termine è il 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui la variazione si è verificata. Dal 2007, però, l'aggiornamento avviene in larga parte d'ufficio: l'Agenzia utilizza le dichiarazioni relative all'uso del suolo presentate all'organismo pagatore agricolo (AGEA) per aggiornare qualità e classe, pubblica gli elenchi delle particelle variate e comunica i nuovi redditi con effetto fiscale, lasciando ai possessori la possibilità di ricorrere.

I fabbricati rurali

Il fabbricato rurale è la costruzione strumentale all'attività agricola, abitativa (la casa del coltivatore) o produttiva (stalle, depositi, cantine, serre fisse). I requisiti di ruralità sono fissati dalla legge (art. 9 del D.L. 557/1993, più volte modificato): per l'abitazione occorre, tra l'altro, che sia utilizzata dal soggetto che conduce il fondo o dai suoi familiari, che il fondo abbia una superficie minima di 10.000 metri quadrati (ridotta a 3.000 per colture specializzate in serra o nei comuni montani) censita con reddito agrario, che il volume d'affari agricolo superi la metà del reddito complessivo del conduttore (un quarto nei comuni montani) e che l'immobile non abbia caratteristiche di lusso né appartenga alle categorie A/1 e A/8. Dal 2012 tutti i fabbricati rurali ancora censiti al catasto terreni dovevano essere dichiarati al catasto fabbricati: quelli abitativi in una categoria del gruppo A con annotazione di ruralità, quelli strumentali nella categoria D/10 oppure, se con caratteristiche ordinarie, nella categoria propria con annotazione di ruralità. La ruralità, quindi, non è più una categoria del catasto terreni ma una qualità annotata nel catasto fabbricati, con effetti sulle agevolazioni fiscali.

Esempio calato sull'ente: un'Unione di Comuni della Sardegna realizza una strada rurale con fondi di coesione. Per ogni particella attraversata il tecnico incaricato redige un tipo di frazionamento, appoggiato a tre punti fiduciali, che separa la striscia da acquisire dal resto del fondo; il tipo viene depositato al Comune e poi trasmesso con PREGEO; seguono la cessione volontaria o il decreto di esproprio e la voltura in favore dell'Unione. Se lungo il tracciato viene demolito un vecchio fienile, occorre anche un tipo mappale di demolizione.

La trappola del quiz. L'inganno classico è invertire tipo mappale e tipo di frazionamento: il mappale inserisce o aggiorna un fabbricato in mappa, il frazionamento divide particelle. Il secondo inganno è attribuire a PREGEO la dichiarazione delle unità urbane: PREGEO aggiorna la mappa del catasto terreni, DOCFA aggiorna il catasto fabbricati, e per una nuova costruzione l'ordine è prima il tipo mappale e poi il DOCFA. Il terzo riguarda i punti fiduciali, che sono almeno tre e sono censiti dall'Agenzia, non scelti liberamente dal tecnico tra punti qualsiasi. Infine, il deposito del frazionamento presso il Comune è un adempimento preventivo all'approvazione catastale, non successivo.

Dal catasto edilizio urbano al catasto fabbricati

Il nuovo catasto edilizio urbano, istituito nel 1939 ed entrato in conservazione nel 1962, censiva le costruzioni urbane e in genere tutte quelle non rurali. Dal 1994 la legge lo ha ridenominato catasto fabbricati, destinandolo ad accogliere tutte le costruzioni, comprese quelle rurali, con la logica che ogni fabbricato debba avere una propria rendita e una propria rappresentazione planimetrica. Il criterio di censimento non è l'edificio nel suo complesso ma l'unità immobiliare urbana, definita come la porzione di fabbricato, il fabbricato, l'insieme di fabbricati o l'area che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale (art. 2 del D.M. 28/1998). Un appartamento, un negozio, un box, un capannone sono unità immobiliari; una stanza di un appartamento non lo è, perché non ha autonomia funzionale; un intero condominio non lo è, perché è un insieme di unità. Lo stesso decreto elenca i manufatti che non devono essere dichiarati perché privi di rilevanza: le costruzioni con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati, le serre per la coltivazione del suolo, le vasche per l'acquacoltura, i manufatti isolati privi di copertura, le tettoie, i porcili, i pollai e simili con altezza utile inferiore a 1,80 metri e volume inferiore a 150 metri cubi, i manufatti precari. Si tratta di soglie che il quiz chiede con precisione.

Il quadro delle categorie

Le unità sono ordinate in gruppi di categorie, che descrivono la destinazione e le caratteristiche tipologiche. I gruppi A, B e C raccolgono le unità a destinazione ordinaria, cioè quelle diffuse e confrontabili sul mercato, a cui si applica la stima per classi e tariffe. Il gruppo D raccoglie le unità a destinazione speciale e il gruppo E quelle a destinazione particolare, per le quali la rendita si determina con stima diretta. Il gruppo F raccoglie le categorie fittizie, prive di rendita, che servono a identificare situazioni transitorie o entità non produttive.

