Riassunto - Estimo - 882 Specialisti Tecnici - RIPAM Coesione

Che cos'è l'estimo e perché nasce

Che cos'è, in fondo, l'estimo? È la disciplina che insegna a formulare un giudizio di stima, cioè a esprimere in moneta il valore di un bene economico per il quale, nel momento in cui serve, il mercato non fornisce un prezzo. Il prezzo è un fatto: nasce da uno scambio già avvenuto ed è osservabile. Il valore, invece, è un'opinione motivata: è la quantità di moneta che un bene vale secondo un ragionamento, in relazione a uno scopo preciso. L'estimo nasce proprio da questa distanza tra prezzo e valore. Quando un ente deve espropriare un terreno, dividere un'eredità, liquidare un danno, decidere se un'opera pubblica conviene o fissare la base imponibile di un'imposta, nessuno ha comprato o venduto nulla: occorre qualcuno che preveda quale prezzo si sarebbe formato in condizioni ordinarie. L'estimo è la metodologia di questa previsione.

La definizione classica lo descrive come la scienza che fornisce gli strumenti metodologici per la valutazione dei beni economici, quando il valore non è direttamente rilevabile. Tre elementi meritano attenzione. Primo: l'estimo è una disciplina metodologica, non un elenco di prezzi; il suo contenuto è il procedimento, non il risultato. Secondo: l'oggetto è il bene economico, cioè utile, scarso e appropriabile; un bene libero, come l'aria, non si stima perché non ha valore di scambio, anche se l'estimo ambientale ha esteso il ragionamento ai beni senza mercato. Terzo: la stima è sempre finalizzata: non esiste il valore di un bene in assoluto, esiste il valore di un bene per uno scopo.

Come si colloca rispetto alle discipline vicine

L'estimo sta all'incrocio tra tre saperi. Dall'economia prende i concetti di valore, prezzo, reddito, capitale, mercato e saggio d'interesse; senza la teoria economica non si potrebbe spiegare perché il valore di un fabbricato che produce un canone è legato a quel canone da un saggio di capitalizzazione. Dal diritto prende i presupposti delle stime legali: l'espropriazione per pubblica utilità, le servitù, l'usufrutto, le successioni, i danni sono istituti giuridici che definiscono che cosa si deve valutare e con quali vincoli; l'estimatore non inventa la regola, la applica. Dalla tecnica (costruzioni, agronomia, topografia, catasto) prende la conoscenza fisica del bene: consistenza, stato di conservazione, produttività, conformità urbanistica. Per questo, nel bando, l'estimo viaggia insieme a catasto e topografia: il catasto è l'inventario dei beni immobili e fornisce dati (rendite, redditi, superfici) che la stima usa o corregge; la topografia misura ciò che poi si valuta.

Va tenuta netta la differenza rispetto alla contabilità e all'economia aziendale: la contabilità registra valori storici e costi effettivamente sostenuti; l'estimo guarda avanti e ragiona su valori ordinari e probabili.

Chi è il protagonista: il perito e il giudizio di stima

Il protagonista dell'estimo è il perito estimatore, cioè il tecnico che formula il giudizio. Il suo prodotto è la relazione di stima (o perizia estimativa): un documento che espone lo scopo, descrive il bene, individua l'aspetto economico pertinente, sceglie e giustifica il procedimento, raccoglie i dati di confronto ed espone il valore finale. Quando il perito opera per il giudice prende il nome di consulente tecnico d'ufficio (CTU), mentre le parti nominano i consulenti tecnici di parte (CTP); nella pubblica amministrazione la figura corrispondente è il tecnico dell'ufficio che redige la stima per l'esproprio, per l'alienazione di un bene patrimoniale o per la verifica di congruità di un prezzo.

Il giudizio di stima ha alcune caratteristiche irrinunciabili. È oggettivo, nel senso che deve essere motivato in modo che qualsiasi altro tecnico, con gli stessi dati e lo stesso scopo, arrivi a un risultato analogo; l'oggettività non è assenza di giudizio, ma verificabilità del ragionamento. È ordinario: il perito non stima il bene come lo userebbe il proprietario più abile o più sfortunato, ma come lo userebbe l'operatore medio, il più frequente in quel mercato. È previsivo: il valore è la previsione del prezzo più probabile, riferito a una data precisa (la data della stima), e non un dato del passato. È comparativo: ogni stima, anche quella analitica più raffinata, si regge in ultima analisi su un confronto con beni simili di cui si conosce prezzo o reddito. Da qui il principio dell'unicità del metodo: il metodo estimativo è uno solo, la comparazione; cambiano i procedimenti, cioè i modi con cui si concretizza il confronto.

Un esempio dal Mezzogiorno

Si immagini un Comune della Calabria che, con fondi FSC, deve realizzare una strada di collegamento a un'area industriale. Il tecnico comunale deve stimare l'indennità di esproprio di un uliveto attraversato dal tracciato: qui l'estimo è legale, l'aspetto economico è il valore di mercato, i vincoli sono quelli del testo unico sugli espropri. Lo stesso tecnico, per la relazione al finanziatore, deve dimostrare che l'opera conviene alla collettività: qui l'estimo diventa valutazione dei progetti pubblici, con benefici (tempi risparmiati, incidenti evitati) e costi attualizzati. Infine, per iscrivere la strada nel patrimonio, dovrà aggiornare le mappe catastali con il frazionamento delle particelle. Un solo tecnico, tre facce della stessa materia.

Come entra nella prova

Nel concorso l'estimo è una delle materie tecniche dei 25 quesiti a risposta multipla. La banca dati ufficiale, nei quesiti di estimo, insiste soprattutto sulle definizioni (che cosa descrive correttamente il valore di mercato, la capitalizzazione, il saggio, la caratteristica che distingue un procedimento dall'altro), sulla funzione che svolge un dato istituto o strumento e sull'effetto che produce una scelta estimativa. Le aree più pesate sono: valore di mercato e capitalizzazione, catasto terreni e fabbricati, standard internazionali di valutazione (IVS, EVS, Codice Tecnoborsa, market comparison approach, highest and best use), estimo legale ed espropriazione, estimo rurale (fondo rustico, beneficio fondiario, arboreti), estimo ambientale e progetti pubblici (VAN, DCF, costo di viaggio, prezzi edonici). Con la penalità di 0,25 per errore, l'estimo premia chi conosce le definizioni con esattezza e sa riconoscere la risposta "quasi giusta" costruita con una parola invertita: costo al posto di valore, prezzo al posto di valore, ordinario al posto di effettivo.

La trappola del quiz. Il quesito di apertura più frequente chiede di scegliere la definizione corretta di estimo. Le alternative sbagliate lo presentano come "scienza che determina il prezzo dei beni" (il prezzo non si determina, si osserva), come "tecnica che calcola il costo di costruzione" (il costo è solo uno degli aspetti economici) o come "disciplina contabile". La risposta corretta parla sempre di metodologia per formulare un giudizio di valore in relazione a uno scopo.

I postulati estimativi

La dottrina estimativa italiana ha condensato le proprie regole in alcuni postulati che il quiz richiama continuamente. Il postulato dello scopo afferma che ogni stima ha una finalità pratica e che è lo scopo a dettare l'aspetto economico da cercare: la stessa villa vale in un modo per una compravendita e in un altro per un'assicurazione contro l'incendio. Il postulato della previsione afferma che il giudizio di stima è sempre proiettato al futuro: anche quando si stima "oggi", si prevede il prezzo che si formerebbe se lo scambio avvenisse. Il postulato dell'ordinarietà dice che il bene si valuta con riferimento alle condizioni normali e più frequenti (imprenditore ordinario, uso ordinario, capacità ordinaria); le circostanze straordinarie entrano solo come aggiunte o detrazioni al valore ordinario, mai come base della stima. Il postulato della comparazione stabilisce che il valore si ricava sempre dal confronto con beni analoghi; il postulato dell'attualità (o della data di riferimento) impone di riferire la stima a un momento preciso, la data della stima, perché prezzi e condizioni di mercato cambiano nel tempo e un valore senza data non dice nulla. Distinto da questo è il postulato della permanenza delle condizioni, che non riguarda la data ma l'orizzonte della stima: chi stima assume che le condizioni ordinarie del mercato e del bene restino stabili nel periodo considerato, ed è il presupposto che regge soprattutto la capitalizzazione dei redditi, perché si può capitalizzare un reddito costante solo se si suppone che le condizioni che lo generano non mutino. In alcune formulazioni della dottrina compare anche il postulato del prezzo, che ricorda come ogni valore si fondi su prezzi realmente osservati: senza un mercato di riferimento, anche indiretto, la stima non ha base. Il postulato dell'oggettività, infine, richiede che il procedimento sia motivato e ripercorribile.

La trappola del quiz. Il quesito chiede spesso quale principio impone di considerare l'imprenditore medio o l'uso più frequente: la risposta è l'ordinarietà, non la "previsione" né l'"oggettività". Un altro quesito chiede quale postulato impone di riferire la stima a una data precisa: è l'attualità; la permanenza delle condizioni è invece l'ipotesi che le condizioni ordinarie non mutino nel periodo considerato, e serve alla capitalizzazione.

Il valore di mercato e il criterio della scelta in base allo scopo

Il primo e più importante aspetto economico è il valore di mercato (o valore venale, o valore di scambio): il più probabile prezzo al quale il bene si scambierebbe, alla data della stima, tra un venditore e un compratore ordinari, entrambi informati e senza costrizioni, dopo un'adeguata esposizione sul mercato. Ogni parola conta: "più probabile" indica la natura previsiva e statistica; "ordinari" richiama l'ordinarietà; "senza costrizioni" esclude le vendite forzate. Il valore di mercato è l'aspetto tipico delle compravendite, degli espropri, delle divisioni, delle garanzie ipotecarie e delle stime fiscali.

Il criterio della scelta è semplice da enunciare e difficile da applicare: si individua lo scopo, si deduce il quesito estimativo (per esempio "quanto perde il proprietario") e si sceglie l'aspetto economico che risponde a quel quesito. L'errore più grave di una perizia non è sbagliare un calcolo, ma cercare l'aspetto economico sbagliato.

