Perimetro della materia
Il Diritto urbanistico è cruciale per il concorso ASMEL "Istruttore tecnico geometra". Comprende pianificazione territoriale, attività edificatoria e regime sanzionatorio abusi. Normative chiave: D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), L. 1150/1942 (Legge Urbanistica), normative regionali e strumenti urbanistici comunali (PRG, Piani Attuativi). Focus su procedure e requisiti tecnico-giuridici.
Gli interventi edilizi dell'art. 3 d.P.R. 380/2001
| Categoria | Definizione | Esempio |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria | Riparazione e rinnovo di finiture e impianti. | Tinteggiatura. |
| Manutenzione straordinaria | Rinnovo parti (anche strutturali), integrazione servizi, senza alterare volumetria/destinazione. | Rifacimento tetto. |
| Restauro e risanamento conservativo | Conservazione organismo e funzionalità, rispetto elementi tipologici/strutturali. | Consolidamento. |
| Ristrutturazione edilizia | Trasformazione organismi, anche demolizione/ricostruzione (stessa volumetria/sagoma, salvo antisismica). | Frazionamento. |
| Nuova costruzione | Trasformazione urbanistica/edilizia non rientrante nelle precedenti. | Nuovo edificio. |
| Ristrutturazione urbanistica | Sostituzione tessuto urbanistico-edilizio esistente. | Riqualificazione. |
Attenzione: "Trasformazione edilizia" NON è categoria art. 3 D.P.R. 380/2001.
I titoli abilitativi: permesso di costruire, SCIA, CILA, edilizia libera
| Titolo | Intervento | Art. |
|---|---|---|
| Edilizia Libera | Manut. ordinaria, pannelli solari. | 6 |
| CILA | Manut. straord. "leggera", restauro "leggero". | 6-bis |
| SCIA | Manut. straord. "pesante", restauro "pesante", ristrutt. "leggera". | 22 |
| SCIA alt. PdC | Ristrutt. "pesante" (volumetria, prospetti, ZTO A), nuova costr./ristrutt. urbanistica con piani attuativi. | 23 |
| Permesso di Costruire (PdC) | Nuova costr., ristrutt. urbanistica, ristrutt. "pesante" (aumenti unità, volumetria, sagoma, ZTO A, vincolati). | 10 |
Il Permesso di Costruire è trasferibile (art. 11). Inizio lavori entro 1 anno, ultimazione entro 3 anni (art. 15). L'art. 12 comma 3 prevede misure di salvaguardia (sospensione PdC per contrasto con strumenti urbanistici adottati).
Contributo di costruzione, oneri di urbanizzazione e casi di esonero
Il contributo di costruzione (art. 16 D.P.R. 380/2001) è dovuto per PdC o SCIA alternativa e si compone di:
- Oneri di urbanizzazione: Spese comunali per opere.
Tipo Opere Determinazione Primaria Strade, fognature Comune/tabelle Secondaria Asili, scuole Comune/tabelle - Costo di costruzione: Percentuale sul costo stimato.
L'art. 17 D.P.R. 380/2001 prevede riduzioni/esoneri: opere urbanizzazione in piani, ristrutturazioni/ampliamenti ≤ 20% unifamiliari, opere pubbliche/interesse generale non profit, edilizia residenziale pubblica, ricostruzione post-calamità, eliminazione barriere architettoniche. L'art. 42 disciplina sanzioni per ritardato/omesso versamento.
Vigilanza, abusi edilizi e sanzioni
Artt. 27-45 D.P.R. 380/2001: vigilanza (dirigente SUE, art. 27), repressione abusi e sanzioni.
- Ingiunzione a demolire (art. 31): Interventi senza/totale difformità/variazioni essenziali. Ordine demolizione/ripristino entro 90 gg. Inadempienza: acquisizione gratuita al patrimonio comunale (bene + area di sedime ≤ 10 volte sup. utile abusiva).
- Variazioni essenziali (art. 32): Mutamento destinazione d'uso (variazione standard d.m. 1444/1968), aumento consistente cubatura/superficie utile, modifiche sostanziali parametri urbanistico-edilizi, violazione norme antisismiche.
- Sanatoria (Accertamento di conformità - art. 36): Richiede doppia conformità (vigente al momento abuso E domanda). SUE si pronuncia entro 60 gg. Silenzio-rifiuto.