Nel gruppo A (abitazioni e uffici) stanno: A/1 abitazioni di tipo signorile; A/2 di tipo civile; A/3 di tipo economico; A/4 di tipo popolare; A/5 di tipo ultrapopolare e A/6 di tipo rurale, categorie non più attribuite nei nuovi classamenti; A/7 abitazioni in villini; A/8 abitazioni in ville; A/9 castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici; A/10 uffici e studi privati; A/11 abitazioni tipiche dei luoghi (trulli, rifugi, baite). Nel gruppo B (edifici collettivi) stanno: B/1 collegi, convitti, caserme, seminari; B/2 case di cura e ospedali senza fine di lucro; B/3 prigioni e riformatori; B/4 uffici pubblici; B/5 scuole e laboratori scientifici; B/6 biblioteche, musei, gallerie e pinacoteche non in A/9; B/7 cappelle e oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto; B/8 magazzini sotterranei per depositi di derrate. Nel gruppo C (unità commerciali e pertinenze) stanno: C/1 negozi e botteghe; C/2 magazzini e locali di deposito, cantine e soffitte; C/3 laboratori per arti e mestieri; C/4 fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro; C/5 stabilimenti balneari e di acque curative senza fine di lucro; C/6 stalle, scuderie, rimesse e autorimesse; C/7 tettoie chiuse o aperte. Nel gruppo D stanno: D/1 opifici; D/2 alberghi e pensioni; D/3 teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli; D/4 case di cura e ospedali con fine di lucro; D/5 istituti di credito, cambio e assicurazione; D/6 fabbricati e locali per esercizi sportivi con fine di lucro; D/7 fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di un'attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; D/8 lo stesso per attività commerciali; D/9 edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio; D/10 fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole. Nel gruppo E stanno: E/1 stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi e aerei; E/2 ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio; E/3 costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche; E/4 recinti chiusi per mercati, fiere, posteggio bestiame; E/5 fabbricati costituenti fortificazioni; E/6 fari, semafori, torri per orologi pubblici; E/7 fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti; E/8 fabbricati e costruzioni nei cimiteri; E/9 edifici a destinazione particolare non compresi nelle altre categorie del gruppo. Nel gruppo F stanno: F/1 area urbana; F/2 unità collabenti; F/3 unità in corso di costruzione; F/4 unità in corso di definizione; F/5 lastrico solare; F/6 fabbricato in attesa di dichiarazione; F/7 infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione. Il quiz gioca sulle coppie che si distinguono per il fine di lucro (B/2 e D/4, C/4 e D/6, ricordando che D/5 sono invece gli istituti di credito) e per il carattere pubblico o privato (A/10 uffici privati, B/4 uffici pubblici; B/7 cappelle private, E/7 chiese aperte al culto pubblico).

Zona censuaria, classi e classamento

Il territorio di un comune può essere diviso in zone censuarie, porzioni omogenee per caratteristiche ambientali e socio-economiche; per ogni zona, categoria e classe è fissata una tariffa d'estimo. La classe esprime, all'interno della categoria, il diverso livello di redditività legato al pregio dell'unità e della sua ubicazione: è prevista solo per le categorie ordinarie (A, B, C) e nel catasto fabbricati la classe 1 è la meno redditizia, mentre la classe di numero più alto è la più pregiata. Il classamento è l'operazione con cui si attribuiscono a un'unità la categoria e la classe, per comparazione con le unità tipo della zona. Il d.P.R. 138/1998 ha introdotto anche le microzone, ambiti territoriali omogenei più fini della zona censuaria, usate nella revisione degli estimi e nelle revisioni parziali del classamento.

La consistenza

La consistenza è la misura dell'unità ai fini della rendita e cambia con il gruppo. Per le unità del gruppo A si esprime in vani: il vano utile è il locale abitabile (camera, cucina, soggiorno) e conta uno; gli accessori a servizio diretto (bagno, ripostiglio, corridoio) contano un terzo di vano; gli accessori a servizio indiretto o complementari (cantina, soffitta, sottotetto non abitabile) contano un quarto; la consistenza si arrotonda al mezzo vano e, se un vano utile supera la superficie massima ordinaria per la categoria e la zona, l'eccedenza si computa proporzionalmente. Per le unità del gruppo B la consistenza si esprime in metri cubi lordi, per quelle del gruppo C in metri quadrati netti. Per le categorie D ed E non esiste consistenza catastale, perché la rendita è frutto di stima diretta. A fianco della consistenza tradizionale, dal 2015 la visura riporta per le unità dei gruppi A, B e C la superficie catastale calcolata con i criteri dell'allegato C del d.P.R. 138/1998, che misura i vani al lordo dei muri e computa in percentuale ridotta gli accessori indiretti, i balconi e le aree scoperte pertinenziali. La superficie catastale non è la consistenza in vani e rileva soprattutto per i tributi commisurati alla superficie, come la TARI, per la quale la legge prevede a regime l'80 per cento della superficie catastale.

La rendita catastale

La rendita catastale è il reddito medio ordinario ritraibile dall'unità, al netto delle spese e delle perdite eventuali e al lordo delle imposte. Per le categorie ordinarie si ottiene moltiplicando la tariffa d'estimo della zona, categoria e classe per la consistenza; le tariffe vigenti sono riferite al biennio economico 1988-1989 e per gli usi fiscali la rendita è rivalutata del 5 per cento. Per le categorie D ed E la rendita è determinata con stima diretta, cioè valutando l'immobile nel suo insieme e applicando al valore un saggio di fruttuosità, sempre con riferimento ai prezzi del biennio 1988-1989. La rendita non è un valore di mercato: è un reddito annuo convenzionale, ed è la base da cui, con i moltiplicatori, si ricavano i valori imponibili.

Esempio calato sull'ente: il Comune di Caltanissetta ristruttura con fondi FESR un edificio scolastico dismesso, censito in B/5, e lo destina a sportello unico per i cittadini. La nuova destinazione, uffici pubblici, comporta una variazione di categoria in B/4 e la consistenza resta espressa in metri cubi. Se una porzione a piano terra venisse invece affittata a un'associazione come sede privata, quella porzione andrebbe frazionata in un subalterno autonomo e classata in A/10 con consistenza in vani. La palestra, se gestita da un privato con scopo di lucro, sarebbe D/6; se resa disponibile gratuitamente, C/4.

La trappola del quiz. Il candidato deve diffidare di ogni alternativa che attribuisce classe e consistenza alle categorie D ed E, o rendita alle categorie F. Deve ricordare che nel catasto fabbricati la classe 1 è la più bassa, l'opposto del catasto terreni. Deve distinguere i vani (consistenza del gruppo A) dalla superficie catastale (misura in metri quadrati dell'allegato C), e i metri cubi del gruppo B dai metri quadrati del gruppo C. Infine deve sapere che la rendita è un reddito e non un valore, e che le tariffe vigenti sono riferite al 1988-1989, rivalutate del 5 per cento.