Il valore di costo

Il valore di costo è la somma delle spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per produrre o riprodurre il bene: per un fabbricato comprende il costo dell'area, i costi di costruzione, le spese tecniche, gli oneri, gli interessi sul capitale anticipato e il profitto ordinario del promotore. Si distingue il costo di riproduzione (reproduction cost: rifare il bene identico, con le stesse tecniche e gli stessi materiali) dal costo di sostituzione (replacement cost: realizzare un bene equivalente per utilità e funzione, con tecniche e materiali attuali); è questa la coppia di termini usata dagli standard internazionali nel cost approach. Nella prassi italiana si parla spesso, in senso generico, di costo di ricostruzione per indicare il costo a nuovo del fabbricato, in una delle due accezioni: quando il quiz usa questa espressione senza altre precisazioni intende il costo a nuovo, dal quale si detrae poi il deprezzamento. Il valore di costo si usa quando lo scopo è produrre il bene o risarcirne la perdita: perizie assicurative, danni a fabbricati, valutazione di beni fuori mercato (una scuola, una caserma) e, con il cost approach degli standard, come approccio residuale. Per i beni esistenti si applica il costo di ricostruzione deprezzato: dal costo a nuovo si detrae il deprezzamento per vetustà fisica, obsolescenza funzionale ed economica.

La trappola del quiz. La domanda "il valore di costo coincide con il valore di mercato?" ha risposta negativa: possono coincidere solo in condizioni di equilibrio, per beni riproducibili e di recente costruzione. Inoltre il valore di costo ha senso solo per beni riproducibili, non per un terreno o un'opera d'arte. Attenzione anche ai termini: la replica identica è il costo di riproduzione, l'equivalente moderno è il costo di sostituzione.

Il valore di trasformazione

Il valore di trasformazione è la differenza tra il valore di mercato del bene trasformato e il costo della trasformazione, ricondotta al momento della stima: V_t = V_m(prodotto) − K(trasformazione). Risponde al quesito "quanto vale il bene in quanto suscettibile di essere trasformato": un'area edificabile vale per l'edificio che vi si può costruire, un rudere vale per ciò che diventa dopo il recupero, l'uva vale per il vino. Il presupposto è che la trasformazione sia tecnicamente possibile, legalmente ammessa ed economicamente conveniente; se il valore di trasformazione risulta inferiore al valore del bene nello stato attuale, la trasformazione non conviene e l'aspetto economico da adottare torna a essere il mercato. È l'aspetto tipico delle aree edificabili, dei fabbricati da ristrutturare e delle operazioni di sviluppo immobiliare.

La trappola del quiz. Il quiz confonde valore di trasformazione e valore di costo: il primo è una differenza (ricavo meno costi), il secondo una somma di costi.

Il valore di capitalizzazione

Il valore di capitalizzazione è l'accumulazione iniziale dei redditi futuri che il bene è in grado di produrre, scontati a un saggio di capitalizzazione: per redditi costanti e illimitati V = R / r. Risponde al quesito "quanto vale il bene in quanto fonte di reddito". È l'aspetto tipico dei beni che producono canoni o benefici fondiari: fabbricati locati, fondi rustici, strutture ricettive. Nella dottrina tradizionale coincide con il valore di mercato ottenuto per via analitica; negli standard internazionali corrisponde all'income approach. La sua correttezza dipende da due scelte: il reddito, che deve essere ordinario, netto e continuativo, e il saggio, che deve essere ricavato dal mercato come rapporto tra redditi e prezzi di beni simili.

La trappola del quiz. "Il valore di capitalizzazione si ottiene moltiplicando il reddito per il saggio": falso, il reddito si divide per il saggio. "Si capitalizza il reddito effettivo del proprietario attuale": falso, si capitalizza il reddito ordinario, netto e continuativo; un canone anomalo, troppo alto o troppo basso rispetto al segmento, non entra nella formula.

Il valore complementare

Il valore complementare è il valore che una parte di bene ha in relazione al tutto: si calcola come differenza tra il valore dell'intero bene e il valore della parte residua dopo la separazione, V_c = V(intero) − V(residuo). Risponde al quesito "quanto perde il proprietario se gli viene sottratta questa parte", e per questo è l'aspetto tipico degli espropri parziali, delle servitù e dei danni che colpiscono una porzione. La sua caratteristica è che può risultare molto superiore al valore di mercato della porzione considerata isolatamente.

La trappola del quiz. Il quesito propone "il valore complementare è il valore di mercato della parte espropriata": falso, è la differenza tra il valore del tutto e quello del residuo. Il testo unico sugli espropri applica esattamente questa logica quando, nell'espropriazione parziale, l'indennità è la differenza tra il valore dell'intero prima e quello del residuo dopo.

Il valore di surrogazione

Il valore di surrogazione (o di sostituzione) è il valore di un bene ricavato dal valore di un altro bene che può sostituirlo nella stessa funzione: si adotta quando il bene da stimare non ha mercato né costo di produzione significativo, ma esiste un surrogato con prezzo noto. L'esempio classico è il letame stimato attraverso i concimi chimici di pari potere fertilizzante. Il presupposto è la sostituibilità funzionale, non l'identità fisica. In un progetto di coesione capita di doverlo usare per un bene pubblico senza mercato: il tecnico di un Comune della Sardegna che quantifica il beneficio di un impianto di riuso delle acque reflue stima l'acqua recuperata con il prezzo dell'acqua di pari qualità che l'ente avrebbe dovuto acquistare o prelevare altrove.

La trappola del quiz. "Il valore di surrogazione è il costo di riproduzione del bene": falso, non si ricostruisce il bene, se ne cerca un sostituto con prezzo noto e pari utilità. Attenzione anche al nome: in italiano "valore di sostituzione" è sinonimo di surrogazione, mentre negli standard internazionali il "costo di sostituzione" (replacement cost) è una voce del cost approach; il contesto della domanda chiarisce di quale dei due si parla.

Un esempio applicato

La Provincia di Foggia realizza, con fondi europei, una pista ciclabile su un tratto agricolo. Per il proprietario del vigneto attraversato il tecnico stima: il valore di mercato del terreno (base dell'indennità), il valore complementare della striscia che divide il fondo (danno da frazionamento), il valore di costo delle recinzioni da rifare e il valore di capitalizzazione del reddito perduto per gli anni in cui il vigneto residuo sarà meno accessibile.

Metodo unico, procedimenti diversi

Il metodo dell'estimo è uno, la comparazione; i procedimenti sono i modi concreti con cui il confronto viene condotto. Si distinguono i procedimenti sintetici, che ricavano il valore direttamente dal confronto con i prezzi di beni simili, dai procedimenti analitici, che ricavano il valore passando per il reddito. La scelta dipende dai dati disponibili: se il mercato offre prezzi recenti di beni omogenei, si usa il sintetico; se offre soprattutto redditi (canoni, benefici fondiari) e saggi, si usa l'analitico.

I procedimenti sintetici

Il procedimento sintetico comparativo (o monoparametrico) confronta il bene con un insieme di beni simili venduti di recente, rapportando i prezzi a un parametro tecnico (superficie commerciale, volume, ettaro, vano) o economico (reddito, rendita catastale). Si costruisce la scala dei prezzi unitari, si colloca il bene nella scala secondo le sue caratteristiche e si moltiplica il prezzo unitario prescelto per il parametro del bene. Il presupposto è l'esistenza di un mercato attivo e di un campione di confronto omogeneo per zona, tipologia, epoca e destinazione. Il procedimento per valori tipici stima separatamente le parti di un bene complesso (l'area, il fabbricato, gli impianti, il soprassuolo) applicando a ciascuna il proprio valore unitario ordinario e sommando; è tipico dei fondi rustici con fabbricati e delle aziende. Il procedimento storico parte da un prezzo effettivamente pagato per lo stesso bene in passato e lo aggiorna con indici di variazione dei prezzi e correzioni per le modifiche intervenute; è debole perché il mercato immobiliare non segue indici uniformi.

La trappola del quiz. Il quesito chiede quale procedimento richiede "prezzi di beni simili e un parametro di confronto": è il sintetico comparativo. Attenzione al termine "monoparametrico": indica un solo parametro di confronto, non un solo bene di confronto.

Il procedimento analitico: capitalizzazione del reddito

Il procedimento analitico (o per capitalizzazione dei redditi) ricava il valore del bene come somma dei valori attuali dei redditi futuri che esso produrrà. Nella forma più comune, con reddito annuo netto costante e durata illimitata, il valore è V = R / r, dove R è il reddito netto ordinario e r il saggio di capitalizzazione. Il reddito da capitalizzare non è quello effettivo del proprietario attuale, ma quello ordinario: per un fabbricato, dal canone lordo ordinario si detraggono le spese a carico del proprietario (manutenzione, amministrazione, assicurazione, imposte, quote di reintegrazione, sfitto e inesigibilità) e si ottiene il reddito netto; per un fondo rustico il reddito da capitalizzare è il beneficio fondiario, cioè la parte della produzione che remunera il capitale fondiario. Se il reddito è limitato nel tempo o variabile, si usano le formule dell'annualità o si attualizzano i flussi uno per uno (è la logica del discounted cash flow).

Il saggio di capitalizzazione è il rapporto tra reddito e valore che il mercato esprime per beni simili: si ricava dividendo i redditi netti per i prezzi di un campione di beni analoghi (r = R / V) e si corregge con aggiunte e detrazioni per le caratteristiche del bene stimato (comodità, sicurezza del reddito, liquidità, prospettive). Il quiz insiste sul suo effetto: al crescere del saggio il valore diminuisce, al diminuire cresce. Il saggio di capitalizzazione non è il saggio d'interesse bancario né il rendimento di un titolo: è un dato di mercato immobiliare, generalmente più basso del saggio dei capitali mobiliari per la sicurezza e la stabilità dell'investimento.

La trappola del quiz. "Se il saggio di capitalizzazione aumenta, il valore aumenta": falso, sono inversamente proporzionali. "Il reddito da capitalizzare è quello risultante dal contratto in essere": falso, è il reddito ordinario. "Il saggio si assume pari al tasso ufficiale di sconto": falso, si ricava dal mercato dei beni simili.