- Sanzioni penali (art. 44): Ammenda o arresto per assenza PdC, totale difformità, variazioni essenziali, violazione norme antisismiche/sicurezza/antincendio/igienico-sanitarie.
- Soggetti responsabili (art. 29): Titolare PdC, committente, costruttore, direttore lavori.
Pianificazione urbanistica e standard
L. 1150/1942: Legge Urbanistica.
- PRG: Strumento generale, disciplina territorio (destinazioni, indici, ZTO, opere pubbliche).
- Piani Attuativi: Dettaglio (Lottizzazione, Recupero, Particolareggiati). Specificano PRG, indicano opere di urbanizzazione.
D.M. 2 aprile 1968, n. 1444: Limiti inderogabili (densità, altezza, distanze, standard) e ZTO:
| Zona | Destinazione |
|---|---|
| A | Centri storici |
| B | Edificato |
| C | Nuovi insediamenti |
| D | Industriali |
| E | Agricoli |
| F | Attrezzature |
Perequazione urbanistica: riequilibra vantaggi e svantaggi della pianificazione.
Parametri edilizi:
- Sf: Area lotto edificabile (netto urbanizzazioni).
- St: Area comparto (con urbanizzazioni).
- If: Volume edificabile / Sf.
- It: Volume edificabile / St.
- Distanze: Minime (d.m. 1444/1968).
Espropriazione (D.P.R. 327/2001): Acquisizione bene privato per interesse pubblico con indennità.
Agibilità e conformità tecnica
SCA (art. 24 D.P.R. 380/2001): sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico. Entro 15gg ultimazione lavori. Consente uso. Resp. tecnico (art. 29).
Norme tecniche costruzioni e zone sismiche (artt. 83 ss. D.P.R. 380/2001):
| Art. | Oggetto | Obbligo |
|---|---|---|
| 93 | Denuncia lavori | Strutturali a ufficio tecnico regionale/provinciale |
| 94 | Autorizzazione sismica | Preventiva per opere in zone sismiche |
Collegamenti con le altre materie
- Diritto Amministrativo: Procedimenti edilizi seguono L. 241/1990.
- Enti Locali (TUEL d.lgs. 267/2000): Competenze Consiglio (PRG) e Giunta. SUE (art. 5 D.P.R. 380/2001) punto unico pratiche.
- Contratti Pubblici (d.lgs. 36/2023): Opere di urbanizzazione a scomputo.
- Diritto Ambientale (d.lgs. 152/2006): VAS per piani, VIA per progetti, bonifiche.
- Trasparenza e Anticorruzione (d.lgs. 33/2013, L. 190/2012): Obbligo pubblicazione procedimenti edilizi.
- BIM: Strumento per gestione progetti e verifiche conformità.
Errori tipici e trappole d'esame
- Manutenzione straordinaria (no alterazione volumetria/destinazione) ≠ ristrutturazione (trasformazione organismo).
- PdC è trasferibile (art. 11 D.P.R. 380/2001).
- Scuole: urbanizzazione secondaria. Strade, fognature, acqua, luce, gas: primarie.
- Sanatoria: doppia conformità (vigente abuso E domanda).
- PdC: silenzio-rifiuto. SCIA/SCIA alternativa: silenzio-assenso.
- Superficie fondiaria: lotto edificabile al netto urbanizzazioni. Superficie territoriale: area complessiva con urbanizzazioni.
- Acquisizione gratuita ex art. 31: limite ≤ 10 volte superficie utile abusiva.
- Contributo di costruzione dovuto per ristrutturazioni "pesanti" e ampliamenti.
Checklist di ripasso
- Categorie intervento edilizio ex art. 3 D.P.R. 380/2001?
- Manutenzione straordinaria vs ristrutturazione edilizia per titolo?
- PdC o SCIA? Funzione e interventi CILA?
- PdC trasferibile? A chi? Termini inizio/ultimazione lavori PdC?
- "Silenzio-rifiuto" e "silenzio-assenso" in urbanistica?
- Componenti contributo di costruzione?
- Opere urbanizzazione primaria e secondaria?
- Casi esonero/riduzione contributo di costruzione?
- Conseguenze mancata demolizione abuso entro 90 giorni?
- "Doppia conformità" e istituto di riferimento?
- Soggetti responsabili abuso edilizio?
- Superficie Fondiaria vs Superficie Territoriale?
- Cosa attesta la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA)?