L'obbligo di dichiarazione e i termini

Il catasto fabbricati si aggiorna su dichiarazione dei possessori. La legge istitutiva impone di dichiarare i fabbricati nuovi entro trenta giorni dal momento in cui sono divenuti abitabili o comunque servibili all'uso cui sono destinati (art. 28 del R.D.L. 652/1939); analogo termine di trenta giorni vale per le variazioni nello stato delle unità già censite che incidono sulla consistenza, sulla destinazione o sulla rendita: ampliamenti, sopraelevazioni, divisioni e fusioni, cambi di destinazione, ristrutturazioni con diversa distribuzione degli spazi, demolizioni totali o parziali. Il momento che fa scattare il termine non è il rilascio del titolo edilizio né la fine formale dei lavori, ma l'idoneità del bene a essere usato. Il termine di trenta giorni non è quello originario: fino al 2006 la legge del 1939 fissava la scadenza al 31 gennaio dell'anno successivo a quello in cui il fabbricato era divenuto abitabile, e l'art. 34-quinquies del D.L. 4/2006, convertito dalla legge 80/2006, ha sostituito quella dizione con i trenta giorni dal momento dell'idoneità all'uso. Il vecchio termine è il distrattore preferito del quiz, anche perché il 31 gennaio dell'anno successivo resta oggi il termine delle variazioni colturali nel catasto terreni: due termini, due catasti, e l'alternativa che li scambia è sempre sbagliata.

La procedura DOCFA

DOCFA (documenti catasto fabbricati) è la procedura informatica introdotta dal D.M. 701/1994 con cui un tecnico abilitato predispone e trasmette le dichiarazioni di nuova costruzione, di unità afferenti (unità nuove ricavate da un fabbricato già censito, come una sopraelevazione) e di variazione. Il documento comprende il modello con i dati generali del dichiarante e dell'immobile, i modelli descrittivi del fabbricato e delle singole unità con le informazioni necessarie al classamento, le planimetrie delle unità in scala 1:200 (1:500 per le unità più estese), l'elaborato planimetrico con l'elenco dei subalterni quando il fabbricato ha più unità o beni comuni, e la rendita proposta dal tecnico per ciascuna unità. Il tratto caratteristico della procedura è proprio che categoria, classe, consistenza e rendita sono proposte dal dichiarante: l'ufficio le registra immediatamente negli atti come "rendita proposta", che ha effetto da subito ai fini fiscali, e ha dodici mesi dalla presentazione della dichiarazione per determinare la rendita definitiva con mezzi di accertamento informatici o tradizionali, anche a campione, notificandola se diversa. Il termine di dodici mesi, però, è ordinatorio e non perentorio: la giurisprudenza di legittimità e la prassi dell'Agenzia hanno chiarito che, decorso l'anno, l'ufficio non decade dal potere di rettificare classamento e rendita, e la rendita proposta non si trasforma automaticamente in rendita definitiva "per silenzio". Ciò che cambia è l'efficacia: la rendita rettificata vale, ai fini impositivi, dalla notifica dell'atto attributivo (art. 74 della legge 342/2000), mentre fino a quel momento le imposte si liquidano sulla rendita proposta. La dichiarazione di nuova costruzione presuppone che il fabbricato sia già stato introdotto in mappa con il tipo mappale, e il DOCFA richiama gli identificativi generati dal tipo. Le cause di variazione sono codificate (frazionamento, fusione, ampliamento, cambio di destinazione, ristrutturazione, diversa distribuzione degli spazi interni, demolizione, esatta rappresentazione grafica, presentazione di planimetria mancante, ultimazione di fabbricato urbano per le unità F/3, e altre) e alcune, come l'esatta rappresentazione grafica, non incidono sulla rendita.

Planimetria ed elaborato planimetrico

La planimetria rappresenta la singola unità immobiliare: perimetro, distribuzione interna, destinazione dei locali, altezze, piano, orientamento, confini e pertinenze esclusive. L'elaborato planimetrico rappresenta invece l'intero fabbricato piano per piano, con il perimetro esterno e l'indicazione di tutti i subalterni e dei beni comuni; è accompagnato dall'elenco subalterni, che per ciascun identificativo indica la destinazione. In esso compaiono i beni comuni non censibili (androni, scale, cortili, locali tecnici), che sono di uso comune a più unità, non hanno rendita e sono identificati con un subalterno proprio, e i beni comuni censibili (l'alloggio del portiere, un locale comune affittabile), che hanno rendita e sono intestati ai condomini. L'elaborato è obbligatorio nelle nuove costruzioni con più unità e ogni volta che esistono beni comuni non censibili; deve essere aggiornato quando si modificano i subalterni.

Le categorie fittizie e le situazioni transitorie

Le categorie del gruppo F risolvono i casi in cui esiste un'entità da identificare ma non un reddito. L'F/1 area urbana è una porzione di terreno all'interno del catasto fabbricati non edificata (una corte autonoma, un'area di sedime). L'F/2 unità collabente è il fabbricato diroccato o in stato di degrado tale da non produrre reddito; non può essere usata per un edificio che richieda solo lavori di manutenzione ordinaria. L'F/3 individua il fabbricato in corso di costruzione ed è un'iscrizione transitoria, che va sostituita con la dichiarazione definitiva a lavori ultimati. L'F/4 individua l'unità in corso di definizione (per esempio in attesa di divisione). L'F/5 lastrico solare è la copertura piana autonoma. L'F/6 identifica il fabbricato in attesa di dichiarazione, introdotto per i fabbricati mai dichiarati individuati con la fotoidentificazione del 2010-2011. L'F/7 individua le infrastrutture delle reti pubbliche di comunicazione.