Interesse semplice e composto

La matematica finanziaria fornisce le formule per spostare i valori nel tempo. Nell'interesse semplice gli interessi maturano solo sul capitale iniziale: I = C · i · t e il montante è M = C · (1 + i · t); si usa per periodi inferiori all'anno (anticipazioni colturali, frutti pendenti, interessi infrannuali). Nell'interesse composto gli interessi maturati si sommano al capitale e producono a loro volta interessi: M = C · (1 + i)ⁿ, e la quantità q = 1 + i si chiama binomio d'interesse. Il valore attuale (o sconto) è l'operazione inversa: C = M / (1 + i)ⁿ, e il fattore 1/(1+i)ⁿ si chiama fattore di sconto o di attualizzazione.

Annualità e periodicità

Un'annualità è una serie di importi uguali a scadenza annuale. L'accumulazione finale di n annualità posticipate costanti A è S_n = A · (qⁿ − 1) / i; l'accumulazione iniziale (valore attuale) è V₀ = A · (qⁿ − 1) / (i · qⁿ). Se le annualità sono illimitate, il valore attuale si semplifica in V₀ = A / i: è esattamente la formula della capitalizzazione, che dunque non è altro che il valore attuale di una rendita perpetua. Le poliannualità sono importi che si ripetono ogni n anni (il taglio di un bosco ceduo, il rinnovo di un impianto): per una poliannualità illimitata posticipata, in cui il primo importo cade alla fine del primo periodo di n anni, il valore attuale è V₀ = P / (qⁿ − 1); la formula nasce dalla somma della serie P/qⁿ + P/q²ⁿ + P/q³ⁿ + ..., che ha ragione 1/qⁿ. Se la poliannualità è anticipata, cioè il primo importo cade subito, all'inizio del primo periodo, ogni importo è anticipato di un intero periodo di n anni e il valore attuale si ottiene moltiplicando il precedente per qⁿ: V₀ = P · qⁿ / (qⁿ − 1), che equivale a P + P / (qⁿ − 1). Il fattore correttivo dipende dunque dalla lunghezza del periodo: per le annualità anticipate, dove il periodo è di un anno, si moltiplica per q; per le poliannualità si moltiplica per qⁿ. Lo stesso vale per le serie limitate: l'accumulazione iniziale di n annualità anticipate è A · q · (qⁿ − 1) / (i · qⁿ).

La trappola del quiz. Il quiz chiede quale formula esprime il valore attuale di una rendita perpetua: A / i, non A · n. Chiede anche a che cosa serve il fattore (qⁿ − 1)/i: all'accumulazione finale, non iniziale. "La poliannualità anticipata si ottiene moltiplicando la posticipata per q": falso, il fattore è qⁿ, perché l'anticipo è di un intero periodo di n anni; il fattore q vale solo per le annualità.

VAN, TIR e flussi di cassa scontati

Quando il bene o il progetto produce flussi variabili nel tempo, il valore si ottiene attualizzando ciascun flusso: è l'analisi dei flussi di cassa scontati (discounted cash flow, DCF), usata per gli investimenti immobiliari, per le aree da sviluppare e per i progetti pubblici. Il valore attuale netto (VAN) è la somma dei flussi netti attualizzati al saggio prescelto: VAN = Σ (B_t − C_t) / (1 + r)^t; se è positivo, il progetto rende più del saggio di sconto e conviene; tra alternative si preferisce quella con VAN maggiore. Il tasso interno di rendimento (TIR) è il saggio che annulla il VAN; il progetto conviene se il TIR supera il saggio di riferimento (costo del capitale o saggio sociale). Il rapporto benefici/costi divide i benefici attualizzati per i costi attualizzati e conviene se supera l'unità. Nell'estimo immobiliare il DCF si chiude con il valore terminale, cioè il valore di rivendita del bene alla fine del periodo, ottenuto capitalizzando il reddito dell'ultimo anno.

Un esempio: un Comune della Sicilia valuta con fondi FESR la riqualificazione di un mercato coperto; i costi cadono nei primi due anni, i benefici (canoni, minori costi di gestione, tempo risparmiato) su venti. Se il VAN al saggio di riferimento è positivo e il TIR supera il saggio, il progetto conviene.

La trappola del quiz. "Il TIR è il saggio che rende massimo il VAN": falso, è il saggio che lo annulla. "Con VAN positivo il rapporto B/C è minore di 1": falso, VAN positivo e B/C maggiore di 1 sono la stessa condizione. "Aumentando il saggio di sconto il VAN aumenta": falso, i flussi futuri pesano meno e il VAN diminuisce.

Perché esistono gli standard

I mercati finanziari, il credito ipotecario e i fondi immobiliari hanno richiesto valutazioni confrontabili tra Paesi, con definizioni uniformi e procedure documentate. Sono nati così gli standard di valutazione: insiemi di definizioni, principi e regole di condotta che il valutatore dichiara di seguire; non sostituiscono la teoria estimativa, la traducono in un formato verificabile.

IVS, EVS e Codice delle Valutazioni Immobiliari

Gli International Valuation Standards (IVS) sono emanati dall'International Valuation Standards Council (IVSC), organismo indipendente con sede a Londra; hanno portata mondiale e riguardano tutte le classi di attività (immobili, imprese, beni mobili, intangibili). Gli European Valuation Standards (EVS) sono emanati da TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) e raccolti nel cosiddetto Blue Book; sono orientati al mercato immobiliare europeo e al credito fondiario. Il Red Book della RICS è lo standard professionale britannico. In Italia il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa ha recepito gli standard internazionali, introducendo nella prassi nazionale i termini di market comparison approach, income approach, cost approach e la definizione internazionale di valore di mercato. La norma tecnica UNI 11558 definisce i requisiti di conoscenza, abilità e competenza del valutatore immobiliare e serve alla certificazione della figura professionale. Per le valutazioni a garanzia dei mutui, il testo unico bancario richiede standard affidabili e valutatori indipendenti e competenti, e l'ABI ha diffuso linee guida che rimandano agli standard internazionali.

La definizione di valore di mercato degli standard è la seguente: l'ammontare stimato al quale un'attività dovrebbe essere scambiata alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore interessati, in una transazione tra parti indipendenti, dopo un'adeguata commercializzazione, nella quale entrambe le parti abbiano agito in modo informato, prudente e senza costrizione. Rispetto alla dizione italiana ("più probabile prezzo") aggiunge la data, l'indipendenza delle parti, l'adeguata commercializzazione e l'assenza di costrizione. Gli standard distinguono il valore di mercato dalle altre basi di valore: il valore d'investimento (per uno specifico investitore), il valore equo (fair value, tra due parti identificate), il valore di liquidazione (vendita forzata in tempi brevi), il valore sinergico o speciale (che ingloba il vantaggio di una combinazione).

La trappola del quiz. "Gli IVS sono emanati da TEGoVA": falso, sono dell'IVSC; TEGoVA emana gli EVS. "Il Codice Tecnoborsa è una norma di legge": falso, è un codice di prassi. "Il valore di mercato secondo gli IVS è il prezzo massimo ottenibile": falso, è l'ammontare stimato in condizioni ordinarie.

I tre approcci

Gli standard organizzano i procedimenti in tre approcci. Il market approach (approccio di mercato) confronta il bene con transazioni di beni simili; la sua declinazione operativa più nota è il market comparison approach. L'income approach (approccio reddituale) converte i redditi futuri in valore: comprende la capitalizzazione diretta (V = R/r), la capitalizzazione finanziaria e il DCF. Il cost approach (approccio del costo) stima il valore come costo di sostituzione o riproduzione deprezzato, più il valore dell'area: è l'approccio residuale, da usare quando gli altri due non sono praticabili. Il valutatore deve scegliere l'approccio più adatto ai dati disponibili e, ove possibile, applicarne più di uno per riconciliare i risultati.

Il market comparison approach

Il market comparison approach (MCA) è la versione strutturata del confronto di mercato. Si individua il segmento di mercato del bene (localizzazione, tipologia immobiliare ed edilizia, destinazione, dimensione, fascia di prezzo, forma di mercato, caratteri della domanda e dell'offerta); si raccolgono i comparabili, cioè immobili simili dello stesso segmento con prezzo di compravendita noto e recente; si costruisce la tabella dei dati, che riporta per ciascun comparabile e per il bene da stimare le caratteristiche rilevanti (superficie, data del contratto, stato, piano, affacci, servizi); si calcolano i prezzi marginali delle caratteristiche, cioè quanto varia il prezzo al variare di una unità della caratteristica (per la superficie, il prezzo marginale è il prezzo unitario del segmento; per la data, si usa il saggio di variazione dei prezzi; per le caratteristiche qualitative, il costo o l'apprezzamento di mercato); si redige la tabella di valutazione, in cui il prezzo di ciascun comparabile viene aggiustato per le differenze rispetto al bene, ottenendo tanti prezzi corretti quanti sono i comparabili; si verifica la divergenza tra i prezzi corretti (che deve restare contenuta) e si ricava il valore finale come sintesi (media semplice o ponderata). L'MCA formalizza ciò che il perito ha sempre fatto a mente, rendendolo verificabile e ripetibile: è questa la sua funzione, che il quiz chiede spesso.

La trappola del quiz. "Nel MCA gli aggiustamenti si applicano al bene da stimare": falso, si applicano ai prezzi dei comparabili per renderli simili al bene. "Il prezzo marginale della superficie è il costo di costruzione al metro quadro": falso, è il prezzo di mercato unitario del segmento. "La divergenza elevata tra i prezzi corretti conferma la stima": falso, segnala comparabili inadeguati.

Highest and best use

Il principio dell'highest and best use (massimo e miglior uso) afferma che il valore di mercato riflette l'uso più redditizio tra quelli fisicamente possibili, legalmente ammissibili (conformi a urbanistica, vincoli e regolamenti), finanziariamente fattibili e massimamente produttivi. Le quattro condizioni si verificano in sequenza: un uso vietato dal piano regolatore non è "migliore" per quanto renda. Il principio guida la stima delle aree e degli immobili da riconvertire ed è la traduzione moderna del valore di trasformazione: se il massimo e miglior uso di un capannone dismesso è la demolizione e la costruzione di residenze, il suo valore è il valore di trasformazione a quell'uso.

Un esempio: un Comune della Campania deve alienare, per finanziare la quota di cofinanziamento di un progetto di coesione, un ex mattatoio in zona che il piano destina a servizi. Il valutatore non può stimare il bene come se fosse residenziale, perché l'uso non è legalmente ammissibile; il massimo e miglior uso è quello a servizi, e il valore è il valore di trasformazione in quella destinazione.

