Bonus prima casa under 36: a chi spetta, come richiederlo, regole 2023

Anche nel 2023 è attivo il bonus prima casa under 36. La Legge di Bilancio in vigore dal 1° gennaio 2023 concede un anno in più per fruire dell’agevolazione ai giovani che hanno acquistato o acquisteranno la loro prima abitazione.

L’incentivo comprende una serie di agevolazioni, esenzioni e sgravi fiscali con riferimento anche le pertinenze. Gli acquisti agevolabili sono quelli intervenuti nel periodo dal 26 maggio 2021 – e dopo la proroga –  al 31 dicembre 2023.

In questa guida vi spieghiamo in modo chiaro e dettagliato come funziona il bonus prima casa per gli under 36, a chi spetta esattamente e come presentare la richiesta per ottenere le agevolazioni previste.

COS’È IL BONUS PRIMA CASA PER UNDER 36

Il bonus prima casa per gli under 36 è un’agevolazione che comprende esenzioni e sgravi fiscali in favore di giovani acquirenti con età inferiore a 36 anni (non compiuti nell’anno solare in cui è stato effettuato l’acquisto) e ISEE non superiore a 40.000 euro, fruibili solo a fronte dell’acquisto della prima abitazione. Si tratta, in particolare, dell’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, del riconoscimento di un credito d’imposta in caso di acquisto soggetto a IVA e di agevolazioni per l’accesso al mutuo.

Il bonus prima casa giovani è stato introdotto dal Decreto Sostegni Bis poi prorogato dalla Legge di Bilancio 2022 per tutto il 2022 spostando di ulteriori sei mesi il termine originario di fruizione (30 giugno 2022) al 31 dicembre 2022. Infine, è intervenuta la proroga con la Legge di Bilancio 2023 che applica l’agevolazione agli acquisti effettuati entro il 31 dicembre 2023. La dotazione finanziaria per il rinnovo è di 430 milioni di euro a valere sul Fondo di garanzia per la prima casa.

Si ricorda, in ultimo, che l’Agenzia delle Entrate con la Circolare 12/E del 14 ottobre 2021 aveva stabilito quali sono i criteri e le modalità per ottenere il bonus ed aveva diffuso una pratica brochure che illustra i punti principali del bonus in modo schematico. Non appena sarà online quella aggiornata al 2023, vi aggiorneremo. Ma vediamo nel dettaglio a chi spetta e come funziona questa misura.

A CHI SPETTA IL BONUS CASA UNDER 36

Il bonus prima casa per i giovani spetta a coloro che rispettano i seguenti requisiti:

• non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno solare in cui l’atto è rogitato;

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• hanno un valore dell’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) ordinaria o corrente non superiore a 40.000 euro annui. Il richiedente deve essere in possesso della relativa attestazione in corso di validità. Oppure deve aver già provveduto a richiederla in data anteriore o almeno contestuale alla stipula dell’atto;

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• non sono titolari, nemmeno col coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;

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• non possiedono un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa o, se lo possiedono, devono venderlo entro un anno dalla data del nuovo acquisto;

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• hanno la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o decidano di spostare la residenza nel Comune entro 18 mesi dall’acquisto.

AGEVOLAZIONI DEL BONUS PRIMA CASA UNDER 36

Come accennato, il bonus “Prima casa under 36” vale esclusivamente per gli atti stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 31 dicembre 2023. L’agevolazione, in particolare, comprende tre tipi di esenzione e sgravi fiscali rivolti agli under 36. Nello specifico:

• 1) nei casi in cui l’atto di acquisto immobiliare sia soggetto a imposta di registro, ai beneficiari spetta l’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e catastale;

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• 2) se si tratta di acquisti soggetti a IVA, agli aventi diritto spetta un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto, applicata con aliquota nella misura del 4%. Ciò vale quando non trova applicazione il regime di esenzione di cui all’articolo 10, n. 8-bis, del Decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633 (Decreto IVA). In pratica, in caso in cui la transazione sia assoggettata a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecarie e catastali, è previsto un ristoro pari all’IVA pagata;

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• 3) esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione d’immobili a uso abitativo. In pratica se si decide di chiedere un finanziamento (mutuo) per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo non è dovuta l’imposta sostitutiva.

COME FUNZIONA IL BONUS E SPESE AMMESSE

Nel caso di compravendite soggette a IVA (per esempio, da un’impresa costruttrice), oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene riconosciuto – come spiegato sopra – un credito d’imposta di ammontare pari all’IVA corrisposta al venditore. L’Agenzia delle Entrate precisa che il credito di imposta copre le spese per:

• pagare le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  

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• saldare le imposte sui redditi delle persone fisiche (IRPEF) dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto;
  

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• compensare somme dovute tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928”.

Inoltre viene cancellata l’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo. Infine, l’acquisto della prima casa “under 36” è esente dall’imposta di bollo, come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta proporzionale.

I REQUISITI DEGLI IMMOBILI PER IL BONUS PRIMA CASA UNDER 36

I requisiti degli immobili che possono dare accesso al nuovo bonus prima casa under 36 sono gli stessi di quelli del vecchio bonus prima casa senza vincoli di età (Legge 27 dicembre 2013, n. 147). Infatti, tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano quelli classificati o classificabili nelle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazione di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

BENEFIT PER LE PERTINENZE

Il bonus si applica anche alle pertinenze dell’immobile agevolato, come il box auto ad esempio. In particolare sono comprese tra le pertinenze, limitatamente a una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (es. rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), che siano destinate a servizio della casa oggetto dell’acquisto agevolato.