La stima diretta per le categorie D ed E

Per gli immobili a destinazione speciale e particolare non esistono tariffe: la rendita è determinata con stima diretta, unità per unità, con riferimento all'epoca censuaria del biennio 1988-1989. La prassi dell'Agenzia (in particolare la circolare n. 6 del 2012 dell'allora Agenzia del Territorio) indica due strade. La prima, e più frequente, passa per il valore: si stima il valore venale dell'unità a prezzi del 1988-1989, sommando il valore del suolo, quello delle costruzioni e quello degli impianti fissi strutturalmente connessi, con il metodo del confronto di mercato oppure, quando manca un mercato di beni simili, con il metodo del costo di ricostruzione deprezzato; al valore così ottenuto si applica un saggio di fruttuosità del 2 per cento per le unità del gruppo D e del 3 per cento per le unità del gruppo E, saggi che la prassi considera già comprensivi delle detrazioni e delle aggiunte previste dal regolamento e che non vanno quindi ulteriormente corretti. La seconda strada passa per il reddito: quando l'immobile è abitualmente locato e il canone ordinario è conoscibile, si parte dal canone lordo ordinario riferito al biennio 1988-1989 e si detraggono le spese e le perdite eventuali (manutenzione, amministrazione, sfitto, quote di reintegrazione), ottenendo direttamente il reddito netto, che è la rendita. In entrambi i casi la rendita resta un reddito annuo convenzionale, al netto delle spese ma al lordo delle imposte, come per le categorie ordinarie. Dal 1 gennaio 2016 la legge di stabilità (legge 208/2015, art. 1, commi 21 e seguenti) ha stabilito che la stima considera il suolo, le costruzioni e gli elementi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, ma esclude i macchinari, i congegni, le attrezzature e gli altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo: è la regola dei cosiddetti "imbullonati", che ha consentito di ridurre la rendita di molti opifici presentando un DOCFA di rideterminazione.

Un esempio numerico fissa il meccanismo. Un consorzio di Comuni della provincia di Foggia realizza con fondi FESR un capannone per la logistica agroalimentare da affidare in concessione a un'impresa: l'unità andrà censita in D/7 (o in D/8, se prevale l'uso commerciale) con rendita proposta dal tecnico. Supponiamo che il tecnico stimi, a prezzi 1988-1989, il valore dell'area in 60.000 euro, quello del fabbricato in 400.000 euro e quello degli impianti fissi strutturalmente connessi (celle frigorifere incorporate nella struttura, impianto elettrico, impianto antincendio) in 40.000 euro, per un totale di 500.000 euro: la rendita proposta è 500.000 x 0,02 = 10.000 euro. Se lo stesso valore riguardasse una stazione per il trasporto pubblico censita in E/1, la rendita sarebbe 500.000 x 0,03 = 15.000 euro. Se dentro il capannone fossero installate linee di confezionamento imbullonate al pavimento ma funzionali al processo produttivo, il loro valore resterebbe fuori dal computo per la regola del 2016. Il quiz costruisce l'inganno scambiando i due saggi, oppure attribuendo alle categorie D una consistenza in metri quadrati o una classe: la stima diretta non ha classe né consistenza catastale.

Revisione generale e revisione parziale degli estimi

La revisione generale degli estimi è la rideterminazione di tutte le tariffe (e, se necessario, delle zone censuarie e del quadro delle categorie) in tutto il territorio nazionale; l'ultima effettivamente applicata risale alle tariffe del biennio 1988-1989, mentre la riforma prevista dal d.P.R. 138/1998 e le deleghe fiscali successive, compresa quella della legge 23/2014, non hanno mai prodotto nuovi estimi. La revisione parziale riguarda invece ambiti circoscritti. Il comma 335 dell'art. 1 della legge 311/2004 consente al Comune di chiedere all'Agenzia la revisione parziale del classamento delle unità di una microzona quando il rapporto tra valore medio di mercato e valore medio catastale in quella microzona si discosta in modo significativo dall'analogo rapporto medio del comune. Il comma 336 consente al Comune di segnalare ai possessori gli immobili non dichiarati o il cui classamento non è più coerente con lo stato di fatto per intervenute variazioni edilizie, con richiesta di presentare la dichiarazione entro novanta giorni; in mancanza, l'Agenzia provvede d'ufficio con oneri a carico dell'interessato. Ogni atto che attribuisce o modifica una rendita deve essere notificato al possessore ed è efficace, ai fini impositivi, dalla notifica (art. 74 della legge 342/2000); contro di esso è ammesso ricorso alla giustizia tributaria di primo grado entro sessanta giorni.

Esempio calato sull'ente: la Città metropolitana di Reggio Calabria costruisce con fondi FESR un nuovo laboratorio didattico annesso a un istituto tecnico. Il tecnico dell'ente predispone il tipo mappale che introduce il nuovo corpo di fabbrica in mappa, poi il DOCFA di nuova costruzione (o di unità afferente, se il corpo è collegato al fabbricato esistente) con categoria B/5, consistenza in metri cubi e rendita proposta; l'elaborato planimetrico aggiornato individua il cortile comune come bene comune non censibile. Il termine dei trenta giorni decorre dal momento in cui il laboratorio è servibile all'uso, non dal collaudo amministrativo.

