Diritto urbanistico — scheda di studio

Perimetro della materia

Fonti e riparto di competenze, pianificazione generale e attuativa, categorie di intervento e titoli abilitativi del d.P.R. 380/2001, contributo di costruzione, vigilanza e abusi, espropriazione (d.P.R. 327/2001), vincoli paesaggistici, ambientali e sismici. Fuori perimetro: progettazione strutturale di dettaglio e appalti. Vale circa 618 quesiti sui circa 10680 visibili, la materia tecnica di dominio più pesante dopo i contratti pubblici: è il lavoro quotidiano dell'ufficio tecnico, dall'istruttoria dei titoli al CDU, dagli oneri alle ordinanze di demolizione.

Fonti e governo del territorio

Governo del territorio: legislazione concorrente (art. 117 Cost.). L. 1150/1942, d.m. 1444/1968 (zone omogenee A-F; standard). d.P.R. 380/2001 (TUE) art. 2: potestà regionale. Regolamento edilizio comunale (art. 4 TUE) disciplina igiene, estetica, sicurezza.

Pianificazione urbanistica e attuazione

Pianificazione: strumenti generali e attuativi. PRG (L. 1150/1942) sostituito da Piano Strutturale (strategie) e Piano Operativo (dettaglio). Piani attuativi (particolareggiati, lottizzazione, PEEP, PIP) concretizzano previsioni. Convenzione urbanistica regola rapporti Comune-privati per opere urbanizzazione. Standard urbanistici (d.m. 1444/1968) garantiscono servizi. Perequazione, compensazione, crediti edilizi distribuiscono vantaggi/oneri. VAS (d.lgs. 152/2006) obbligatoria. Misure di salvaguardia (art. 12 TUE) bloccano interventi contrastanti con piani adottati.

Le categorie di intervento edilizio

Art. 3 d.P.R. 380/2001 definisce categorie per titolo abilitativo.

I titoli abilitativi

Attività edilizia libera (art. 6 TUE): es. manutenzione ordinaria. CILA (art. 6-bis): manutenzione straordinaria senza parti strutturali. SCIA (artt. 22-23): manutenzione straordinaria strutturale, restauro, ristrutturazione leggera. SCIA alternativa al permesso di costruire (art. 23): interventi soggetti a permesso, esclusi nuova costruzione/ristrutturazione urbanistica. Permesso di Costruire (art. 10): nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica, ristrutturazione pesante. Permesso in deroga (art. 14): edifici/impianti pubblici. Procedimento permesso di costruire (art. 20): esame SUE, silenzio-assenso (art. 20, c. 8). Efficacia permesso: 1 anno inizio lavori, 3 anni ultimazione (art. 15). Irrevocabile e trasferibile (art. 11). Il mutamento di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante richiede titolo (art. 23-ter). L'agibilità (art. 24) si attesta con segnalazione certificata e riguarda sicurezza, igiene e risparmio energetico.

Contributo di costruzione

Il contributo di costruzione (art. 16 d.P.R. 380/2001) è dovuto per il permesso di costruire e per la SCIA onerosa; si compone di oneri di urbanizzazione e quota sul costo di costruzione, determinati con delibera comunale su tabelle regionali.

Vigilanza edilizia, abusi e sanatoria

Vigilanza edilizia (art. 27 TUE): dirigente comunale. Abuso: sospensione lavori. Interventi in assenza/totale difformità (art. 31): ingiunzione a demolire entro 90 giorni; inottemperanza, acquisizione gratuita. Variazioni essenziali (art. 32): equiparate a totale difformità. Parziale difformità (art. 34): demolizione o "fiscalizzazione" (sanzione pecuniaria) se demolizione pregiudica parte conforme. Accertamento di conformità (art. 36): permesso in sanatoria per opere conformi alla disciplina vigente al momento di realizzazione e domanda. Assenza SCIA (art. 37): sanzione pecuniaria. Sanzioni penali (art. 44). Lottizzazione abusiva (art. 30): acquisizione gratuita aree.