La trappola del quiz. Il quiz chiede quale condizione dell'HBU esclude un uso: la risposta corretta è "non legalmente ammissibile" o "non fisicamente possibile"; l'alternativa "non gradito al proprietario" è sempre errata, perché l'HBU è oggettivo.

Due diligence e rapporto di valutazione

La due diligence immobiliare è l'insieme delle verifiche preliminari sull'immobile: titolo di proprietà e trascrizioni, conformità urbanistica ed edilizia, situazione catastale, impianti, certificazione energetica, vincoli, contratti in essere. Non è la stima, ma la sua precondizione: un valutatore che stima un immobile con abusi non sanabili senza rilevarli produce una valutazione priva di base. Il rapporto di valutazione deve indicare scopo, base di valore, data, assunzioni, descrizione del bene, segmento di mercato, procedimenti con i dati, riconciliazione e valore finale.

La trappola del quiz. "La due diligence è il procedimento con cui si determina il valore": falso, è l'insieme delle verifiche documentali e tecniche che precedono la stima e ne condizionano le assunzioni. "Il rapporto di valutazione può omettere la base di valore se il committente conosce lo scopo": falso, base di valore, data e assunzioni sono contenuti obbligatori secondo gli standard.

Le aree edificabili e il valore di trasformazione

Un'area edificabile è un terreno al quale lo strumento urbanistico attribuisce una capacità edificatoria; il suo valore dipende da quanto e che cosa vi si può costruire. Gli strumenti che quantificano questa capacità sono gli indici: l'indice di edificabilità fondiaria esprime il volume (o la superficie) realizzabile per metro quadro di superficie fondiaria del lotto, l'indice territoriale lo esprime rispetto all'intero comparto comprese le aree per strade e standard; il rapporto di copertura limita la superficie coperta rispetto al lotto.

La stima può seguire due vie. Il confronto diretto con prezzi di aree simili è preferibile quando esiste un mercato attivo delle aree; il parametro di confronto può essere il metro quadro di superficie fondiaria o, meglio, il metro cubo o il metro quadro edificabile, perché la capacità edificatoria è ciò che il mercato compra. Il valore di trasformazione si applica quando i confronti mancano: si stima il valore di mercato dell'edificio realizzabile (superficie vendibile per prezzo unitario del segmento), si detraggono tutti i costi della trasformazione (costo di costruzione, spese tecniche, oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione, spese di commercializzazione, interessi sul capitale anticipato, profitto ordinario del promotore) e la differenza, riportata al momento della stima, è il valore dell'area. Il rapporto tra valore dell'area e valore dell'edificio finito è l'incidenza dell'area, che varia con la posizione e serve come controllo di plausibilità.

Un esempio: l'Unione dei Comuni di un'area interna della Basilicata riceve un finanziamento FSC per un centro servizi e deve acquistare un lotto in zona di espansione. Il tecnico verifica l'indice fondiario, calcola la superficie realizzabile, applica i prezzi delle residenze e dei negozi del segmento e detrae costi e profitto: il risultato, confrontato con l'incidenza tipica della zona, è il prezzo massimo che l'ente può offrire.

La trappola del quiz. "Il valore di un'area edificabile è il costo di acquisto sostenuto dal proprietario": falso, il costo storico è irrilevante. "Nel valore di trasformazione il profitto del promotore non va detratto": falso, il profitto ordinario è un costo della trasformazione. "L'indice territoriale si applica alla superficie del lotto": falso, si applica alla superficie del comparto; al lotto si applica l'indice fondiario.

La stima dei fabbricati

Per i fabbricati gli aspetti economici sono il valore di mercato, il valore di capitalizzazione (se locati), il valore di costo (per assicurazioni e danni) e il valore di trasformazione (se da ristrutturare). Il confronto di mercato usa come parametro la superficie commerciale, che comprende la superficie lorda dei vani principali e accessori con i muri, più le superfici scoperte e le pertinenze ragguagliate con coefficienti; la prassi (recepita dal Codice Tecnoborsa e dai criteri catastali) ragguaglia balconi, terrazzi, giardini, cantine e box con percentuali della superficie principale. Il valore unitario dipende dalle caratteristiche estrinseche (posizione, servizi, contesto), intrinseche (piano, esposizione, manutenzione, finiture, classe energetica) e tecnologiche (struttura, epoca), oltre che dalla condizione giuridica (libero o locato). Il costo di ricostruzione deprezzato stima il costo a nuovo (costo tecnico di costruzione per la superficie lorda, più spese tecniche e oneri) e lo riduce con un coefficiente di deprezzamento che dipende dall'età rispetto alla vita utile e dallo stato di conservazione; al risultato si aggiunge il valore dell'area.

La trappola del quiz. "La superficie commerciale coincide con la superficie utile calpestabile": falso, la commerciale include i muri e le pertinenze ragguagliate; la calpestabile è netta. "Il deprezzamento riguarda anche l'area": falso, l'area non si deprezza.

Il condominio e le tabelle millesimali

Nel condominio coesistono la proprietà esclusiva delle singole unità e la comproprietà delle parti comuni, elencate dal codice civile (suolo, fondazioni, muri maestri, tetto, scale, portone, cortili, impianti fino al punto di diramazione). Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore della sua unità, e questo valore, espresso in millesimi, è la tabella millesimale di proprietà: la somma dei valori di tutte le unità fa 1.000. La tabella si costruisce dall'estimo: si determina la superficie (o il volume) virtuale di ciascuna unità applicando alla superficie reale i coefficienti di destinazione, piano, orientamento, luminosità, prospetto e funzionalità; si ottengono superfici omogeneizzate, che rapportate al totale danno i millesimi. Il codice civile stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, e che le spese per cose destinate a servire i condomini in misura diversa si ripartiscono in proporzione all'uso. Da qui le tabelle speciali: per le scale e gli ascensori la spesa si divide per metà in ragione del valore delle unità e per metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo; per i lastrici solari di uso esclusivo chi ne ha l'uso contribuisce per un terzo e i condomini cui il lastrico serve da copertura per i restanti due terzi, in proporzione al valore. Le tabelle possono essere rettificate o modificate, anche nell'interesse di un solo condomino, in due casi: quando risultano conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio (sopraelevazione, incremento di superfici, aumento o diminuzione del numero delle unità immobiliari), è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In questi due casi la revisione si approva con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, e il costo grava su chi ha dato luogo alla variazione; fuori da questi casi la modifica delle tabelle richiede l'unanimità. Per il perito la conseguenza pratica è che la richiesta di revisione va motivata con un calcolo: si rifanno le superfici virtuali dopo la modifica e si verifica se lo scostamento dei millesimi dell'unità supera la soglia di un quinto.

La trappola del quiz. "I millesimi di proprietà si calcolano sulla superficie reale": falso, si calcolano sul valore, tramite superfici virtuali ottenute con coefficienti. "Le spese dell'ascensore si ripartiscono solo per altezza di piano": falso, metà per valore e metà per altezza. "Il lastrico solare esclusivo è a carico di chi lo usa": falso, un terzo a chi lo usa, due terzi agli altri. "Le tabelle si rivedono se il valore di un'unità cambia di un terzo": falso, la soglia per la revisione a maggioranza è un quinto, non un terzo né la metà.

Locazioni ed edilizia convenzionata

La stima dei canoni segue il confronto con i canoni ordinari del segmento, ma incontra vincoli normativi. Per le locazioni abitative la legge del 1998 sulle locazioni distingue il contratto a canone libero, di durata quattro anni rinnovabile per altri quattro, dal contratto a canone concordato, di durata tre anni più due, con canone definito dagli accordi territoriali. Per le locazioni non abitative la legge del 1978 sull'equo canone, ancora vigente per questa parte, prevede la durata minima di sei anni rinnovabile (nove per le attività alberghiere) e, alla cessazione non imputabile al conduttore, l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone per le attività commerciali e ventuno per quelle alberghiere. Nell'edilizia convenzionata le convenzioni con il Comune fissano il prezzo massimo di cessione e il canone massimo di locazione degli alloggi realizzati su aree cedute in diritto di superficie o in proprietà con contributo pubblico; il vincolo di prezzo è un elemento che il perito deve considerare, perché il valore di mercato di un alloggio ancora soggetto al vincolo non può superare il prezzo massimo, salvo affrancazione.

La trappola del quiz. Il quiz confonde le durate: 4+4 canone libero, 3+2 concordato, 6+6 commerciale. Confonde anche l'avviamento: 18 mensilità per il commercio, 21 per gli alberghi, e spetta solo se l'attività comporta contatto diretto con il pubblico e la cessazione non dipende dal conduttore.

Il fondo rustico e i suoi valori

Il fondo rustico è un'unità fondiaria destinata alla produzione agricola, composta da terreno, fabbricati rurali, piantagioni e capitali fissi (impianti irrigui, recinzioni, viabilità interna). Il suo mercato è poco trasparente: le transazioni sono rare e i prezzi dipendono da qualità del suolo, acqua, giacitura, accessibilità e dimensione. La stima sintetica usa come parametro l'ettaro di superficie, distinguendo le qualità di coltura, oppure si conduce per valori tipici sommando il valore del terreno nudo, dei fabbricati, delle piantagioni e degli impianti. La stima analitica capitalizza il beneficio fondiario.

Il bilancio dell'azienda agraria e il beneficio fondiario

Per ricavare il reddito da capitalizzare si costruisce il bilancio estimativo dell'azienda agraria ordinaria. La produzione lorda vendibile (PLV) è il valore dei prodotti venduti o vendibili nell'annata, comprese le integrazioni pubbliche ordinarie; da essa si detraggono i costi di produzione: le quote (Q) di ammortamento, manutenzione e assicurazione dei capitali fissi, le spese varie (Sv) per mezzi tecnici (sementi, concimi, carburanti, servizi), i salari (Sa) per il lavoro manuale, gli stipendi (St) per il lavoro direttivo, gli interessi (I) sul capitale di esercizio (capitale agrario e anticipazioni) e i tributi (Tr). La differenza è il beneficio fondiario: Bf = PLV − (Q + Sv + Sa + St + I + Tr). Il beneficio fondiario è il compenso del capitale fondiario e coincide con il canone di affitto ordinario, perché è ciò che l'imprenditore ordinario può pagare al proprietario per l'uso del fondo. Se invece dalla PLV si detraggono tutte le voci compreso il beneficio fondiario, si ottiene il tornaconto (o profitto), che nell'azienda ordinaria è nullo perché ogni fattore è remunerato al suo prezzo di mercato. Il reddito netto del proprietario-imprenditore somma i compensi delle figure che egli cumula. Capitalizzando il beneficio fondiario al saggio dei fondi rustici, tradizionalmente basso per la sicurezza dell'investimento, si ottiene il valore del fondo: V = Bf / r.

