Scatta lo stop alla fruizione e riconoscimento del bonus prima casa se chi lo chiede possiede già un immobile in comunione dei beni con il coniuge.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 24477 del 3 settembre 2025) ha segnato un punto fermo in materia di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa.
In particolare, la Suprema Corte ha chiarito che il beneficio fiscale non spetta se l’acquirente è già comproprietario, insieme al coniuge, di un altro immobile situato nello stesso Comune, anche quando tale comproprietà derivi da comunione ordinaria e non necessariamente da comunione legale.
Vediamo nel dettaglio cosa cambia e quali sono le condizioni per mantenere l’agevolazione.
STOP BONUS PRIMA CASA IN CASO DI IMMOBILE IN COMUNIONE DEI BENI, LA DECISIONE DELLA CASSAZIONE
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 24477 del 3 settembre 2025, ha stabilito che non si ha diritto al bonus prima casa se si possiede già un altro immobile nello stesso Comune, anche se solo in comunione ordinaria con il proprio coniuge.
La decisione si fonda su un principio di diritto fiscale: le norme che concedono agevolazioni (come il bonus prima casa) sono considerate eccezionali e devono essere interpretate in modo rigoroso e restrittivo. Non è possibile, quindi, estendere l’applicazione di queste norme a casi non esplicitamente previsti dalla legge, come stabilito dall’articolo 14 delle preleggi.
La domanda al centro del caso era se la norma che nega il bonus a chi è già proprietario di un immobile “in comunione con il coniuge” si riferisse solo alla comunione legale (automatica in assenza di accordo tra i coniugi) o anche alla comunione ordinaria (una semplice comproprietà). E i giudici hanno risposto basandosi sulla lettera della legge.
L’articolo 1, nota II-bis, lettera b), del DPR 131/1986, parla genericamente di “comunione con il coniuge” senza specificare il tipo di comunione. Pertanto, va applicato il principio secondo cui dove la legge non distingue, non si deve distinguere nemmeno l’interprete.
Da qui la precisazione: se l’acquirente possiede già un immobile, anche solo in parte e in comunione ordinaria con il coniuge, in quello stesso Comune, non può usufruire del bonus, perché ciò che conta non è la natura tecnica della comunione, ma la disponibilità effettiva di un’abitazione da parte della coppia.
COSA CAMBIA
La prima e più importante precisazione che fa la Corte di Cassazione che le norme fiscali che concedono benefici, sconti o esenzioni (come appunto il bonus prima casa) sono considerate eccezionali. Questo significa che la loro interpretazione deve essere molto rigorosa e restrittiva e che non è possibile ricorrere né a interpretazioni estensive né ad analogie per ampliare i casi in cui l’agevolazione può essere concessa.
Non spetta al giudice o al contribuente aggiungere un’ulteriore condizione non prevista dal legislatore.
In particolare, quando si tratta di un’agevolazione finalizzata a facilitare l’acquisto di una prima casa (non di una seconda, né di una quota di essa) la legge presuppone che, in un rapporto matrimoniale, la casa sia l’abitazione della famiglia, indipendentemente dal tipo di comproprietà. Di conseguenza, possedere anche una piccola quota in comunione ordinaria con il coniuge è sufficiente a precludere l’accesso ai bonus prima casa.
GUIDA AI BONUS E ALLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
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