Espropriazione per pubblica utilità

d.P.R. 327/2001. Procedura: 1) vincolo preordinato (art. 9); 2) dichiarazione pubblica utilità (art. 10); 3) decreto di esproprio (art. 23) trasferisce proprietà. Indennità di esproprio (art. 20) con criteri specifici; possibile cessione volontaria. Occupazione d'urgenza (artt. 22 e 22-bis) in casi eccezionali. Acquisizione sanante (art. 42-bis): misura eccezionale per il bene occupato illegittimamente. Beni demaniali (art. 4): inespropriabili salvo procedure speciali.

Vincoli paesaggistici, ambientali e sismici

Autorizzazione paesaggistica (art. 146 d.lgs. 42/2004), autonoma e preventiva rispetto al titolo edilizio; il piano paesaggistico prevale sugli strumenti urbanistici (art. 143); compatibilità postuma (art. 167) solo senza nuove superfici o volumi; d.P.R. 31/2017 per gli interventi esclusi o semplificati. Dal d.lgs. 152/2006: VAS dei piani, VIA, vincolo idrogeologico. In zona sismica gli interventi sono rilevanti, di minore rilevanza o privi di rilevanza (art. 94-bis); i calcoli di stabilità terreno-fondazione seguono la geotecnica (art. 87).

Diritto urbanistico e ufficio tecnico comunale

CDU (art. 30): obbligatorio negli atti di trasferimento di terreni, valido 1 anno salvo modifiche ai piani. Conferenza di servizi (L. 241/1990) per pareri e intese. Piani urbanistici al Consiglio comunale (art. 42 TUEL), titoli edilizi alla dirigenza (art. 107 TUEL). Pratiche digitali sullo sportello unico; trasparenza (d.lgs. 33/2013) e anticorruzione (L. 190/2012) presidiano un'attività ad alto rischio; BIM e d.lgs. 36/2023 per le opere comunali.

Collegamenti con le altre materie

• Enti locali (d.lgs. 267/2000): piani al Consiglio (art. 42), titoli alla dirigenza (art. 107).
• Diritto amministrativo (L. 241/1990): motivazione, accesso, conferenza di servizi, silenzio-assenso.
• Contratti pubblici (d.lgs. 36/2023): urbanizzazioni a scomputo, progettazione, BIM.
• Diritto costituzionale: art. 97 (buon andamento) e art. 117 (competenza concorrente).
• Diritto penale: reati edilizi e false dichiarazioni al Comune (art. 44).
• Diritto ambientale (d.lgs. 152/2006): VAS dei piani, VIA, vincolo idrogeologico.
• Trasparenza e anticorruzione: pubblicazione dei titoli, conflitti di interesse.

Errori tipici e trappole d'esame

• Manutenzione straordinaria (CILA/SCIA) confusa con ristrutturazione (SCIA/permesso).
• Il permesso non è revocabile: è irrevocabile e si trasferisce (art. 11).
• 1 anno per iniziare, 3 per ultimare: non invertirli (art. 15).
• Art. 31 (totale difformità: demolizione e acquisizione) vs art. 34 (parziale: fiscalizzazione).
• Pubblica utilità = presupposto; decreto di esproprio = atto che trasferisce.
• Il CDU vale 1 anno, non 3 (art. 30).
• In zona agricola il contributo non è sempre dovuto: esonero per l'imprenditore agricolo (art. 17).
• SCIA ordinaria diversa dalla SCIA alternativa al permesso (art. 23).
• Il piano paesaggistico prevale sugli strumenti urbanistici (art. 143 d.lgs. 42/2004).
• Comuni senza strumenti urbanistici: l'art. 9 consente comunque interventi limitati.

Checklist di ripasso

1. Fonti normative e ruoli.
2. Ripartizione competenze Stato, Regioni, Comuni.
3. Zone omogenee e standard urbanistici (d.m. 1444/1968).
4. Differenza Piano Strutturale/Operativo; piani attuativi.
5. Sei categorie intervento edilizio (art. 3 TUE).
6. CILA, SCIA, SCIA alternativa, Permesso di Costruire: interventi.
7. Efficacia temporale permesso, irrevocabilità, trasferibilità.
8. Quote contributo costruzione, esoneri/riduzioni.
9. Poteri vigilanza, sanzioni assenza/totale difformità.
10. "Fiscalizzazione" abuso; presupposti accertamento conformità.