Un esempio: la Regione Molise, per una centrale della banda larga finanziata dal programma di coesione, deve acquisire un'area in un seminativo irriguo. Il tecnico ricostruisce il bilancio ordinario del seminativo, ricava il beneficio fondiario per ettaro e lo capitalizza al saggio del mercato locale, verificando il risultato con i prezzi di fondi analoghi.

La trappola del quiz. "Il beneficio fondiario coincide con il reddito netto dell'imprenditore": falso, è il compenso del solo capitale fondiario. "Il tornaconto dell'azienda ordinaria è positivo": falso, è nullo per definizione di ordinarietà. "Nel bilancio estimativo il canone di affitto è una voce di costo": nel bilancio dell'affittuario sì, ma nel bilancio per la stima del fondo il canone è il risultato (Bf), non un costo.

I miglioramenti fondiari

Un miglioramento fondiario è un investimento di capitale e lavoro che incrementa stabilmente la produttività o il valore del fondo: un impianto irriguo, una sistemazione idraulica, un frutteto, un fabbricato rurale, una strada interpoderale. L'estimo affronta due quesiti. Il primo è il giudizio di convenienza ex ante, che si può esprimere in tre modi equivalenti: in termini di valore (il miglioramento conviene se l'incremento di valore del fondo supera il costo: V_dopo − V_prima maggiore di K), in termini di reddito (conviene se l'incremento di beneficio fondiario supera gli interessi sul costo: ΔBf maggiore di K · r) e in termini di saggio di fruttuosità (conviene se il rapporto ΔBf / K supera il saggio di capitalizzazione ordinario). Il secondo quesito è l'indennità per i miglioramenti eseguiti da chi non è proprietario: la disciplina dei contratti agrari riconosce all'affittuario che ha eseguito miglioramenti, con il consenso del proprietario o nei modi previsti dalla legge, un'indennità pari all'aumento di valore conseguito dal fondo al momento della cessazione del rapporto: il tetto è l'incremento di valore, non il costo sostenuto.

La trappola del quiz. "Il miglioramento conviene se il costo è inferiore al valore del fondo": falso, il confronto è tra costo e incremento di valore. "L'indennità all'affittuario per i miglioramenti è pari al costo sostenuto": falso, è pari all'aumento di valore del fondo.

Frutti pendenti e anticipazioni colturali

Quando un fondo cambia di mano o viene espropriato nel corso dell'annata agraria, le colture in atto hanno un valore che non coincide né con zero né con il raccolto. I frutti pendenti sono i prodotti non ancora maturi ma già presenti sulla pianta o nel terreno; le anticipazioni colturali sono le spese già sostenute per le colture in atto (lavorazioni, sementi, concimi, trattamenti, lavoro) che non hanno ancora prodotto il loro effetto. Il loro valore si stima in due modi, che vanno scelti in base al momento dell'annata. Se la stima avviene nella prima parte del ciclo, quando il raccolto è lontano e incerto, si usa il criterio dei costi: il valore è la somma delle anticipazioni sostenute fino a quel momento, aumentate degli interessi semplici dal giorno della spesa al giorno della stima. Se la stima avviene in prossimità del raccolto, si usa il criterio del reddito: il valore è il prodotto atteso (PLV) meno le spese ancora da sostenere fino alla raccolta, scontato dal momento del raccolto al momento della stima; in questo caso si tratta di un valore di trasformazione applicato alla coltura. L'istituto si applica nella cessazione dei contratti agrari, nella vendita del fondo, nelle successioni e nell'esproprio.

La trappola del quiz. "I frutti pendenti si stimano sempre col valore del raccolto atteso": falso, a inizio ciclo si usa il criterio dei costi. "Le anticipazioni colturali si capitalizzano a interesse composto": falso, sono somme infrannuali e si usano gli interessi semplici.

Arboreti da frutto e bosco

Gli arboreti da frutto (vigneti, oliveti, frutteti, agrumeti) hanno un ciclo pluriennale: una fase di impianto e allevamento con redditi negativi, una fase di piena produzione e una fase di declino fino all'espianto. Il valore del fondo con arboreto cambia nel corso del ciclo e la stima deve dire quanto vale in un anno intermedio. Si distingue il valore del suolo nudo (V₀), ottenuto capitalizzando il reddito periodico di un intero ciclo (ricavi meno costi di tutti gli anni, accumulati alla fine del ciclo e trattati come poliannualità illimitata), dal valore del soprassuolo nell'anno m, ottenuto come differenza tra il valore del fondo nell'anno m e il valore del suolo nudo. Il valore del fondo nell'anno m si calcola con il metodo dei redditi passati (valore del suolo nudo più i costi sostenuti e meno i ricavi ottenuti dall'impianto all'anno m, tutti riportati all'anno m con gli interessi composti) o con il metodo dei redditi futuri (ricavi meno costi dall'anno m alla fine del ciclo, scontati all'anno m, più il valore del suolo nudo scontato dalla fine del ciclo). La prassi usa i redditi passati nella prima parte del ciclo e i redditi futuri nella seconda, per fondarsi sui dati più certi.

Per il bosco l'estimo considera le funzioni produttive (il legname, con il ricavo del taglio periodico meno le spese trattato come poliannualità con periodo pari al turno) e quelle non produttive (protezione idrogeologica, paesaggio, assorbimento di carbonio, ricreazione), che richiedono i metodi dell'estimo ambientale.

La trappola del quiz. "Il valore del soprassuolo è il costo dell'impianto": falso, è la differenza tra valore del fondo nell'anno m e valore del suolo nudo. "Il valore del fondo con arboreto è massimo all'impianto": falso, è minimo nei primi anni (costi senza ricavi) e massimo intorno all'inizio della piena produzione.

L'espropriazione per pubblica utilità: il procedimento

L'espropriazione per pubblica utilità è il procedimento con cui la pubblica amministrazione acquista la proprietà di un bene privato per realizzare un'opera pubblica o di pubblica utilità, contro il pagamento di un'indennità. La fonte è il testo unico sulle espropriazioni, d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327; il fondamento è l'art. 42 della Costituzione (interesse generale, riserva di legge, indennizzo). Il testo unico articola il procedimento in fasi che si succedono obbligatoriamente: l'apposizione del vincolo preordinato all'esproprio, che deriva dall'approvazione dello strumento urbanistico o di una sua variante e ha efficacia di cinque anni, entro i quali deve intervenire la dichiarazione di pubblica utilità; la dichiarazione di pubblica utilità, che di regola coincide con l'approvazione del progetto definitivo dell'opera e anch'essa ha efficacia di cinque anni, entro i quali deve essere emanato il decreto di esproprio; la determinazione dell'indennità, prima provvisoria e poi definitiva; il decreto di esproprio, che trasferisce la proprietà, e la sua esecuzione con l'immissione in possesso. Ricevuta la comunicazione dell'indennità provvisoria, il proprietario può accettarla, con diritto al pagamento in tempi brevi e a un acconto, oppure non accettarla; in questo secondo caso l'indennità viene determinata in via definitiva da una terna di tecnici (uno nominato dal proprietario, uno dall'autorità espropriante, il terzo dal presidente del tribunale) o, in mancanza di richiesta del proprietario, dalla commissione provinciale, e solo contro la stima definitiva è ammessa l'opposizione alla stima davanti alla Corte d'appello, da proporre entro trenta giorni dalla notifica del decreto di esproprio o della stima, se successiva. L'ordine conta: prima l'offerta provvisoria, poi la determinazione definitiva, infine l'eventuale opposizione.

Il criterio generale di stima è il valore venale del bene alla data del decreto di esproprio (o dell'accordo di cessione), senza tener conto degli effetti del vincolo espropriativo e delle opere previste. Nell'espropriazione parziale l'indennità è pari alla differenza tra il valore dell'intero bene prima dell'esproprio e il valore della parte residua dopo: è l'applicazione del valore complementare, e comprende il deprezzamento del residuo.

La trappola del quiz. "La dichiarazione di pubblica utilità precede il vincolo preordinato": falso, il vincolo viene prima. "Il decreto di esproprio può essere emanato entro dieci anni dalla dichiarazione": falso, entro cinque, salvo proroga. "L'indennità provvisoria si impugna davanti alla Corte d'appello": falso, l'opposizione alla stima riguarda l'indennità definitiva; contro la provvisoria il proprietario non accetta e chiede la terna.

L'indennità per le aree edificabili

Per le aree edificabili l'indennità è pari al valore venale del bene. Il testo originario dell'art. 37 del testo unico, che riproduceva il criterio introdotto nel 1992 dalla legislazione sulla finanza pubblica, fissava l'indennità nella media tra il valore venale e il reddito dominicale rivalutato moltiplicato per dieci (il decuplo del reddito prendeva il posto dei fitti coacervati dell'ultimo decennio previsti dalla legge ottocentesca per il risanamento di Napoli), con riduzione del 40 per cento del risultato; la Corte costituzionale, con la sentenza n. 348 del 2007, dichiarò illegittimo quel criterio per contrasto con la Convenzione europea dei diritti dell'uomo, e la legge finanziaria per il 2008 riscrisse la norma allineando l'indennità al valore venale. Restano due correttivi. Quando l'esproprio è finalizzato ad interventi di riforma economico-sociale, l'indennità è ridotta del 25 per cento. Quando invece è stato concluso l'accordo di cessione, o non è stato concluso per fatto non imputabile all'espropriato, oppure l'indennità provvisoria offerta risulta inferiore agli otto decimi di quella definitiva, l'indennità è aumentata del 10 per cento. L'edificabilità che conta è quella legale, attribuita dallo strumento urbanistico vigente. Per le costruzioni legittimamente realizzate l'indennità è il valore venale del fabbricato; per le costruzioni abusive non sanate l'indennità è calcolata sulla sola area, come se il manufatto non esistesse.