La trappola del quiz. Le alternative sbagliate tipiche sono: "entro sessanta giorni dalla fine dei lavori" (il termine è trenta giorni dall'idoneità all'uso); "la rendita è attribuita dall'ufficio prima della registrazione" (nel DOCFA la rendita è proposta dal tecnico e l'ufficio la verifica, di regola entro dodici mesi); "il DOCFA introduce il fabbricato in mappa" (lo fa il tipo mappale con PREGEO); "la revisione parziale è decisa dal proprietario" (la chiede il Comune all'Agenzia per microzone); "le unità collabenti hanno rendita" (le categorie F non hanno rendita); "decorsi dodici mesi la rendita proposta diventa definitiva e l'ufficio decade dal potere di rettifica" (il termine è ordinatorio: l'ufficio può rettificare anche dopo, con efficacia dalla notifica); "il saggio di fruttuosità è del 3 per cento per il gruppo D" (è il 2 per cento per il gruppo D e il 3 per cento per il gruppo E); "entro il 31 gennaio dell'anno successivo" (era il termine fino al 2006 e oggi vale solo per le variazioni colturali dei terreni). Attenzione anche al comma 336: il termine per il possessore è di novanta giorni dalla notifica della richiesta comunale.

Dalla rendita alla base imponibile

Il catasto produce redditi convenzionali; la fiscalità li trasforma in basi imponibili con rivalutazioni e moltiplicatori. Il primo passaggio è la rivalutazione introdotta nel 1996: la rendita catastale dei fabbricati è aumentata del 5 per cento e il reddito dominicale dei terreni del 25 per cento ai fini dell'IMU e delle imposte sui trasferimenti; ai fini dell'IRPEF invece il reddito dominicale è rivalutato dell'80 per cento e l'agrario del 70 per cento. Il secondo passaggio è il moltiplicatore, che converte il reddito in valore. Per l'IMU, disciplinata oggi dalla legge 160/2019, la base imponibile dei fabbricati è la rendita rivalutata del 5 per cento moltiplicata per: 160 per le categorie del gruppo A (esclusa A/10) e per C/2, C/6 e C/7; 140 per il gruppo B e per C/3, C/4 e C/5; 80 per A/10 e D/5; 65 per il gruppo D (escluso D/5); 55 per C/1. Per i terreni la base è il reddito dominicale rivalutato del 25 per cento moltiplicato per 135. Le aree fabbricabili non seguono il catasto: la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno, e un'area è fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione regionale e dall'adozione degli strumenti attuativi. Questo principio, fissato nel 2006, è uno dei punti di contatto più chiesti tra catasto e urbanistica: il terreno resta "uliveto" in catasto, ma paga come area edificabile. Per i fabbricati del gruppo D non ancora censiti con rendita e posseduti da imprese la base è il valore contabile. L'abitazione principale è esente dall'IMU, salvo che appartenga alle categorie A/1, A/8 e A/9, che restano soggette con aliquota ridotta e detrazione. I terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali sono esenti, come quelli nei comuni montani individuati dalla legge. I fabbricati rurali strumentali hanno un regime agevolato.

Il valore catastale nelle imposte sui trasferimenti

Nell'imposta di registro e nelle imposte ipotecaria e catastale il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita rivalutata del 5 per cento per 110 nel caso di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa, per 120 per le altre unità dei gruppi A e C (esclusa A/10 e C/1), per 140 per il gruppo B, per 60 per A/10 e per il gruppo D, per 40,8 per C/1 ed E; per i terreni non edificabili il reddito dominicale rivalutato del 25 per cento si moltiplica per 90. Il valore catastale ha due funzioni: è il limite sotto il quale l'ufficio non può rettificare il valore dichiarato (valutazione automatica) e, per le cessioni di abitazioni tra privati, è la base su cui, a richiesta dell'acquirente, l'imposta si calcola indipendentemente dal prezzo (il cosiddetto prezzo-valore). Le agevolazioni prima casa spettano per le abitazioni diverse da A/1, A/8 e A/9: la categoria catastale ha sostituito, dal 2014, la vecchia nozione di abitazione di lusso.

L'imposta ipotecaria e l'imposta catastale

Le imposte che portano il nome degli archivi immobiliari meritano una spiegazione autonoma, perché il quiz le nomina insieme all'imposta di registro e chiede che cosa colpiscono e in che misura. L'imposta ipotecaria è dovuta per le formalità eseguite nei registri immobiliari (trascrizioni, iscrizioni, rinnovazioni, annotazioni); l'imposta catastale è dovuta per le volture catastali, cioè per l'aggiornamento delle intestazioni in catasto conseguente agli atti che trasferiscono o costituiscono diritti reali sugli immobili. Le due imposte sono disciplinate insieme da un testo unico del 1990 (D.Lgs. 347/1990), tuttora vigente e destinato a confluire, con l'entrata in vigore del riordino dei tributi indiretti, in un testo unico che accorpa l'imposta di registro e le altre imposte indirette sui trasferimenti. La regola generale è la misura proporzionale: l'imposta catastale è pari all'1 per cento del valore dell'immobile trasferito e l'imposta ipotecaria al 2 per cento, ed è la misura che si applica, per esempio, alle successioni e alle donazioni fuori dai casi di prima casa e alle cessioni di immobili strumentali soggette a IVA. La misura fissa è invece l'eccezione, ma è l'eccezione più frequente nella pratica: quando il trasferimento è soggetto all'imposta di registro proporzionale, come nella compravendita di un'abitazione tra privati o da un'impresa che vende in esenzione da IVA, l'imposta ipotecaria e l'imposta catastale sono dovute ciascuna nella misura fissa di 50 euro; quando l'atto è soggetto a IVA, per esempio l'acquisto di un'abitazione nuova dall'impresa costruttrice, le due imposte sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna, insieme al registro fisso. Il valore su cui si calcola l'imposta proporzionale è lo stesso dell'imposta di registro e quindi, per le abitazioni acquistate da privati con il sistema del prezzo-valore, è il valore catastale ottenuto dalla rendita con i moltiplicatori visti sopra. Esistono esenzioni per le formalità e le volture eseguite nell'interesse dello Stato e per i trasferimenti a favore delle regioni, delle province e dei comuni: un ente locale che acquisisce un'area per un'opera pubblica, per esproprio o per cessione volontaria, non paga di regola l'imposta catastale sulla voltura in proprio favore. La trappola del quiz è duplice: confondere l'imposta catastale, che è un tributo sui trasferimenti, con i tributi speciali catastali, che sono i diritti dovuti per visure, certificati e servizi dell'Agenzia; e ritenere che l'imposta catastale sia sempre proporzionale, quando nei trasferimenti tassati con registro proporzionale è fissa.

