Chi compra la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni, a prescindere dall’età o dal reddito. Si tratta di imposte agevolate in favore dell’acquirente che possegga specifici requisiti e a patto che il fabbricato rispetti determinate condizioni.
Questa disciplina, tra l’altro, ha subito delle modifiche introdotte dal Decreto Milleproroghe 2023 convertito in Legge che ha di fatto esteso la possibilità di fruire delle agevolazioni.
In questa guida vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato a chi spettano le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, come funzionano e quali sono le novità per il 2023.
QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
L’acquisto della prima casa prevede da parte dello Stato una serie di agevolazioni, veri e propri “sconti” sulle imposte da versare, per tutti compratori, a prescindere dalla loro età (ma nel rispetto di ulteriori requisiti). Cosa diversa, invece, è il bonus prima casa under 36, riconosciuto sempre a fronte dell’acquisto della prima abitazione, ma legato appunto al requisito anagrafico.
Più precisamente, le imposte da versare quando si compra un immobile con i benefici fiscali “prima casa”- a seconda delle qualità del soggetto venditore – sono le seguenti:
- se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
– l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
– l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro;
– l’imposta catastale è fissata a 50 euro;
- se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
– l’IVA è ridotta al 4%;
– l’imposta di registro è di 200 euro;
– l’imposta ipotecaria è di 200 euro;
– l’imposta catastale è di 200 euro.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
I REQUISITI
Come anticipato, le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. Per cui, oltre alla condizione che l’abitazione oggetto di acquisto sia la prima a divenire di proprietà dell’interessato, devono ricorrere contemporaneamente le seguenti condizioni:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
- l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o dove lavora;
- l’acquirente possiede determinati requisiti.
Inoltre, si precisa, dal 1° gennaio 2016 – grazie alla legge di Bilancio 2015 – i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. A patto però che la casa già posseduta sia venduta entro un certo termine dal nuovo acquisto. M vediamo questi requisiti nel dettaglio.
1) CATEGORIE CATASTALI
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Esclusi, viceversa, i casi di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
2) COMUNE DI RESIDENZA
La normativa fiscale stabilisce che, per ottenere i benefici “prima casa”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro un certo termine dall’avvenuto acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova anche:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
NOVITÀ DECRETO MILLEPROROGHE 2023 SU REQUISITI
Come anticipato in premessa, il Decreto Milleproroghe convertito in Legge è intervenuto sui termini previsti per l’utilizzo dell’aliquota agevolata. In sostanza, il provvedimento sospende tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023 i termini legati al trasferimento dell’acquirente che voglia fruire dell’agevolazione. Ovvero:
- il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi;
- il termine per il riacquisto della prima casa dopo l’alienazione dell’immobile precedentemente acquisito con le medesime agevolazioni passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi;
- allo stesso modo passa da un anno ad un massimo di 2 anni e 7 mesi il termine entro il quale l’acquirente di un nuovo immobile deve cedere l’immobile precedentemente eletto a residenza come prima casa;
- viene prorogato anche il termine di 5 anni decorrenti dalla data d’acquisto che deve decorrere per l’alienazione dell’immobile acquisito con il regime agevolato per la prima casa da parte del contribuente, nel caso in cui non proceda all’acquisto di un ulteriore immobile. Il nuovo termine massimo è di 6 anni e 7 mesi;
- sospeso il termine per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Si tratta del credito d’imposta destinato ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prima casa, un’altra casa non di lusso. Si tratta di un credito d’imposta fruibile fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
- si proroga al 30 giugno 2023 (dal 31 marzo 2023) l’estensione della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e età.
QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere se non si rispettano i termini previsti per la fruizione delle agevolazioni o se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false.
COME EVITARE LE SANZIONI
Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine previsto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:
- se non è ancora trascorso il termine di 37 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 37 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;
- se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 37 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso, se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.
Stessa procedura anche nel caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il nuovo termine di 6 anni e 7 mesi.
LA GUIDA PER COMPRARE CASA
Vi consigliamo di leggere la nostra guida per comprare casa con le regole aggiornate al 2023. In questa pagina, invece, trovate tutti i bonus casa attivi nel 2023.
ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI
Per conoscere altre forme di agevolazione a favore di lavoratori e famiglie invitiamo a consultare la nostra sezione dedicata. Tra le novità segnaliamo questo approfondimento sulle agevolazioni previste in Legge di Bilancio 2023 e quelle del Decreto Milleproroghe 2023 convertito in Legge.
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