Bonus prima casa nel 2025 per tutti (anche over 36): requisiti, come richiederlo

Il Bonus prima casa ordinario, ossia quello rivolto a tutti, non solo agli under 36, è attivo anche per il 2025 ma con delle novità-

Questo bonus prevede una serie di agevolazioni fiscali rivolte a coloro che comprano la prima casa, solo se rispettano determinati requisiti.

In questo articolo vi spieghiamo nello specifico cos’è e come funziona il bonus prima casa esteso a tutti (quindi anche per over 36), chi ha diritto alle agevolazioni e quali sono le novità in vigore nel 2025. 

COS’È IL BONUS PRIMA CASA

Il bonus prima casa consiste in un pacchetto di agevolazioni riconosciute per l’acquisto della prima casa che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto di compravendita dell’immobile.

Consiste nella riduzione dell’imposta di registro (del 2% anziché del 9%) se si acquista da privati, nonché nella riduzione dell’IVA (del 4% anziché del 10%) se si acquista da aziende. Inoltre, prevede anche l’esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

A differenza del bonus prima casa under 36, si tratta di un bonus esteso a tutti i contribuenti, a prescindere dall’età (per questo viene chiamato anche “bonus prima casa over 36”) e dal reddito, purché siano rispettate determinate condizioni. Il bonus è stato rifinanziato nel 2025 dalla Legge di Bilancio 2025 con delle novità, come spiegate in questo articolo. Ovvero, il testo ha previsto:

• l’estensione del periodo di vendita dell’immobile “prima casa”. Il termine per vendere l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” è stato aumentato da uno a due anni, per mantenere i benefici fiscali sul nuovo acquisto;

• l’aumento del Fondo di garanzia per la prima casa, come vi spieghiamo in questo articolo. Previsti anche fondi extra per i mutui agevolati per la prima casa e per le famiglie numerose, come chiarito in questo focus.

Ma vediamo nel dettaglio quali sono le agevolazioni attive nel 2025.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA NEL 2025

Le agevolazioni che rientrano nel bonus prima casa sono spettanti sotto forma di imposte ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. Nello specifico, le imposte agevolate da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  − imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  − imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  − imposta catastale fissa di 50 euro;

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
  − Iva ridotta al 4%;
  − imposta di registro fissa di 200 euro;
  − imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  − imposta catastale fissa di 200 euro.

Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti da:

• imposta di bollo;

• tributi speciali catastali;

• tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. Anche nel 2025 è stata prevista l’applicazione di nuove agevolazioni in caso di trasferimenti di italiani dall’estero.

COME FUNZIONA IL BONUS PRIMA CASA NEL 2025

Il bonus prima casa nel 2025 funziona tramite una riduzione delle imposte da pagare. La riduzione avviene quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti richiesti dalla normativa vigente.

Altra fondamentale condizione è per usufruire dei benefici è che l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento. Tuttavia, si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova:

• nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• nel territorio del Comune di nascita o in quello in cui aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento, se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro e ha risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni (articolo 2 del Decreto legge n. 69/2023).

Per quanto riguarda, invece, la verifica del requisito temporale della residenza, nonché di quello relativo all’effettivo svolgimento in Italia della propria attività, il quinquennio non deve essere necessariamente continuativo.

A CHI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il bonus prima casa spetta a tutti i contribuenti – a prescindere dall’età o dall’ISEE– per l’acquisto di immobili che presentano determinati requisiti catastali e di ubicazione. Scopriamo i dettagli.

1) REQUISITI CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Non spettano per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali: A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville), A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Mentre le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Ciò vale limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

2) REQUISITI DI UBICAZIONE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare:

• per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;

• per usufruire dell’aliquota agevolata il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile è pari a 18 mesi. L’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” con un’apposita dichiarazione sostitutiva allegata all’atto di compravendita, ma può essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento. Inoltre, la Legge di Bilancio 2025 ha a due anni il periodo entro il quale è necessario vendere l’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa” per mantenere i benefici fiscali su un nuovo acquisto.

Ma come funziona? Vediamolo insieme.

COME RICHIEDERE IL BONUS PRIMA CASA NEL 2025

Per ottenere le agevolazioni prima casa non si presenta un’apposita domanda, ma bisogna presentare una dichiarazione sostitutiva.