La trappola del quiz. "La riduzione del 25 per cento si applica a tutti gli espropri di aree edificabili": falso, solo alla riforma economico-sociale. "La maggiorazione del 10 per cento premia chi rifiuta la cessione": falso, premia chi accetta o non ha potuto accettare per fatto altrui o per un'offerta inferiore agli otto decimi.

L'indennità per le aree non edificabili

Per le aree non edificabili l'indennità era originariamente commisurata al valore agricolo medio (VAM), tabellato dalla commissione provinciale per regione agraria e coltura; anche questo automatismo è stato dichiarato illegittimo dalla Corte costituzionale (sentenza n. 181 del 2011), perché il VAM prescinde dalle caratteristiche reali del terreno. Oggi l'indennità è il valore venale effettivo del terreno, tenendo conto della sua destinazione agricola ordinaria, delle colture praticate, dei fabbricati e dei manufatti. Il VAM conserva però una funzione: l'indennità aggiuntiva spettante al proprietario coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale che coltiva il fondo espropriato, e quella spettante al fittavolo, mezzadro o compartecipante che deve abbandonare il fondo, sono commisurate al valore agricolo medio della coltura effettivamente praticata.

Cessione volontaria, occupazione e retrocessione

La cessione volontaria è l'accordo con cui il proprietario, ricevuta la comunicazione dell'indennità provvisoria, cede il bene all'ente evitando il decreto di esproprio; ha gli effetti del decreto ma con vantaggi economici: per le aree edificabili il corrispettivo è l'indennità di valore venale con la maggiorazione del 10 per cento; per le aree non edificabili è aumentato del 50 per cento; per le aree non edificabili coltivate direttamente dal proprietario è pari al triplo dell'indennità. L'occupazione d'urgenza permette all'autorità di immettersi nel possesso prima del decreto; per il periodo di occupazione legittima è dovuta un'indennità di occupazione, pari per ogni anno a un dodicesimo dell'indennità di esproprio e per ogni mese o frazione di mese a un dodicesimo di quella annua. La stessa misura vale per l'occupazione temporanea di aree non espropriate (cantieri). La retrocessione è il diritto dell'espropriato di riottenere il bene: è totale quando l'opera non è stata realizzata o cominciata entro dieci anni decorrenti dalla data in cui il decreto di esproprio è stato eseguito, cioè dall'immissione in possesso, oppure, anche prima della scadenza, quando risulta l'impossibilità di realizzarla; è parziale quando l'opera è realizzata ma una parte del bene non è stata utilizzata, e richiede la dichiarazione di inservibilità da parte dell'autorità. Se l'amministrazione ha trasformato un bene senza valido titolo, può acquisirlo con l'acquisizione sanante, corrispondendo il valore venale, un indennizzo per il pregiudizio non patrimoniale pari al 10 per cento del valore venale e l'interesse del 5 per cento annuo per il periodo di occupazione illegittima.

Esempio: la Città metropolitana di Reggio Calabria realizza con fondi FESR una variante stradale. Per un uliveto attraversato il tecnico stima il valore venale, aggiunge i frutti pendenti, riconosce al coltivatore diretto l'indennità aggiuntiva a valore agricolo medio e, in caso di cessione volontaria, triplica l'indennità; per l'occupazione d'urgenza liquida un dodicesimo annuo.

La trappola del quiz. "L'indennità di occupazione annua è un decimo dell'indennità di esproprio": falso, un dodicesimo. "La retrocessione totale richiede la dichiarazione di inservibilità": falso, quella serve per la parziale. "La retrocessione totale scatta dopo dieci anni dall'emanazione del decreto di esproprio": falso, il termine decorre dall'esecuzione del decreto, non dalla sua data. "La cessione volontaria triplica l'indennità per tutte le aree agricole": falso, solo per quelle coltivate direttamente dal proprietario.

Le servitù prediali coattive

La servitù prediale è il peso imposto sopra un fondo (servente) per l'utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario. Le servitù coattive sono quelle che la legge consente di costituire anche contro la volontà del proprietario del fondo servente, con sentenza o con atto amministrativo, dietro indennità: passaggio coattivo per il fondo intercluso, acquedotto e scarico coattivo, elettrodotto e servitù di infrastrutture (gasdotti, linee di comunicazione). L'estimo determina l'indennità, che il codice civile e il testo unico degli espropri commisurano alla diminuzione di valore del fondo servente: si stima il fondo prima e dopo l'imposizione (di nuovo il valore complementare) e si aggiungono i danni per l'occupazione della fascia e per i frutti perduti. Il proprietario del fondo servente conserva la proprietà della fascia, e questa è la differenza pratica con l'esproprio: per una condotta idrica interrata l'ente non acquista il terreno, acquista il diritto di tenervi l'opera e di accedervi per la manutenzione, e il proprietario continua a coltivare la superficie con i limiti imposti dalla servitù. Un esempio: un Consorzio di Comuni della Sicilia posa, con fondi FESR, una condotta di adduzione che attraversa seminativi e agrumeti. Per ogni fondo il tecnico stima il valore prima e dopo l'asservimento (la fascia resta coltivabile ma con divieto di piantare alberi e di costruire), aggiunge il danno per l'occupazione temporanea del cantiere e per i frutti pendenti distrutti, e propone l'indennità; se invece la condotta richiedesse manufatti fuori terra che sottraggono definitivamente l'uso del suolo, per quelle porzioni si procederebbe a esproprio e non ad asservimento.

La trappola del quiz. "L'indennità per servitù coattiva è pari al valore di mercato della fascia asservita": falso, è la diminuzione di valore del fondo servente più i danni.

L'usufrutto

L'usufrutto è il diritto di godere di un bene altrui e di percepirne i frutti, rispettandone la destinazione economica; ha durata temporanea, al massimo pari alla vita dell'usufruttuario, e se costituito a favore di una persona giuridica non può durare oltre trent'anni. Il proprietario che ne è gravato conserva la nuda proprietà, che si riespande in piena proprietà alla scadenza. La stima si fonda sulla matematica finanziaria e ragiona così: l'usufruttuario incassa per n anni il reddito netto ordinario R del bene, quindi il valore dell'usufrutto è l'accumulazione iniziale di n annualità posticipate, V_u = R · (qⁿ − 1) / (r · qⁿ), dove r è il saggio di capitalizzazione del bene e q = 1 + r; per l'usufrutto vitalizio la durata n si assume pari alla speranza di vita residua dell'usufruttuario ricavata dalle tavole di mortalità, per l'usufrutto a termine è la durata residua del contratto. Il valore della nuda proprietà è la differenza tra il valore della piena proprietà e quello dell'usufrutto, V_np = V_pp − V_u; in alternativa si ottiene scontando alla data della stima il valore della piena proprietà che il nudo proprietario avrà alla scadenza, V_np = V_pp / qⁿ. Le due strade coincidono solo se il reddito capitalizzato al saggio r restituisce esattamente V_pp e se usufrutto e nuda proprietà sono stimati con lo stesso saggio e la stessa durata: è a questa condizione che usufrutto più nuda proprietà fanno la piena proprietà. Ai fini fiscali (registro, successioni e donazioni) si usano invece coefficienti tabellari legati all'età dell'usufruttuario e al saggio legale, che il perito non deve confondere con la stima economica, fondata su redditi e saggio di mercato.

Un esempio: un Comune della Puglia, per realizzare un centro di aggregazione giovanile finanziato dal programma di coesione, acquista la nuda proprietà di un immobile su cui un'anziana proprietaria si riserva l'usufrutto vitalizio. Il tecnico stima la piena proprietà con il confronto di mercato, ricava il reddito netto ordinario, assume la durata dalla speranza di vita dell'usufruttuaria, calcola V_u e paga la differenza; se l'usufruttuaria avesse vent'anni di meno, l'usufrutto varrebbe di più e la nuda proprietà di meno.

La trappola del quiz. "Il valore dell'usufrutto cresce con l'età dell'usufruttuario": falso, cresce con la durata, quindi diminuisce al crescere dell'età; è la nuda proprietà a valere di più quando l'usufruttuario è anziano. "Nuda proprietà e usufrutto sommano sempre la piena proprietà": solo se stimati con lo stesso saggio e la stessa durata. "L'usufrutto a favore di una società è perpetuo": falso, non può superare trent'anni.

Successioni e divisioni

Nelle successioni la legittima è la quota riservata dalla legge ai legittimari (coniuge, figli, ascendenti): al coniuge solo spetta la metà; a un figlio solo la metà; a due o più figli i due terzi; con coniuge e un figlio, un terzo ciascuno; con coniuge e più figli, un quarto al coniuge e la metà ai figli; al coniuge spetta comunque il diritto di abitazione sulla casa familiare. La lesione si verifica con la riunione fittizia: beni all'apertura della successione, meno i debiti, più le donazioni fatte in vita. Diversa dalla riunione fittizia è la collazione: i figli, i loro discendenti e il coniuge che concorrono alla successione devono conferire ai coeredi tutto ciò che hanno ricevuto dal defunto per donazione, direttamente o indirettamente, salvo che il defunto li abbia dispensati, e la dispensa vale solo nei limiti della quota disponibile. La riunione fittizia è un calcolo che serve a stabilire se la legittima è stata lesa; la collazione è un conferimento effettivo, in natura o per imputazione, che serve a formare le porzioni della divisione ed è dovuto solo da quei coeredi, non da ogni erede. La divisione assegna a ciascun coerede beni di valore pari alla sua quota: le porzioni devono comprendere, se possibile, beni della stessa natura e qualità in proporzione alle quote, e le differenze si compensano con conguagli in denaro; se un immobile non è comodamente divisibile, deve essere compreso per intero, preferibilmente, nella porzione del coerede che ha diritto alla quota maggiore, o nelle porzioni di più coeredi che ne chiedano congiuntamente l'attribuzione, con addebito dell'eccedenza (conguaglio) a favore degli altri; se nessuno dei coeredi è disposto a riceverlo, si procede alla vendita all'incanto. La comoda divisibilità è un giudizio tecnico che spetta al perito: un immobile non è comodamente divisibile quando il frazionamento richiederebbe opere costose o ridurrebbe la funzionalità e il valore complessivo delle porzioni.

