Mutui agevolati prima casa 2024: quali sono e come funzionano

È possibile richiedere nel 2024 i mutui agevolati per la prima casa se si rientra in determinate categorie previste dal legislatore.

Il Parlamento nella Legge di Bilancio 2024 ha deciso di stanziare nuove risorse per favorire l’erogazione di mutui agevolati ad alcuni cittadini (giovani coppie, famiglie mono genitoriali, conduttori di alloggi IACP, famiglie numerose e giovani under 36).

Si tratta della garanzia mutui per la prima casa riconosciuta da CONSAP, la Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, che copre fino all’80% della quota capitale per l’acquisto dell’immobile adibito ad abitazione principale.

In questa guida vi spieghiamo a chi si rivolgono i mutui agevolati 2024 per l’acquisto della prima casa, come funzionano e in cosa consistono.

OK AI MUTUI AGEVOLATI PRIMA CASA ANCHE NEL 2024

Nella Legge di Bilancio 2024 il Parlamento ha inserito alcune modifiche e la proroga fino al 31 dicembre 2024 per i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa. L’Esecutivo ha stanziato infatti nuove risorse. Parliamo di circa altri 282 milioni di euro per l’anno 2024 per il rinnovo del Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa gestito, appunto, dalla Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici, società controllata interamente dal Ministero dell’Economia.

La norma prevede che la garanzia massima dell’80% sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie possa essere concessa anche nel 2024 (fino al 31 dicembre) quando il Tasso Effettivo Globale (TEG) sia superiore al Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM), parlando di tasso di interesse del mutuo (il vincolo che nega l’accesso alle agevolazioni).

La misura arriva in risposta all’impennata dei tassi interesse dei mutui dei primi 10 mesi del 2023 innescata dalla situazione internazionale e dalla crisi energetica. Gli aumenti hanno, infatti, reso proibitivo l’accesso ai mutui per le categorie prioritarie, quali under 36, giovani coppie, genitori soli o conduttori di alloggi IACP (case popolari) con ISEE non superiore a 40.000 euro. Stesso discorso anche per le famiglie numerose con ISEE non superiore a 40, 45 o 50.000 euro, a seconda dei casi.

Ma vediamo come funziona questa agevolazione nel dettaglio.

QUALI SONO I MUTUI AGEVOLATI PRIMA CASA

I mutui agevolati per l’acquisto della prima casa sono forme di finanziamento progettate specificamente per l’acquisizione di un immobile da utilizzare come residenza principale.

In sostanza, questi finanziamenti offrono vantaggi sotto forma di assistenza per il rimborso del capitale, interessi più favorevoli o addirittura una diminuzione degli oneri fiscali legati al mutuo. La gestione di tali agevolazioni è affidata a enti istituzionali, come ad esempio lo Stato, le Regioni o altre entità da loro controllate.

Questi tipi di mutui si rivolgono a specifiche categorie prioritarie e sono finanziati a livello nazionale dal “Fondo di garanzia per la prima casa”, istituito dalla Legge di Stabilità per il 2014 e gestito da CONSAP.

A CHI SI RIVOLGONO I MUTUI AGEVOLATI PRIMA CASA

I mutui agevolati per l’acquisto della prima casa con garanzia fino all’80% spettano ai cittadini italiani che rientrano nelle “categorie prioritarie”, ovvero:

• giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);

• nuclei familiari mono genitoriali con figli minori;

• under 36, ovvero giovani di età inferiore ai 36 anni;

• conduttori (cioè chi usufruisce) di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Possono accedere al Fondo con garanzia fino all’80% i cittadini italiani che rientrano nelle “categorie prioritarie”, ossia:

• giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni);

• nuclei familiari mono genitoriali con figli minori;

• under 36, ovvero giovani di età inferiore ai 36 anni;

• conduttori (cioè chi usufruisce) di alloggi di proprietà degli IACP, comunque denominati.