Nello specifico, nelle compravendite di immobili, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

• l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico etc.);

• se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare. Se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante. Se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio;

• le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare se c’è corrispondenza con quanto risulta nei registri immobiliari.

QUANDO NON SPETTA IL BONUS PRIMA CASA

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici “prima casa” possono essere perse se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Ciò, a meno che, entro un anno non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso. Questo, poiché con tale tipo di contratto non si trasferisce il bene;

• non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;

• entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Per quanto riguarda nello specifico i crediti di imposta a seguito di riacquisto prima casa, cioè quando si acquista un immobile da destinare a prima casa prima della vendita di quella che già è la prima abitazione, questi non spettano se:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;

• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

Infine, con la pubblicazione del Decreto Legge n. 69 del 2023, importanti novità sono state apportate alla normativa per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima casa. Il legislatore, nello specifico, ha stabilito che:

• se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni;

• lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel Comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento;

• si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive).

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

DECADENZA E SANZIONI

Come chiarito dall’AdE nella guida per l’acquisto della Casa (anche se non ancora aggiornata al 2025), la decadenza dell’agevolazione “prima casa” per mancato trasferimento della residenza nel termine di 18 mesi:

• se non è ancora trascorso il termine di 18 mesi per il trasferimento della residenza, l’acquirente che non può rispettare l’impegno assunto ha la possibilità di revocar la dichiarazione formulata nell’atto di acquisto dell’immobile e di chiedere la riliquidazione dell’imposta. Per fare questo, deve presentare un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato. L’ufficio riliquida l’atto di compravendita e notifica avviso di liquidazione dell’imposta dovuta e degli interessi, calcolati a decorrere dalla data di stipula dell’atto. Non applicherà, invece, la sanzione del 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dell’atto, non può essere imputato al contribuente il mancato adempimento dell’impegno assunto, cui consegue la decadenza dall’agevolazione;

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 18 mesi senza trasferire la residenza e senza presentare un’istanza di revoca all’ufficio dell’Agenzia, si verifica la decadenza dall’agevolazione “prima casa”. Il contribuente ha comunque la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Ma solo se l’AdE non gli ha ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento. Deve però presentare un’istanza all’ufficio dell’Agenzia presso il quale ha registrato l’atto, con cui dichiarare l’intervenuta decadenza dall’agevolazione e richiedere la riliquidazione dell’imposta e l’applicazione delle sanzioni in misura ridotta. L’ufficio riliquida l’atto registrato e notifica l’avviso di liquidazione dell’imposta
  dovuta, degli interessi e della sanzione ridotta.

Invece, nel caso del contribuente che vende l’abitazione acquistata con i benefici “prima casa”, prima che sia decorso il termine di 5 anni, l’Agenzia delle entrate ha fornito le seguenti precisazioni:

• se, prima di un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni, il contribuente manifesta l’intenzione di non voler acquistare un’altra abitazione, può chiedere, presentando un’istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto, la riliquidazione dell’imposta. In questo modo, non scatta alcuna sanzione: il contribuente pagherà la differenza tra l’imposta versata al momento dell’acquisto e quella dovuta, oltre agli interessi;

• se, invece, il contribuente lascia trascorrere il termine di 12 mesi, senza acquistare un nuovo immobile o comunicare all’ufficio dell’Agenzia l’intenzione di non voler più fruire dell’agevolazione, si verifica la decadenza dai benefici “prima casa” goduti. In questo caso, se l’AdE non gli ha ancora notificato un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, può comunque avvalersi del ravvedimento operoso. Così, potrà ottenere la riduzione delle sanzioni.

QUANDO SCADONO LE AGEVOLAZIONI

Il bonus prima casa, come deciso in Legge di Bilancio 2025, è valido fino al 31 Dicembre 2025.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

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Mettiamo a vostra disposizione poi anche l’approfondimento sui nuovi bonus edilizi per le case green nel 2025. Mettiamo a vostra disposizione la nostra guida sul bonus mobili e quella sul bonus ristrutturazione.

Per restare aggiornati sui bonus destinati a lavoratori e famigli invece vi consigliamo di consultare la nostra pagina dedicata agli aiuti persone. 

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