La trappola del quiz. Le quote di legittima sono il terreno preferito: coniuge e un figlio, un terzo ciascuno (non metà e metà); coniuge e due figli, un quarto e metà. Il quiz confonde anche riunione fittizia e collazione: la prima calcola la legittima, la seconda forma le porzioni e riguarda solo figli, discendenti e coniuge. Sull'immobile indivisibile, l'alternativa "si vende sempre all'incanto" è falsa: la vendita è l'ultima soluzione, dopo la preferenza per il coerede con la quota maggiore.

La stima dei danni

Il danno è la diminuzione di valore o di reddito che un bene subisce per un evento (incendio, alluvione, fatto illecito). Il risarcimento comprende il danno emergente (la perdita subita, cioè il costo di ripristino o la perdita di valore) e il lucro cessante (il mancato guadagno, cioè i redditi perduti nel periodo di inutilizzabilità). La stima si conduce con il criterio del valore (differenza tra valore del bene prima e dopo l'evento, quando il ripristino non è possibile o non conviene) o con il criterio del costo (spesa di ripristino allo stato precedente, quando è possibile e conveniente, mai superiore alla perdita di valore), aggiungendo i redditi perduti attualizzati. Nella pratica il perito distingue due situazioni. Per il danno a un fabbricato il criterio ordinario è il costo: si stima la spesa di ripristino dell'edificio allo stato precedente (demolizioni, ricostruzione delle parti lesionate, finiture, spese tecniche), si verifica che non superi la diminuzione di valore dell'immobile e si aggiunge il reddito perduto per il periodo di inagibilità; se il ripristino costa più della perdita di valore, o non è tecnicamente possibile, si adotta il criterio del valore. Per il danno a una coltura il bene non si ripristina: il riferimento è la produzione lorda vendibile perduta, al netto delle spese che non è più necessario sostenere (raccolta, trasporto, trattamenti successivi all'evento); se la coltura è a inizio ciclo, si usano le anticipazioni colturali perdute, con la stessa logica dei frutti pendenti. Per gli arboreti distrutti il danno comprende il valore del soprassuolo perduto e i redditi mancanti fino al ritorno in produzione del nuovo impianto.

Un esempio: un'alluvione in un Comune della Calabria danneggia un agrumeto e il capannone di un'azienda agricola servita da una strada rurale finanziata con fondi di coesione. Per il capannone il tecnico stima il costo di ripristino della copertura e degli impianti e lo confronta con la perdita di valore dell'immobile, adottando il minore dei due e aggiungendo il mancato reddito dei mesi di inagibilità; per l'agrumeto stima la PLV dell'annata perduta al netto delle spese di raccolta non sostenute e, per le piante sradicate, il valore del soprassuolo più i redditi mancanti degli anni di rimpianto.

La trappola del quiz. "Il risarcimento è sempre pari al costo di ripristino": falso, il costo di ripristino vale solo se è inferiore alla perdita di valore; se il ripristino costa di più, si risarcisce la diminuzione di valore. "Il danno a una coltura si stima con il costo di ricostruzione": falso, si stima con la PLV perduta al netto delle spese risparmiate. "Il lucro cessante è la perdita di valore del bene": falso, quella è danno emergente; il lucro cessante è il reddito mancato.

I beni ambientali e il valore economico totale

L'estimo ambientale valuta beni che non hanno un mercato: un bosco per la sua funzione di protezione, un parco, un paesaggio, la qualità dell'aria, una specie in pericolo. La teoria organizza il loro valore nel valore economico totale (VET), somma di due componenti. Il valore d'uso comprende il valore d'uso diretto, il valore d'uso indiretto (i servizi ecosistemici, come la regimazione delle acque) e il valore di opzione (la disponibilità a pagare per conservare la possibilità di usare il bene in futuro). Il valore di non uso comprende il valore di esistenza (la soddisfazione di sapere che il bene esiste, anche senza mai usarlo) e il valore di lascito (il desiderio di trasmetterlo alle generazioni future). I metodi basati sui comportamenti osservati misurano solo i valori d'uso; i valori di non uso si colgono solo chiedendo alle persone.

I metodi di valutazione dei beni senza mercato

I metodi delle preferenze rivelate deducono il valore dai comportamenti reali. Il metodo del costo di viaggio (travel cost) stima il valore ricreativo di un sito (parco, area naturale, spiaggia) a partire dalle spese che i visitatori sostengono per raggiungerlo: dalla relazione tra tasso di visita per zona di provenienza e costo del viaggio si ricava la curva di domanda del sito e il surplus del consumatore, che è il valore d'uso ricreativo. Il metodo dei prezzi edonici ricava il valore di una qualità ambientale dalla differenza di prezzo degli immobili che ne godono in misura diversa (vista mare, silenzio, vicinanza al verde). I metodi delle preferenze dichiarate chiedono direttamente alle persone: la valutazione contingente (contingent valuation) somministra un questionario in cui si descrive uno scenario ipotetico (un mercato "contingente") e si chiede la disponibilità a pagare (WTP) per ottenere un miglioramento o conservare il bene, oppure la disponibilità ad accettare (WTA) una compensazione per la sua perdita; è l'unico metodo che cattura anche i valori di non uso, ma soffre di distorsioni (risposte strategiche, ipoteticità).

Gli strumenti di politica ambientale che internalizzano i costi esterni sono regolativi (standard, divieti, autorizzazioni, valutazione di impatto) o economici (tasse ambientali, sussidi, permessi negoziabili); l'estimo ambientale fornisce i valori monetari per confrontarne costi e benefici.

La trappola del quiz. "Il costo di viaggio misura il valore di esistenza": falso, misura solo il valore d'uso ricreativo. "La valutazione contingente si basa su prezzi di mercato osservati": falso, si basa su preferenze dichiarate in uno scenario ipotetico. "Il valore di opzione è un valore di non uso": nella classificazione più diffusa sta tra i valori d'uso (uso futuro potenziale); il quiz lo distingue comunque da esistenza e lascito.

La valutazione dei progetti pubblici: l'analisi costi-benefici

L'analisi costi-benefici (ACB) è la tecnica con cui si giudica se un progetto pubblico aumenta il benessere della collettività. A differenza dell'analisi finanziaria, che guarda ai soli flussi di cassa dell'ente, l'ACB economica considera tutti gli effetti sulla società: benefici degli utenti (tempo, incidenti, emissioni), costi di opportunità, esternalità. I passaggi sono: identificazione del progetto e delle alternative (compresa l'alternativa "non fare nulla"); analisi finanziaria con i flussi di cassa; conversione dei prezzi di mercato in prezzi ombra (o prezzi di conto), che correggono le distorsioni fiscali, i monopoli e la disoccupazione (per esempio il salario ombra dove c'è disoccupazione); monetizzazione delle esternalità con i metodi dell'estimo ambientale; attualizzazione con il saggio sociale di sconto, più basso di quello finanziario perché riflette la preferenza intertemporale della collettività; calcolo di VAN, TIR economico e rapporto benefici/costi; analisi di sensibilità e di rischio. La guida della Commissione europea all'ACB per il 2014-2020, obbligatoria per i grandi progetti, raccomandava un saggio sociale di sconto del 5 per cento per i Paesi della coesione e del 3 per cento per gli altri; nel 2021-2027 la categoria dei grandi progetti con ACB obbligatoria non è stata riproposta, ma l'ACB resta lo strumento di riferimento per le operazioni infrastrutturali. Quando i benefici non sono monetizzabili si ricorre all'analisi costi-efficacia (costo per unità di risultato) o all'analisi multicriteri, che ordina le alternative su più obiettivi pesati.

Esempio: un Comune della Sardegna candida a un programma FESR un impianto di riuso delle acque reflue per l'irrigazione. Nell'ACB i costi sono investimento e gestione a prezzi ombra; i benefici sono l'acqua sostituita (valore di surrogazione), le minori perdite agricole in siccità e la migliore qualità del corpo idrico, stimata con valutazione contingente.

La trappola del quiz. "L'ACB usa esclusivamente i prezzi di mercato": falso, usa prezzi ombra. "Il saggio sociale di sconto è superiore a quello finanziario": falso, è più basso. "L'analisi multicriteri esprime tutti gli effetti in moneta": falso, li ordina su scale diverse; è l'ACB che monetizza.

Estimo catastale: che cos'è il catasto e che cosa produce

Il catasto è l'inventario generale dei beni immobili del territorio nazionale, con l'indicazione dei possessori e con l'attribuzione a ciascun bene di un reddito o di una rendita che serve da base per le imposte. In Italia il catasto è geometrico, particellare, a estimo indiretto e non probatorio: geometrico perché fondato sulla misura e sulla rappresentazione in mappa; particellare perché l'unità elementare è la particella (per i terreni) o l'unità immobiliare urbana (per i fabbricati); a estimo indiretto perché il reddito non si rileva bene per bene ma per classi con tariffe; non probatorio perché le risultanze catastali non provano la proprietà, che si dimostra con i titoli e le trascrizioni. Il catasto è gestito dall'Agenzia delle Entrate, che ha assorbito l'Agenzia del Territorio, e si divide in catasto terreni e catasto fabbricati.

La trappola del quiz. "Il catasto italiano è probatorio della proprietà": falso, le risultanze catastali hanno valore fiscale e descrittivo, la proprietà si prova con i titoli; "il catasto è a estimo diretto": falso, il reddito si attribuisce per classi e tariffe, e la stima diretta è l'eccezione riservata ad alcune categorie di fabbricati.