Catasto ed espropriazione per pubblica utilità

Nei progetti di coesione l'ente locale incontra il catasto soprattutto nell'esproprio, disciplinato dal d.P.R. 327/2001. Il catasto è lo strumento di identificazione dei beni e dei soggetti: gli atti della procedura sono rivolti al soggetto che risulta proprietario secondo i registri catastali, salvo che l'autorità espropriante abbia notizia dell'effettivo proprietario (art. 3, comma 2); il progetto che comporta la dichiarazione di pubblica utilità è accompagnato dal piano particellare di esproprio, con l'elenco delle particelle, delle ditte catastali e delle superfici da acquisire. Il catasto non è invece lo strumento di stima dell'indennità: per le aree edificabili l'indennità è pari al valore venale del bene, ridotta del 25 per cento quando l'esproprio è finalizzato ad attuare interventi di riforma economico-sociale (art. 37, comma 1) e maggiorata del 10 per cento in caso di cessione volontaria (art. 37, comma 2); per le aree non edificabili l'indennità è commisurata al valore agricolo effettivo del terreno, tenuto conto delle colture praticate, dopo che la Corte costituzionale ha bocciato il criterio del valore agricolo medio tabellare. Il momento di riferimento è preciso e il quiz lo chiede: l'indennità è determinata sulla base delle caratteristiche del bene al momento dell'accordo di cessione o alla data del decreto di esproprio, senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio (art. 32, comma 1), e l'edificabilità si valuta secondo le possibilità legali ed effettive di edificazione esistenti al momento dell'emanazione del decreto di esproprio o dell'accordo di cessione (art. 37, comma 3), quindi secondo lo strumento urbanistico e a prescindere dalla qualità catastale del terreno. La "data del vincolo" è il distrattore: il vincolo preordinato all'esproprio non può essere usato per deprimere il valore del bene, e non è nemmeno il momento a cui si guarda per stabilire se l'area è edificabile. A esproprio concluso, il decreto viene trascritto nei registri immobiliari e volturato in catasto a favore dell'ente, previo frazionamento se la particella è espropriata solo in parte.

Conformità catastale e rapporto con i titoli edilizi

L'art. 19, comma 14, del D.L. 78/2010 impone che gli atti tra vivi che trasferiscono, costituiscono o sciolgono la comunione di diritti reali su fabbricati contengano, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate e la dichiarazione degli intestatari (o l'attestazione di un tecnico abilitato) della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie; il notaio verifica inoltre la corrispondenza dell'intestazione catastale con le risultanze dei registri immobiliari. È la conformità catastale, che riguarda i fabbricati e non i terreni. Va tenuta distinta dalla conformità urbanistico-edilizia, imposta dal testo unico dell'edilizia e dalla legge sul condono, che richiede negli atti la menzione dei titoli edilizi. Le due conformità sono indipendenti: un immobile può essere catastalmente conforme perché la planimetria rispecchia lo stato di fatto e tuttavia abusivo perché realizzato senza permesso. Ne discende la regola che il quiz ripete in molte forme: l'accatastamento non sana l'abuso, il DOCFA non è un titolo edilizio, la planimetria catastale non prova la legittimità urbanistica. Il collegamento tra i due mondi è informativo: le dichiarazioni presentate al catasto sono rese disponibili ai Comuni, che possono confrontarle con i titoli rilasciati e attivare le verifiche edilizie e le segnalazioni previste dal comma 336.

Agibilità e certificato di destinazione urbanistica

Il rapporto tra catasto e titoli edilizi ha però anche due punti di contatto formali, che il quiz chiede più spesso della conformità. Il primo è l'agibilità. Dal 2016 l'agibilità non è più un certificato rilasciato dal Comune ma una segnalazione certificata di agibilità (SCA) che il titolare del titolo edilizio presenta allo sportello unico entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori; tra i documenti che la corredano, l'art. 24, comma 5, del d.P.R. 380/2001 elenca, insieme all'attestazione del direttore dei lavori, al collaudo statico, alla dichiarazione di conformità degli impianti e alla dichiarazione sulle barriere architettoniche, "gli estremi dell'avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale". L'ordine logico va fissato bene: prima si accatasta (tipo mappale e DOCFA entro trenta giorni dall'idoneità all'uso), poi si segnala l'agibilità allegando gli estremi dell'accatastamento; l'accatastamento è un presupposto documentale dell'agibilità, non il contrario, e l'agibilità non è a sua volta un presupposto del DOCFA, il cui termine decorre dall'idoneità di fatto all'uso. Il secondo punto di contatto è il certificato di destinazione urbanistica (CDU), disciplinato dall'art. 30 del testo unico dell'edilizia. Il CDU è rilasciato dal dirigente o dal responsabile dell'ufficio comunale entro trenta giorni dalla domanda, conserva validità per un anno se non intervengono modifiche degli strumenti urbanistici, e indica, particella catastale per particella catastale, la destinazione prevista dal piano: è dunque il documento in cui l'identificativo catastale e la disciplina urbanistica si incontrano. Gli atti tra vivi che trasferiscono o costituiscono diritti reali su terreni sono nulli, e non possono essere stipulati né trascritti, se non vi è allegato il CDU; la regola non si applica ai terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti al catasto edilizio urbano, purché la superficie complessiva dell'area di pertinenza sia inferiore a 5.000 metri quadrati, e, se il Comune non rilascia il certificato nei termini, il proprietario può sostituirlo con una dichiarazione che attesta la presentazione della domanda e la destinazione urbanistica del terreno. Il CDU va tenuto distinto dalla visura catastale: la visura dice che la particella è "seminativo", il CDU dice che la stessa particella è in zona produttiva del piano regolatore, e nessuno dei due documenti smentisce l'altro perché rispondono a domande diverse.

