Prima casa, agevolazioni per l’acquisto e novità 2025: quali sono e cosa cambia

Chi compra la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni.

Nel 2025, però, con l’obiettivo di rendere più accessibile il mercato immobiliare e supportare i contribuenti, sono state introdotte importanti novità.

In questo articolo vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato a chi spettano le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, come funzionano, quali sono e cosa cambia nel 2025.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PER CHI COMPRA LA PRIMA CASA

L’acquisto della prima casa prevede da parte dello Stato una serie di agevolazioni. In particolare:

• la Legge di Bilancio 2025 ha rifinanziato il Fondo di garanzia per la prima casa per sostenere l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa, come spiegato in questa guida;

• è confermato il bonus ristrutturazione che prevede una detrazione IRPEF del 50% per gli interventi effettuati sulla prima casa, con un tetto di spesa di 96.000 euro;

• è prevista l’esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

• le imposte da versare sono ridotte, anche se le regole cambiano a seconda del soggetto venditore. Ovvero:
  1. se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  – l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  – l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro;
  – l’imposta catastale è fissata a 50 euro;
  2. se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
  – l’IVA è ridotta al 4%;
  – l’imposta di registro è di 200 euro;
  – l’imposta ipotecaria è di 200 euro;
  – l’imposta catastale è di 200 euro.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

NOVITÀ 2025

Nel 2025, sono state introdotte importanti novità riguardanti le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, con l’obiettivo di rendere più accessibile il mercato immobiliare e supportare i contribuenti. Ecco le principali modifiche:

Nel dettaglio, la Legge di Bilancio 2025 ha:

• aumentato da uno a due anni il periodo entro il quale è necessario vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” per mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto;

• previsto un aumento della dotazione del Fondo di garanzia per la prima casa, stanziando 130 milioni di euro nel 2025 e prevedendo un incremento a 270 milioni di euro per ciascuno degli anni 2026 e 2027;

• modificato il bonus ristrutturazione riconoscendo uno sconto IRPEF del 50% per gli interventi effettuati sulla prima casa, con un tetto di spesa di 96.000 euro. Per gli interventi su seconde case, l’aliquota è ridotta al 36%, con lo stesso limite di spesa. Invece, a partire dal 2026, l’aliquota scenderà al 30% sia per la prima che per la seconda casa.

Ricordiamo infine che, dal 2025, gli under 36 con un ISEE non superiore a 40.000 euro non potranno più beneficiare dell’agevolazione “prima casa under 36” potenziata. Tuttavia, potranno comunque usufruire delle agevolazioni ordinarie previste per l’acquisto della prima casa, che includono la riduzione dell’imposta di registro al 2% e dell’IVA al 4% per gli acquisti da privati e da imprese, rispettivamente.

REQUISITI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA 2024

Ci sono diversi requisiti “prima casa” necessari all’accesso alle agevolazioni per l’acquisto. Per cui, oltre alla condizione che l’abitazione oggetto di acquisto sia la prima a divenire di proprietà dell’interessato, devono ricorrere contemporaneamente le seguenti condizioni:

• 1) il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;

• 2) l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o dove lavora;

• 3) l’acquirente possiede determinati requisiti che spieghiamo di seguito.

1) CATEGORIE CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Esclusi, viceversa, i casi di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Si precisa anche che l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha stabilito anche che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” sono estese anche all’acquirente di un immobile in fase di costruzione, a condizione che quest’ultimo sia destinato ad abitazione non di lusso. Tuttavia, è importante notare che questi vantaggi possono essere mantenuti solo se il contribuente rispetta l’impegno dichiarato nell’atto di acquisto. Ossia, quello di destinare l’immobile come propria abitazione, entro un periodo di 3 anni dalla data di scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio.

2) COMUNE DI RESIDENZA

La normativa fiscale stabilisce che, per ottenere i benefici “prima casa”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro un certo termine dall’avvenuto acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova anche:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• nel luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Inoltre, come accennato precedentemente, a seguito della pubblicazione del Decreto-legge n. 69 del 2023, vi sono novità per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima casa:

• se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. Lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, come spiegato nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate;

• l’acquirente ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’interessato svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive). La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Altri dettagli li trovate nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che si tratta di modifiche, queste ultime, che riguardano le imposte ridotte.

3) REQUISITI ACQUIRENTE

L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Come spieghiamo di seguito, dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, ma solo ad alcune condizioni.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SE SI POSSIEDE GIÀ UN’IMMOBILE

Dal 1° gennaio 2016 – grazie alla Legge di Bilancio 2015 – i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Ciò a patto però che la casa già posseduta sia venduta entro un certo termine dal nuovo acquisto.

Nel dettaglio, la Legge di Bilancio 2025 ha aumentato da uno a due anni il periodo entro il quale è necessario vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” per mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto.

Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta, ima anche quando, come chiarito nella Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA

Vi consigliamo di leggere la nostra guida sui bonus edilizi 2025.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Per approfondire l’argomento agevolazioni edilizie, vi consigliamo i nostri articoli su Superbonus, bonus barriere architettoniche e bonus elettrodomestici.

Potrebbe interessarvi sapere anche come funziona il bonus zanzariere, confermato nel 2025.

Mettiamo a vostra disposizione poi anche l’approfondimento sui nuovi bonus edilizi per le case green nel 2025.

Se volete restare aggiornati su tutte le agevolazioni e quelle in arrivo, visitate la nostra pagina dedicata agli aiuti alle persone.

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