Catasto terreni: reddito dominicale e reddito agrario

Nel catasto terreni ogni particella è classificata per qualità di coltura (seminativo, vigneto, uliveto, bosco, pascolo) e per classe di produttività all'interno della qualità; a ogni combinazione di qualità e classe corrisponde una tariffa d'estimo per ettaro. Il catasto terreni attribuisce due redditi. Il reddito dominicale è la parte del reddito ordinario del fondo che spetta al proprietario in quanto tale, cioè il compenso del capitale fondiario: corrisponde, nella logica estimativa, al beneficio fondiario. Il reddito agrario è la parte che spetta a chi esercita l'attività agricola, come compenso del capitale di esercizio e del lavoro direttivo: corrisponde all'interesse sul capitale agrario più lo stipendio dell'imprenditore. Se il fondo è affittato, il dominicale va al proprietario e l'agrario all'affittuario. Ai fini fiscali il reddito dominicale è rivalutato dell'80 per cento e il reddito agrario del 70 per cento; a queste rivalutazioni si somma, a regime dal periodo d'imposta 2016, un'ulteriore rivalutazione del 30 per cento introdotta dalla legge di stabilità per il 2013, che si applica sull'importo già rivalutato (il coefficiente complessivo del dominicale diventa 1,80 × 1,30), con un trattamento di favore per i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, ai quali la legislazione ha riservato rivalutazioni ridotte o esenzioni. Gli atti di aggiornamento del catasto terreni sono il tipo di frazionamento (divisione di una particella), il tipo mappale (inserimento di un nuovo fabbricato in mappa per il passaggio al catasto fabbricati) e il tipo particellare, predisposti con la procedura Pregeo. I documenti fondamentali sono la mappa (rappresentazione grafica delle particelle per fogli), la visura (dati censuari: foglio, particella, qualità, classe, superficie, redditi, intestati) e l'estratto di mappa.

Catasto fabbricati: categorie, classi e rendita catastale

Nel catasto fabbricati (già nuovo catasto edilizio urbano, istituito con la legge del 1939) l'unità elementare è l'unità immobiliare urbana, cioè la porzione di fabbricato con autonomia funzionale e reddituale, identificata da foglio, particella e subalterno. Le unità sono classificate in categorie: gruppo A abitazioni e uffici (A/10); gruppo B immobili a uso collettivo (scuole, ospedali); gruppo C commerciali e pertinenziali (C/1 negozi, C/2 magazzini, C/6 box); gruppo D destinazione speciale (opifici, alberghi); gruppo E destinazione particolare (stazioni, edifici di culto); gruppo F unità fittizie senza rendita (aree urbane, unità in corso di costruzione o collabenti). Per le categorie dei gruppi A, B e C la rendita catastale si ottiene moltiplicando la tariffa d'estimo della categoria e classe, stabilita per zona censuaria, per la consistenza, espressa in vani per il gruppo A, in metri cubi per il gruppo B e in metri quadri per il gruppo C; la classe esprime il livello di reddito all'interno della categoria. Per i gruppi D ed E la rendita è attribuita per stima diretta, unità per unità, capitalizzando il reddito o partendo dal costo. Nuove costruzioni e variazioni si dichiarano con la procedura Docfa, con cui il tecnico propone la rendita, rettificabile dall'ufficio. Ai fini fiscali la rendita è rivalutata del 5 per cento e moltiplicata per coefficienti di categoria per ottenere il valore catastale. Il classamento è l'operazione che attribuisce a ogni unità categoria e classe confrontandola con le unità tipo.

Esempio: una Provincia del Molise accatasta un nuovo edificio scolastico realizzato con fondi FSC: il tecnico presenta il tipo mappale per inserire il fabbricato in mappa, poi la denuncia Docfa in categoria B, con consistenza in metri cubi e rendita proposta.

La trappola del quiz. "La rendita catastale è il valore di mercato dell'immobile": falso, è un reddito ordinario convenzionale. "Il reddito agrario spetta al proprietario": falso, spetta a chi conduce; al proprietario spetta il dominicale. "La consistenza del gruppo A è in metri quadri": falso, in vani; i metri quadri sono del gruppo C, i metri cubi del gruppo B. "Il reddito dominicale si rivaluta del 70 per cento": falso, il dominicale dell'80 e l'agrario del 70, entrambi con l'ulteriore 30 per cento per i contribuenti che non sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali.

Come leggere il quesito di estimo

I quesiti di estimo della banca dati hanno una struttura riconoscibile: un'introduzione che colloca la domanda ("nell'ambito dell'estimo legale", "con riferimento alla stima dei fabbricati", "secondo gli standard internazionali di valutazione") e una richiesta che chiede di individuare la definizione corretta, la funzione di uno strumento, la caratteristica che distingue due procedimenti o l'effetto che produce una variazione. La prima operazione è isolare l'ambito (legale, rurale, ambientale, catastale), perché restringe subito il campo degli istituti in gioco. La seconda operazione è cercare nella risposta il verbo o l'aggettivo che fa la differenza: "prevede" contro "rileva", "ordinario" contro "effettivo", "differenza" contro "somma", "diminuisce" contro "aumenta", "un dodicesimo" contro "un decimo". Con la penalità di 0,25 per errore e lo zero per l'omissione, il candidato deve rispondere quando riconosce con certezza la distinzione e omettere quando due alternative gli sembrano entrambe plausibili: su 25 quesiti tecnici, tre errori evitati valgono un quesito in più.

Le distinzioni che il quiz confonde di proposito

Prezzo e valore. Il prezzo è un dato storico osservato; il valore è una previsione motivata. Ogni risposta che dica "l'estimo determina il prezzo" è sospetta. Valore di costo e valore di trasformazione. Il primo è la somma dei costi di produzione; il secondo è la differenza tra il valore del bene trasformato e i costi della trasformazione. Capitalizzazione e saggio. Il valore è il reddito diviso per il saggio; saggio e valore si muovono in senso opposto; il saggio si ricava dal mercato dei beni simili, non dal tasso bancario. Beneficio fondiario, reddito netto e tornaconto. Il beneficio fondiario remunera il capitale fondiario ed è pari al canone ordinario; il reddito netto somma i compensi delle figure cumulate dal proprietario-imprenditore; il tornaconto nell'azienda ordinaria è nullo. Reddito dominicale e reddito agrario. Il dominicale va al proprietario ed equivale al beneficio fondiario; l'agrario va al conduttore. Rendita catastale e valore di mercato. La rendita è un reddito convenzionale tabellare; il valore catastale è la rendita rivalutata per un coefficiente, e nessuno dei due è il valore di mercato. IVS ed EVS. Gli IVS sono dell'IVSC, gli EVS di TEGoVA; il Codice Tecnoborsa è la traduzione italiana della prassi, non una legge. Vincolo preordinato e dichiarazione di pubblica utilità. Prima il vincolo (cinque anni), poi la dichiarazione (cinque anni per il decreto). VAN e TIR. Il VAN è la somma dei flussi attualizzati a un saggio dato; il TIR è il saggio che annulla il VAN. Riunione fittizia e collazione. La riunione fittizia è il calcolo (relitto meno debiti più donato) con cui si verifica la lesione della legittima; la collazione è il conferimento delle donazioni ricevute, dovuto da figli, discendenti e coniuge, per formare le porzioni della divisione. Usufrutto e nuda proprietà. L'usufrutto vale l'accumulazione iniziale dei redditi per la durata e cresce con la durata; la nuda proprietà è il complemento alla piena proprietà e cresce con l'età dell'usufruttuario. Indennità provvisoria e definitiva. La provvisoria si accetta o si rifiuta; la definitiva, fissata dalla terna o dalla commissione, è quella contro cui si propone l'opposizione alla stima in Corte d'appello.

Le formule da tenere a mente

Le formule che seguono sono poche e vanno sapute a memoria, perché il quiz le propone in forma testuale ("quale formula esprime"). Montante a interesse composto: M = C · (1 + i)ⁿ. Valore attuale: C = M / (1 + i)ⁿ. Interesse semplice: I = C · i · t. Accumulazione finale di annualità posticipate: A · (qⁿ − 1) / i. Accumulazione iniziale di annualità posticipate limitate: A · (qⁿ − 1) / (i · qⁿ). Rendita perpetua: A / i. Poliannualità perpetua posticipata: P / (qⁿ − 1). Poliannualità perpetua anticipata: P · qⁿ / (qⁿ − 1). Annualità anticipate: la corrispondente formula posticipata moltiplicata per q (per le poliannualità il fattore è qⁿ). Valore dell'usufrutto: V_u = R · (qⁿ − 1) / (r · qⁿ); nuda proprietà: V_np = V_pp − V_u. Capitalizzazione: V = R / r e, per il fondo rustico, V = Bf / r. Beneficio fondiario: Bf = PLV − (Q + Sv + Sa + St + I + Tr). Valore di trasformazione: V_t = V_m(trasformato) − K. Valore complementare: V_c = V(intero) − V(residuo). Espropriazione parziale: indennità = V(prima) − V(residuo dopo). VAN: Σ (B_t − C_t) / (1 + r)^t; TIR: il saggio r per cui VAN = 0; rapporto B/C conveniente se maggiore di 1. Convenienza del miglioramento fondiario: ΔV maggiore di K, oppure ΔBf / K maggiore di r.

Tabella riepilogativa dei numeri e delle soglie certe

Le trappole più frequenti in sintesi

Le trappole appartengono a cinque famiglie. Le definizioni invertite: la risposta descrive correttamente un istituto ma lo chiama con il nome di un altro (valore di costo definito come differenza, reddito agrario attribuito al proprietario); si sconfigge chiedendosi "di che cosa è la definizione?" prima di guardare il nome. Gli effetti opposti: saggio e valore, saggio di sconto e VAN, riduzione e maggiorazione delle indennità; si sconfigge ricordando la formula: se una grandezza sta al denominatore, cresce quando l'altra cala. I numeri vicini: un decimo contro un dodicesimo, 25 contro 40 per cento, 18 contro 21 mensilità, cinque contro dieci anni, un quinto contro un terzo, decreto emanato contro decreto eseguito, fattore q contro fattore qⁿ; si sconfigge con la tabella sopra. L'attribuzione a un soggetto sbagliato: IVSC contro TEGoVA, proprietario contro conduttore. L'assolutizzazione: risposte con "sempre", "esclusivamente", "in ogni caso" sono spesso errate in una materia fondata sullo scopo della stima.

Strategia per i 60 minuti

Il tempo medio per quesito è di un minuto e mezzo. I quesiti di estimo sono quasi sempre definitori e non richiedono calcoli: in prima lettura si risponde a quelli in cui la distinzione è riconosciuta, segnando i dubbi per il secondo passaggio, dove si scartano le alternative che invertono un termine o assolutizzano; se ne restano due, l'omissione costa zero e vale più del tentativo. Da rileggere il giorno prima: la tabella e i paragrafi "trappola del quiz" dei capitoli 3, 7 e 8, che coprono le aree più pesate della banca dati; le flashcard e le spiegazioni dei quesiti della piattaforma servono a fissare i numeri e i nomi degli organismi che emanano gli standard.