Esempio calato sull'ente: il Comune di Trapani ultima con fondi FESR un nuovo edificio scolastico. Il tecnico dell'ente, raggiunta l'idoneità all'uso, presenta il tipo mappale e il DOCFA (categoria B/5) entro trenta giorni; solo dopo, con gli estremi della dichiarazione catastale, presenta la segnalazione certificata di agibilità. Se lo stesso Comune, per ampliare il cortile, acquista da un privato una particella confinante, l'atto di acquisto dovrà contenere il certificato di destinazione urbanistica di quella particella, salvo che si tratti di una pertinenza di fabbricato censito con area complessiva inferiore a 5.000 metri quadrati.

Fabbricati mai dichiarati e sanzioni

Con l'art. 19 del D.L. 78/2010 l'Agenzia ha individuato tramite fotoidentificazione i fabbricati presenti sul territorio e mai dichiarati al catasto, pubblicando gli elenchi comune per comune e fissando un termine per la regolarizzazione; per gli immobili non dichiarati è stata attribuita una rendita presunta con effetti fiscali retroattivi. L'omessa dichiarazione di una nuova costruzione o di una variazione è punita con la sanzione amministrativa dell'art. 31 del R.D.L. 652/1939, i cui importi sono stati fissati in 258 e 2.066 euro dalla finanziaria 2005 (legge 311/2004) e poi quadruplicati nel 2011 dal decreto sviluppo (D.L. 70/2011), che ha anche destinato al Comune in cui si trova l'immobile il 75 per cento delle somme riscosse: oggi la sanzione va da 1.032 a 8.264 euro, riducibile con il ravvedimento operoso se la dichiarazione tardiva è spontanea.

Contenzioso e correzione degli errori

Le controversie sull'attribuzione della rendita, sulla categoria e sulla classe sono di competenza della giustizia tributaria: il ricorso va proposto entro sessanta giorni dalla notifica dell'atto attributivo o modificativo. Per gli errori materiali (nomi, quote, identificativi, dati di superficie) esiste l'istanza di correzione in autotutela, che l'ufficio evade senza formalità particolari. Gli errori nella mappa si correggono con un'istanza di rettifica cartografica all'ufficio, quando l'errore è di rappresentazione e la correzione può essere fatta sugli atti esistenti, oppure, quando serve un nuovo rilievo, con un atto di aggiornamento PREGEO (tipo mappale o tipo di frazionamento); il tipo particellare, come si è visto nel capitolo sulla conservazione, non aggiorna la mappa ma ne attesta la rappresentazione, e non è quindi lo strumento con cui si modifica la cartografia.

Esempio calato sull'ente: il Comune di Benevento espropria con fondi FSC un'area per un impianto di depurazione. Il piano particellare elenca tre particelle, tutte "seminativo" in catasto; una di esse ricade però in zona produttiva del piano regolatore adottato. Per quella particella l'indennità è commisurata al valore venale, non al valore agricolo, e ai fini IMU il proprietario avrebbe dovuto pagare sul valore venale come area fabbricabile, mentre per le altre due l'indennità segue il valore agricolo effettivo. In tutti i casi il reddito dominicale della visura non entra nel calcolo dell'indennità.

La trappola del quiz. I moltiplicatori vanno associati con precisione: 160 non è "tutto il gruppo A" (A/10 ha 80) e 140 non è "tutto il gruppo C" (C/1 ha 55, C/2-C/6-C/7 hanno 160). Il quiz confonde inoltre i moltiplicatori IMU con quelli dell'imposta di registro (110, 120, 140, 60, 40,8), che partono dalla stessa rendita rivalutata ma servono a scopi diversi. Sull'esproprio, l'inganno è far credere che l'indennità di un terreno edificabile si calcoli dai redditi catastali, o che l'edificabilità dipenda dalla qualità catastale, oppure collocare la valutazione "al momento del vincolo": il riferimento è il decreto di esproprio o l'accordo di cessione, senza tener conto degli effetti del vincolo preordinato all'esproprio, e la riduzione per riforma economico-sociale è del 25 per cento. Sulla conformità, l'inganno è equiparare la conformità catastale alla conformità edilizia o sostenere che l'accatastamento sani l'abuso; sull'agibilità, è invertire l'ordine, perché l'accatastamento precede e documenta la segnalazione certificata di agibilità, non viceversa. Sulle imposte, l'inganno è presentare l'imposta catastale come sempre proporzionale o confonderla con i tributi speciali per le visure. Sulla sanzione, l'alternativa in lire o con importi arrotondati è sempre sbagliata, e la quadruplicazione è del 2011.

Come leggere il quesito di catasto

I quesiti di catasto sono quasi sempre di uno di tre tipi e conviene riconoscerli al primo sguardo. Il quesito definitorio chiede "che cosa si intende per" (particella, unità immobiliare urbana, rendita, classamento, ente urbano, punto fiduciale) e le alternative sbagliate sono costruite con definizioni di istituti vicini: la risposta giusta è quella che contiene gli elementi tipici della definizione ufficiale, per esempio per la particella la continuità, lo stesso comune, lo stesso possessore, la stessa qualità e classe; per l'unità immobiliare l'autonomia funzionale e reddituale. Il quesito procedurale chiede "con quale atto", "entro quale termine", "chi presenta": qui bisogna prima collocare l'istituto nel catasto giusto (terreni o fabbricati) e poi nella procedura giusta (PREGEO o DOCFA), perché l'alternativa sbagliata scambia i due mondi. Il quesito numerico chiede moltiplicatori, percentuali, soglie: va risposto con sicurezza se il numero è tra quelli certi della tabella in fondo; altrimenti si scartano prima le alternative palesemente incoerenti (importi in lire, percentuali fuori scala, termini che appartengono all'altro catasto) e poi si applica la regola del punteggio. La regola è questa: la risposta esatta vale 0,75, l'errore costa 0,25 e l'omissione vale zero. Con quattro alternative, rispondere a caso ha valore atteso nullo (un quarto di probabilità di guadagnare 0,75 contro tre quarti di perdere 0,25), quindi l'omissione conviene solo quando non si riesce a escludere nessuna alternativa; basta scartarne una con sicurezza perché il tentativo abbia valore atteso positivo, e con due alternative escluse conviene sempre rispondere.