L’acquisto della pertinenza può avvenire contestualmente a quello dell’abitazione principale o con atto separato. Infine, anche gli immobili acquistati tramite asta giudiziaria possono accedere comunque al beneficio.

TIPI DI IMMOBILI E CONTRATTI NON AMMESSI

L’agevolazione non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico). L’agevolazione si applica a tutti gli atti comportanti:

• il trasferimento a titolo oneroso della proprietà (o quota di comproprietà);
  

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• il trasferimento o la costituzione di diritti reali di godimento (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione) delle case di abitazione.

Il bonus dunque, non è applicabile ai contratti preliminari di compravendita. In presenza delle condizioni di legge, però, successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, è possibile presentare formale istanza di rimborso per il recupero dell’imposta proporzionale versata per acconti e caparra in forza dell’articolo 77 del TUR.

COSA ACCADE IN CASO DI CO-ACQUISTO

In caso di co-acquisto di un bene immobile a uso abitativo, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota. Si calcola in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. Se solo uno degli acquirenti ha i requisiti richiesti per il nuovo bonus prima casa under 36:

• la quota di sua spettanza beneficerà dell’agevolazione;

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• la quota del soggetto eventualmente titolare della sola agevolazione “prima casa” beneficerà degli effetti della relativa disciplina (come ad esempio il pagamento dell’imposta di registro, con aliquota agevolata nella misura del 2% sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto a IVA, ai sensi dell’articolo 10 del Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23; pagamento dell’imposta con aliquota IVA agevolata nella misura del 4%, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto a IVA);

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• la quota del soggetto non titolare di alcuna agevolazione sconterà le imposte in misura ordinaria (come ad esempio il pagamento dell’imposta di registro nella misura del 9% sul valore dell’immobile, con un importo minimo pari a 1.000 euro, e delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna, in caso di acquisto non soggetto a IVA, ai sensi dell’articolo 10 del Decreto Legislativo n. 23 del 2011; pagamento dell’imposta con aliquota IVA ordinaria pari al 10%, delle imposte di registro, catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro ciascuna, in caso di acquisto soggetto a IVA).

COME RICHIEDERE IL BONUS PRIMA CASA GIOVANI

La domanda di accesso al bonus prima casa giovani under 36 va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa a cui si richiede il mutuo, utilizzando l’apposita modulistica qui scaricabile (Pdf 269 Kb) – Domanda di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa.

L’elenco delle banche a oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi e su quello di Consap.

CASI DI DECADENZA

Nei casi in cui l’Agenzia delle Entrate riscontra l’insussistenza delle condizioni e dei requisiti per beneficiare delle agevolazioni prevede il recupero delle imposte dovute, l’applicazione degli interessi, nonché l’irrogazione di sanzioni secondo quanto statuito per l’ipotesi di decadenza dalle agevolazioni “prima casa” dalla nota II-bis all’articolo 1, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR e dall’articolo 20 del DPR n. 601 del 1973. A seconda dei motivi, le conseguenze possono essere diverse:

• se sarà riscontrata la sola insussistenza dei requisiti, come, ad esempio, il valore ISEE o il periodo temporale di validità delle agevolazioni, l’imposta di registro sarà recuperata nella misura del 2% e le imposte ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna, ai sensi dell’articolo 10, comma 3, del Decreto Legislativo n. 23 del 2011;

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• in relazione a un atto di acquisto di un immobile soggetto a IVA, se si riscontra l’insussistenza dei requisiti verrà meno il credito d’imposta, oltre all’applicazione di sanzioni e interessi. Resta ferma l’applicazione dell’IVA con l’aliquota del 4%;

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• nei casi di dichiarazione mendace, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti; mancato trasferimento della residenza nei termini previsti, oppure alienazione infra quinquennale non seguita dal riacquisto entro l’anno o anche mancata alienazione della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova “prima casa” le sanzioni sono più severe.  Nelle ultime ipotesi, l’Agenzia recupererà così i fondi: l’imposta di registro sarà determinata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 5019 euro ciascuna, oltre all’applicazione d’interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul finanziamento, inoltre, sarà applicata nella misura del 2%. Sarà infine, recuperato anche il credito d’imposta, insieme a interessi e sanzioni.

RIFERIMENTI NORMATIVI E DI PRASSI

Decreto Sostegni Bis – Testo Coordinato (Pdf 2 Mb).
Circolare Agenzia delle Entrate 12/E del 14 ottobre 2021 (Pdf 561 Kb)
Modulo Nuovo bonus prima casa under 36 (Pdf 269 Kb)
Testo della Legge di Bilancio 2022  (Pdf 2 Mb) pubblicato sulla Gazzetta Serie Generale n. 310 del 31-12-2021 – Suppl. Ordinario n. 49
Brochure AdE (Pdf 837 Kb)
Testo della Legge di Bilancio 2023 – (Pdf 1 Mb) pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.303 del 29-12-2022 – Supplemento Ordinario n. 43.

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