Chi compra la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni.
Nel 2025, però, con l’obiettivo di rendere più accessibile il mercato immobiliare e supportare i contribuenti, sono state introdotte importanti novità.
In questo articolo vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato a chi spettano le agevolazioni, come funzionano, quali sono e cosa è cambiato nel 2025.
Indice:
QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PER CHI COMPRA LA PRIMA CASA
L’acquisto della prima casa prevede da parte dello Stato una serie di agevolazioni. In particolare:
- è possibile accedere al Fondo di garanzia per la prima casa per sostenere l’accesso al credito per l’acquisto della prima casa, come spiegato in questa guida;
- le detrazioni fiscali per i lavori sulla prima casa sono aumentate al 50% (anziché 36%), e al 36% per il 2026-2027, se l’intervento rientra nel bonus ristrutturazione, Ecobonus o Sismabonus;
- è prevista l’esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie;
- rispetto agli anni precedenti è aumentato da uno a due anni il periodo entro il quale è necessario vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” per mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto;
- le imposte da versare sono ridotte, anche se le regole cambiano a seconda del soggetto venditore. Ovvero:
1. se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
– l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
– l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro;
– l’imposta catastale è fissata a 50 euro;
2. se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
– l’IVA è ridotta al 4%;
– l’imposta di registro è di 200 euro;
– l’imposta ipotecaria è di 200 euro;
– l’imposta catastale è di 200 euro.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
A stabilire queste novità è stata la Legge di Bilancio 2025, mentre a chiarirne i dettagli, è stata la Circolare n.8/E del 19 Giugno 2025. Scopriamo a chi spettano tali aiuti.
REQUISITI AGEVOLAZIONI PRIMA CASA
Vediamo quali sono i requisiti necessari all’accesso alle agevolazioni per l’acquisto. In primo luogo, oltre alla condizione che l’abitazione oggetto di acquisto sia la prima a divenire di proprietà dell’interessato, devono ricorrere contemporaneamente le seguenti condizioni:
- 1) il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
- 2) l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o dove lavora;
- 3) l’acquirente possiede determinati requisiti che spieghiamo di seguito.
1) CATEGORIE CATASTALI
Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Esclusi, viceversa, i casi di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
Si precisa anche che l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 Settembre 2023 ha stabilito anche che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” si applicano anche agli immobili in costruzione, purché destinati ad abitazione non di lusso. Per mantenerle, l’acquirente deve adibire l’immobile a propria abitazione entro tre anni dalla scadenza del termine di accertamento fiscale.
2) COMUNE DI RESIDENZA
La normativa fiscale stabilisce che, per ottenere i benefici “prima casa”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro un certo termine dall’avvenuto acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova anche:
- nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- nel luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
Inoltre, come accennato precedentemente, a seguito della pubblicazione del Decreto-legge n. 69 del 2023, i residenti all’estero possono accedere al bonus prima casa se hanno vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni e acquistano un immobile nel Comune di nascita, di precedente residenza o di attività. Le agevolazioni spettano anche se l’attività è non retribuita, purché documentata con certificato AIRE o dichiarazione nell’atto di acquisto.
Altri dettagli li trovate nella Circolare n. 3 del 16 Febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che si tratta di modifiche, queste ultime, che riguardano le imposte ridotte.
3) REQUISITI ACQUIRENTE
L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Come spieghiamo di seguito, dal 1° Gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, ma solo ad alcune condizioni.
AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SE SI POSSIEDE GIÀ UN’IMMOBILE
Dal 1° Gennaio 2016 – grazie alla Legge di Bilancio 2015 – i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. Ciò a patto però che la casa già posseduta sia venduta entro un certo termine dal nuovo acquisto.
Nel dettaglio, dal 2025 tale periodo è statoaumentato da uno a due anni il periodo. Il credito d’imposta spetta anche quando il riacquisto avviene con contratto di appalto o di permuta, ima anche quando, come chiarito nella Circolare n. 12/E dell’8 Aprile 2016, il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto.
GUIDA AI BONUS CASA
Vi consigliamo di leggere la nostra guida alle detrazioni fiscali valide per la prima casa. Per approfondire quali sono tutte le altre agevolazioni previste per i proprietari di immobili in Italia, vi consigliamo la nostra guida con l’elenco aggiornato di tutti i bonus casa attivi nel 2025.
Da consultare anche la guida al bonus barriere architettoniche, al Superbonus 2025 o al bonus mobili, confermato nel 2025.
ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI
Vi consigliamo di leggere l’articolo sui nuovi bonus edilizi per le case green nel 2025.
Mettiamo a vostra disposizione anche la guida sui bonus edilizi in vigore nel 2025, che presenta tutte le informazioni sugli incentivi green.
Per scoprire tutte le agevolazioni attive e quelle in arrivo, visitate la nostra pagina dedicata agli aiuti alle persone.
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