Le distinzioni che il quiz confonde

La prima è catasto e pubblicità immobiliare: il catasto è non probatorio e serve a identificare e a stimare; la trascrizione nei registri immobiliari rende opponibili gli atti; il sistema tavolare, con efficacia costitutiva, vige solo nelle province ex austro-ungariche. La seconda è voltura e trascrizione: la voltura aggiorna le intestazioni catastali, la trascrizione i registri immobiliari, e nessuna delle due trasferisce la proprietà, che passa con il contratto. La terza è tipo mappale e tipo di frazionamento: il primo inserisce o aggiorna un fabbricato in mappa e prepara l'ente urbano, il secondo divide particelle e richiede il previo deposito presso il Comune. La quarta è PREGEO e DOCFA: PREGEO aggiorna la mappa e il censuario del catasto terreni, DOCFA dichiara le unità del catasto fabbricati; per una nuova costruzione prima il tipo mappale, poi il DOCFA entro trenta giorni dall'idoneità all'uso. La quinta è reddito dominicale e reddito agrario: il primo remunera il capitale fondiario del proprietario, il secondo il capitale di esercizio e il lavoro direttivo di chi conduce. La sesta è rendita e valore: la rendita è un reddito annuo convenzionale riferito al 1988-1989; il valore catastale si ottiene con rivalutazione e moltiplicatore e non coincide con il valore di mercato né con le quotazioni dell'Osservatorio del mercato immobiliare. La settima è consistenza e superficie catastale: vani per il gruppo A, metri cubi per il B, metri quadrati per il C, niente per D ed E; la superficie catastale in metri quadrati è un dato aggiuntivo calcolato con l'allegato C del d.P.R. 138/1998. L'ottava è classe nei terreni e nei fabbricati: nei terreni la classe 1 è la migliore, nei fabbricati la classe 1 è la peggiore. La nona è categorie ordinarie, speciali, particolari e fittizie: A, B e C con tariffe, classi e consistenza; D ed E con stima diretta e senza classe; F senza rendita. La decima è conformità catastale e conformità edilizia: la prima riguarda la corrispondenza tra stato di fatto, dati catastali e planimetrie ed è richiesta a pena di nullità negli atti sui fabbricati; la seconda riguarda i titoli edilizi; l'accatastamento non sana mai l'abuso. L'undicesima riguarda le coppie di categorie divise dal fine di lucro o dal carattere pubblico: B/2 e D/4 per le case di cura, C/4 e D/6 per gli impianti sportivi, A/10 e B/4 per gli uffici, B/7 ed E/7 per gli edifici di culto, C/1 e D/8 per il commercio. La dodicesima è rendita proposta e rendita definitiva: la rendita proposta con il DOCFA ha effetto immediato, ma i dodici mesi entro cui l'ufficio la verifica sono un termine ordinatorio, quindi la rettifica è possibile anche dopo, con efficacia della nuova rendita dalla notifica. La tredicesima è imposta catastale e tributi speciali catastali: la prima è un'imposta sui trasferimenti dovuta per le volture (proporzionale all'1 per cento in via generale, fissa quando il trasferimento sconta il registro proporzionale o l'IVA), i secondi sono i diritti per visure, certificati e servizi dell'Agenzia. La quattordicesima è momento del vincolo e momento del decreto nell'esproprio: le caratteristiche del bene e le possibilità di edificazione si valutano al decreto di esproprio o all'accordo di cessione, senza considerare gli effetti del vincolo preordinato all'esproprio.

I numeri e le regole certe

Una strategia per il giorno della prova

Al catasto toccheranno pochi dei 25 quesiti tecnici, e la differenza la fa la rapidità con cui si riconosce il tipo di domanda. Alla prima lettura conviene sottolineare mentalmente la parola chiave che colloca il quesito (terreni o fabbricati, mappa o unità, reddito o rendita, atto o termine) e scartare subito le alternative che parlano dell'altro catasto. Se il quesito contiene un numero, confrontarlo con la tabella: se è un numero certo si risponde; se non lo è, si prova a escludere le alternative incoerenti e si risponde solo se almeno una è stata scartata con sicurezza. Se il quesito è del tipo "quale affermazione è corretta", cercare l'alternativa che usa il linguaggio delle definizioni ufficiali e diffidare delle formule assolute ("sempre", "in ogni caso", "fa piena prova"), che nel catasto sono quasi sempre false perché il sistema è non probatorio, indiretto e convenzionale. Nei minuti finali conviene tornare sulle risposte omesse soltanto per quelle in cui si riesce a scartare almeno un'alternativa: rispondere completamente a caso non aumenta il punteggio atteso, rispondere dopo aver escluso anche una sola alternativa sì, e con la soglia a 21 su 30 e la graduatoria fondata sulla sola prova scritta ogni frazione di punto conta. Per ripassare, le flashcard e la banca dati di questa piattaforma sono lo strumento giusto per fissare le coppie di distinzione elencate sopra; per i dubbi sulle norme, il riferimento resta il testo del R.D. 1572/1931, del R.D.L. 652/1939, del d.P.R. 138/1998, del D.M. 701/1994, del d.P.R. 327/2001 per gli espropri, del d.P.R. 380/2001 per il rapporto con i titoli edilizi e della legge 160/2019 per l'IMU.