Prima casa: agevolazioni per l’acquisto e novità 2024

Chi compra la prima casa ha diritto ad una serie di agevolazioni, a prescindere dall’età o dal reddito.

Si tratta di imposte agevolate in favore dell’acquirente che possegga specifici requisiti e a patto che il fabbricato rispetti determinate condizioni.

Con il Decreto Milleproroghe 2024 convertito in legge è arrivata anche l’estensione del periodo di validità del bonus prima casa under 36 nei casi in cui al contratto preliminare registrato per l’acquisto della casa, firmato entro il 31 dicembre 2023, faccia seguito il contratto definitivo stipulato entro il 31 dicembre 2024.

In questa guida vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato a chi spettano le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, come funzionano e quali sono le novità per il 2024.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

L’acquisto della prima casa prevede da parte dello Stato una serie di agevolazioni. Sono veri e propri “sconti” sulle imposte da versare, per tutti  compratori, a prescindere dalla loro età (ma nel rispetto di specifici requisiti). Cosa diversa, invece, è il bonus prima casa under 36, riconosciuto sempre a fronte dell’acquisto della prima abitazione, ma legato appunto al requisito anagrafico. Ricordiamo che tale bonus non è stato rinnovato per il 2024, ma è utilizzabile per le case comprate entro quest’anno, per cui il contratto preliminare registrato per l’acquisto della casa risulti firmato entro il 31 dicembre 2023 e quello definitivo entro il 31 dicembre 2024.

Più precisamente, le imposte da versare quando si compra un immobile con i benefici fiscali “prima casa”- a seconda delle qualità del soggetto venditore – sono le seguenti:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  – l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  – l’imposta ipotecaria è fissata a 50 euro;
  – l’imposta catastale è fissata a 50 euro;

• se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a IVA:
  – l’IVA è ridotta al 4%;
  – l’imposta di registro è di 200 euro;
  – l’imposta ipotecaria è di 200 euro;
  – l’imposta catastale è di 200 euro.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Inoltre è prevista l’esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

I REQUISITI

Come anticipato, le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. Per cui, oltre alla condizione che l’abitazione oggetto di acquisto sia la prima a divenire di proprietà dell’interessato, devono ricorrere contemporaneamente le seguenti condizioni:

• 1) il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;

• 2) l’abitazione si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o dove lavora;

• 3) l’acquirente possiede determinati requisiti che spieghiamo di seguito.

Si precisa anche che:

• dal 1° gennaio 2016 – grazie alla legge di Bilancio 2015 – i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa. A patto però che la casa già posseduta sia venduta entro un certo termine dal nuovo acquisto;

• l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha stabilito anche che le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” sono estese anche all’acquirente di un immobile in fase di costruzione, a condizione che quest’ultimo sia destinato ad abitazione non di lusso. Tuttavia, è importante notare che questi vantaggi possono essere mantenuti solo se il contribuente rispetta l’impegno dichiarato nell’atto di acquisto. Ossia, quello di destinare l’immobile come propria abitazione, entro un periodo di 3 anni dalla data di scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio. Questo termine inizia a decorrere dal momento in cui l’immobile è stato completato. Ciò, poiché solo dopo la registrazione catastale, l’Agenzia delle Entrate è in grado di effettuare una verifica concreta delle caratteristiche dell’immobile che consentono di accedere a tali vantaggi.

Ma vediamo tutti i requisiti, come modificati dalla Legge nel corso del tempo, nel dettaglio.

1) CATEGORIE CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Esclusi, viceversa, i casi di acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

2) COMUNE DI RESIDENZA

La normativa fiscale stabilisce che, per ottenere i benefici “prima casa”, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro un certo termine dall’avvenuto acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova anche:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• nel luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• sull’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

Inoltre, come accennato precedentemente, a seguito della pubblicazione del Decreto-legge n. 69 del 2023, vi sono novità per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima casa:

• se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni. Lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, come spiegato nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate;

• l’acquirente ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’interessato svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive). La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

Altri dettagli li trovate nella Circolare n. 3 del 16 febbraio 2024 dell’Agenzia delle Entrate. Ricordiamo che si tratta di modifiche, queste ultime, che riguardano le imposte ridotte.

3) REQUISITI ACQUIRENTE

L’acquirente non deve essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a condizione che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

SCADENZE E NOVITÀ 2024

Il Decreto Milleproroghe 2024 convertito in legge ha stabilito delle novità sugli aiuti per chi acquista la prima casa. In particolare:

• estende il periodo di validità del bonus prima casa under 36 (che non è stato rinnovato per il 2024, come spiegato in questa guida). La misura si applicherà ai casi in cui il contratto preliminare registrato per l’acquisto della casa è stato firmato entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contratto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024. Poi, il testo introduce un credito d’imposta pari alle imposte corrisposte in eccesso dagli acquirenti. Questo credito d’imposta è utilizzabile nell’anno 2025;

• in merito ai finanziamenti garantiti dal Fondo di garanzia per la prima casa, il testo estende la validità di alcune norme fino al 31 dicembre 2024. Queste disposizioni includono la possibilità di applicare finanziamenti anche quando il tasso effettivo globale (TEG) supera il tasso effettivo globale medio (TEGM), purché siano rispettate determinate condizioni, spiegate in questa guida;

• ha confermato l’aumento della garanzia fornita dal Fondo di garanzia per la prima casa fino all’80% della quota capitale per le categorie prioritarie, quali giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali con figli minori, conduttori di alloggi IACP e giovani sotto i 36 anni, con un ISEE non superiore a determinati limiti, per mutui superiori all’80% del prezzo dell’immobile, compresi gli oneri accessori.

Ricordiamo che la Legge di Bilancio 2024 aveva anche incluso tra le categorie prioritarie le famiglie numerose con determinati requisiti di figli minori e ISEE, come spiegato in questa guida. Maggiori dettagli ve li illustriamo in questa guida.

QUANDO SI PERDONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse e, di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Questo può accadere se non si rispettano i termini previsti per la fruizione delle agevolazioni o se le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false.

COME EVITARE LE SANZIONI

Sulla causa di decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine previsto, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che:

• se non è ancora trascorso il termine di 37 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocare la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 37 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 37 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Ma, ciò se non gli è stato ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Qui, deve dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione, richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Stessa procedura anche nel caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il nuovo termine di 6 anni e 7 mesi.

PROROGA AGEVOLAZIONI PRIMA CASA NEL 2024

Dopo la proroga dei mutui agevolati per l’acquisto della prima casa, che vi abbiamo spiegato in questo focus, arrivano aiuti per chi compra la prima abitazione anche nel 2024. La misura, già inserita nella NADEF 2023 2024, è stata confermata dalla Legge di Bilancio 2024 e modificata dal Decreto Milleproroghe 2024 convertito in legge.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA

Vi consigliamo di leggere la nostra guida ai bonus casa attivi. Da leggere anche le novità sui bonus edilizi 2024.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Per approfondire vi consigliamo nostra guida su bonus prima casa under 36 e il focus sul bonus mobili. Vi segnaliamo anche gli altri bonus attivi e utilizzabili per gli immobili quali il bonus caldaia e il bonus ristrutturazione 2024.

Interessanti anche gli approfondimenti su Superbonus 2024, il bonus barriere architettoniche e il reddito energetico.

Per conoscere altre forme di agevolazione a favore di lavoratori e famiglie invitiamo a consultare la nostra sezione dedicata.

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