Non basta far parte di queste categorie ma è necessario possedere anche degli specifici requisiti. In particolare i requisiti da rispettare sono i seguenti:

• l’ISEE del richiedente deve essere pari o inferiore a 40.000 euro;

• il richiedente, alla data di presentazione della domanda di mutuo agevolato per la prima casa non deve essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli acquistati per successione mortis causa, anche in comunione con altri successori, e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli;

• il mutuo ipotecario deve essere di importo non superiore a 250.000 euro.

A questi gruppi individuati dal legislatore, inoltre, nel 2024 sono state incluse tra le categorie aventi priorità le famiglie numeroso e con un reddito basso, che includono i nuclei familiari con:

• 3 figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui;

• 4 figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui;

• 5 o più figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 50.000 euro annui.

IMMOBILI AMMESSI

Per l’accesso al mutuo agevolato prima casa, è necessario che l’abitazione risponda a determinati requisiti. L’immobile ad uso abitativo:

• deve essere sito nel territorio nazionale;

• non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel Decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969, n. 1072.

Dunque, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);

• A/3 (abitazioni di tipo economico);

• A/4 (abitazioni di tipo popolare);

• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);

• A/6 (abitazioni di tipo rurale);

• A/7 (abitazioni in villini);

• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

COME FUNZIONA IL FONDO GARANZIA PRIMA CASA

Il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, gestito da CONSAP, offre protezione finanziaria su richiesta per mutui che raggiungono un massimo di 250.000 euro.

Questi mutui sono destinati all’acquisto di unità immobiliari ubicate in Italia, da utilizzare come residenza principale da parte del beneficiario del mutuo. Tale protezione viene estesa anche ai casi in cui l’acquisto è accompagnato da lavori di ristrutturazione, a condizione che tali lavori migliorino l’efficienza energetica dell’immobile.

Gli interventi del Fondo di garanzia per la prima casa sono assistiti dalla garanzia dello Stato che sostiene le categorie prioritarie che hanno diritto a tale finanziamento. Nel corso del tempo, la disciplina del Fondo ha subito diversi ritocchi fino al Decreto Sostegni Bis convertito in Legge, che ha aumentato la percentuale di garanzia dello Stato dal 50 all’80%. Poi, dopo le modifiche temporali di varie norme, è arrivata la proroga per il 2024.

Inoltre, è previsto che per l’anno 2024 e per tutte le categorie con priorità, la garanzia del Fondo rimanga operativa anche nel caso di surroga del mutuo originario. Ciò a condizione che le condizioni economiche rimangano sostanzialmente invariate o siano migliorative rispetto a quelle originarie e non abbiano impatti negativi sull’equilibrio economico finanziario del Fondo stesso.

La cosiddetta “Garanzia CONSAP” è accessibile, però, solo nel caso in cui il tasso effettivo globale (TEG) non risultasse superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM). Grazie quindi alle novità della Legge di Bilancio 2024, anche dal prossimo 1° gennaio, i mutui agevolati per l’acquisto della prima casa possono essere concessi anche se il TEG è superiore al TEGM (in presenza di determinate condizioni).

Ma cosa si intende per TEG e TEGM? Scopriamolo insieme.

COSA SI INTENDE PER TEG E TEGM

Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) si riferisce agli interessi annuali praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari per operazioni della stessa natura. Sulla base del TEGM è calcolato il limite oltre il quale gli interessi sono ritenuti usurari. Mostra il costo medio di un prodotto finanziario presso le banche e gli intermediari finanziari. Il TEGM risulta dalla rilevazione effettuata ogni tre mesi dalla Banca d’Italia per conto del MEF ed è pubblicato trimestralmente dal Ministero stesso ai sensi della Legge n. 108 del 1996.

Il TEG è, invece, il Tasso Effettivo Globale praticato dall’intermediario in una specifica operazione (ad esempio in un contratto di mutuo) ed espresso su base annua.

Entrambi i tassi sono influenzati, in misure diverse, dalla situazione internazionale emergenziale e dalla crisi energetica. Per approfondimenti su questi due tassi, vi consigliamo di leggere questa pagina del sito della Banca d’Italia sui tassi effettivi globali medi (TEGM). Riguardo ai metodi di calcolo del TEGM e del TEG, vi consigliamo, invece, di consultare questa pagina con le istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi e disposizioni correlate sul sito della Banca d’Italia.

LIMITI 2024 PER LE FAMIGLIE NUMEROSE

Oltre alle regole già in vigore, dal 1° gennaio, la Legge di Bilancio 2024 specifica che nel caso di richieste di finanziamento con un limite di finanziabilità, ovvero quando il rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo d’acquisto dell’immobile supera l’80%, per le famiglie numerose come spiegato in questa guida, la massima garanzia concessa dal Fondo è determinata come segue:

• 80% della quota capitale (in relazione ai finanziamenti concessi) per le famiglie con tre figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui. In tal caso è previsto l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore all’8,5%;

• 85% della quota capitale (in relazione ai finanziamenti concessi) per le famiglie con quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui. In tal caso è previsto l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore al 9%;

• 90% della quota capitale (in relazione ai finanziamenti concessi) per le famiglie con quattro figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 45.000 euro annui. In tal caso è previsto l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore al 10%.

SCADENZA DOMANDE

Lo sblocco per i mutui agevolati per comprare la prima casa si applica alle domande presentate dal 30° giorno dall’entrata in vigore della Legge di Bilancio (cioè dal 31 gennaio 2024) e fino al 31 dicembre 2024.

CHI CONCEDE I MUTUI

Il mutuo agevolato per comprare la prima casa può essere concesso dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa in base al Protocollo di intesa sottoscritto l’8 ottobre 2014 tra Ministero dell’Economia e delle Finanze e ABI. L’elenco delle banche è disponibile a questo indirizzo.

Vi ricordiamo che il mutuo ipotecario non deve superare l’importo di 250.000 euro.

COME RICHIEDERE IL MUTUO AGEVOLATO PRIMA CASA

La domanda di accesso al Fondo prima casa per ottenere il mutuo agevolato finalizzato all’acquisto va presentata direttamente alla Banca o Intermediario finanziario aderente all’iniziativa cui si richiede il mutuo.

L’istanza si presenta utilizzando questa modulistica per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa. Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela. Il termine previsto è di 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo.

LA GUIDA ALLA LEGGE DI BILANCIO 2024

Vi invitiamo a leggere la nostra guida alla Legge di Bilancio 2024 con il testo non definitivo della Manovra e del collegato fiscale in PDF. I testi sono allegati e scaricabili gratuitamente.

RIFERIMENTI NORMATIVI

• Testo coordinato del Decreto Sostegni Bis convertito in Legge (Pdf 1,50Mb).
• Testo coordinato del Decreto Legge 23 settembre 2022, n. 144, convertito nella Legge 17 novembre 2022, n. 175 (Pdf 421 Kb) – Decreto Aiuti Ter convertito in Legge – pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.269 del 17-11-2022;
• Testo integrale (Pdf 1 Mb) della Legge di Bilancio 2023 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.303 del 29-12-2022 – Supplemento Ordinario n. 43, dove trovate anche gli allegati al Bilancio 2023;
• Testo integrale (Pdf 2,14 Mb) del Decreto Milleproroghe convertito in Legge.
• Testo coordinato del Decreto Legge 10 maggio 2023, n. 51 convertito nella Legge 3 luglio 2023, n. 87.

ALTRI AIUTI E APPROFONDIMENTI

Vi invitiamo a leggere il nostro vademecum per comprare una casa. A vostra disposizione anche la guida al bonus prima casa under 36.

Potrebbe tornarvi utile inoltre consultare l’elenco dei bonus prima casa esteso a tutti e attivo anche nel 2024. Per approfondire, utilissima la consultazione dell’elenco aggiornato dei bonus edilizi 2024, approvati.

Se volete conoscere altre forme di agevolazione a favore di lavoratori e famiglie invitiamo a consultare la nostra sezione dedicata.

Vi ricordiamo che per restare aggiornati è possibile iscriversi gratis alla nostra newsletter e al nostro canale Telegram, per avere le notizie in anteprima. È anche possibile restare aggiornati seguendo il nostro canale Whatsapp e il nostro canale TikTok @ticonsigliounlavoro.