Bonus prima casa per tutti (anche over 36) 2024: come funziona e novità

Il Bonus prima casa ordinario (ossia quello rivolto a tutti, non solo agli under 36) è attivo anche per il 2024.

Questo bonus prevede una serie di agevolazioni fiscali rivolte a coloro che comprano la prima casa, ma solo se rispettano determinati requisiti.

In questa guida chiara e dettagliata vi spieghiamo nello specifico cos’è e come funziona il bonus prima casa esteso a tutti (quindi anche per over 36), chi ha diritto alle agevolazioni e quali sono le novità 2024.

COS’È IL BONUS PRIMA CASA

Il bonus prima casa consiste in agevolazioni riconosciute per l’acquisto della prima casa che consentono di pagare imposte ridotte sull’atto di compravendita dell’immobile.

Si tratta di:

• riduzione dell’imposta di registro (del 2% anziché del 9%) se si acquista da privati;

• riduzione dell’IVA (del 4% anziché del 10%) se si acquista da aziende;

• esenzione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

A differenza del bonus prima casa under 36, eliminato dal 2024, si tratta di un bonus esteso a tutti i contribuenti, a prescindere dall’età (per questo viene chiamato anche “bonus prima casa over 36”) e dal reddito, purché siano rispettate determinate condizioni. Il bonus è stato rifinanziato nel 2024 dalla Legge di Bilancio 2024.

Ma vediamo nel dettaglio quali sono le agevolazioni attive nel 2024.

QUALI SONO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Le agevolazioni che rientrano nel bonus prima casa sono spettanti sotto forma di imposte ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Come spiegato nella guida (Pdf 2,14 Mb) per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate, le imposte agevolate da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:
  − imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
  − imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  − imposta catastale fissa di 50 euro;

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA:
  − Iva ridotta al 4%;
  − imposta di registro fissa di 200 euro;
  − imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
  − imposta catastale fissa di 200 euro;

Inoltre, gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti da:

• imposta di bollo;

• tributi speciali catastali;

• tasse ipotecarie.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. Anche nel 2024 è stata prevista l’applicazione di nuove agevolazioni in caso di trasferimenti di italiani dall’estero.

A CHI SPETTANO LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Il bonus prima casa spetta a tutti i contribuenti – a prescindere dall’età o dal reddito – per l’acquisto di immobili che presentano determinati requisiti catastali e di ubicazione. Scopriamo i dettagli.

1) REQUISITI CATASTALI

Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);
• A/3 (abitazioni di tipo economico);
• A/4 (abitazioni di tipo popolare);
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
• A/6 (abitazioni di tipo rurale);
• A/7 (abitazioni in villini);
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Ciò vale limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

2) REQUISITI DI UBICAZIONE

Altra fondamentale condizione è quella relativa al luogo in cui si trova l’immobile che si vuole acquistare:

• per usufruire dei benefici, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. La dichiarazione di voler effettuare il cambio di residenza deve essere contenuta, a pena di decadenza, nell’atto di acquisto;

• per usufruire dell’aliquota agevolata il termine per il trasferimento della residenza nell’immobile acquisito come prima casa è stato prorogato da 18 ad un massimo di 37 mesi con il Decreto Milleproroghe convertito in Legge. In questo caso,  l’acquirente deve espressamente dichiarare di essere in possesso dei requisiti “prima casa” con un’apposita dichiarazione sostitutiva allegata all’atto di compravendita, ma può  essere resa anche con atto successivo che integra l’originario atto di compravendita.

Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento.

Ma come funziona il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa definito dal Decreto Milleproroghe convertito in Legge? Vediamolo insieme.

IMPORTANTI PRECISAZIONI

È bene chiarire alcuni dettagli su come si applicano le agevolazioni sulla prima casa:

• con la Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il credito d’imposta spetta anche in caso di “riacquisto” della prima casa, ovvero quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima della vendita dell’immobile già posseduto. Pertanto, chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni ed entro un anno ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici “prima casa”, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato;

• l’ordinanza della Cassazione n. 27528 del 28 settembre 2023 ha ampliato le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa”, estendendole anche agli acquirenti di immobili in fase di costruzione, a condizione che questi immobili non siano destinati a fini di lusso. È fondamentale notare che tali benefici possono essere mantenuti solo se il contribuente rispetta l’impegno dichiarato nell’atto di acquisto, ovvero quello di utilizzare l’immobile come propria abitazione entro un periodo di 3 anni dalla data di scadenza del potere di accertamento dell’Ufficio. Il conteggio di questo termine inizia una volta che l’immobile è stato completato e registrato catastalmente. Questo protocollo è necessario poiché solo dopo tale registrazione, l’Agenzia delle Entrate può condurre una verifica delle specifiche dell’immobile che consentono l’accesso a tali vantaggi fiscali;

• da novembre 2023 – dopo lo stop del Milleproroghe – è nuovamente valido il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa destinato ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dalla vendita dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prima casa, un’altra casa non di lusso. Si tratta di un credito d’imposta fruibile fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

SCADENZE E PROROGHE

Il bonus prima casa, come deciso in Legge di Bilancio 2024, è valido fino al 31 dicembre 2024.

Inoltre, è stata prorogata al 31 dicembre 2024 l’estensione della garanzia massima dell’80%, a valere sul Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, sulla quota capitale dei mutui destinati alle categorie prioritarie, aventi specifici requisiti di reddito e età, che vi spieghiamo in questa guida. Rispetto ai mutui, nel 2024 sono valide anche delle agevolazioni per le famiglie numerose, come spieghiamo in questa guida.

QUANDO NON SPETTA IL BONUS PRIMA CASA

Le agevolazioni bonus prima casa non spetta per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:

• A/1 (abitazioni di tipo signorile);

• A/8 (abitazioni in ville); 

• A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

IN CASO DI RIACQUISTO PRIMA CASA

Per quanto riguarda nello specifico i crediti di imposta a seguito di riacquisto prima casa, cioè quando si acquista un immobile da destinare a prima casa prima della vendita di quella che già è la prima abitazione, questi non spettano se:

• sono stati persi i benefici “prima casa” in relazione al precedente acquisto;

• il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio “prima casa”;

• il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti “prima casa”;

• viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.

SANZIONI

Inoltre, tutte le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici prima casa possono essere perse. Di conseguenza, si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

• le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

• l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto. Questo a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

DOMANDA TRAMITE DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA

Per ottenere le agevolazioni prima casa non si presenta un’apposita domanda, ma bisogna presentare una dichiarazione sostitutiva.

Nello specifico, nelle compravendite di immobili, le parti, oltre alle specifiche dichiarazioni relative all’applicazione del prezzo-valore e alla sussistenza dei benefici “prima casa”, devono inserire nel rogito una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà contenente le seguenti informazioni:

• l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo (assegno, bonifico etc.);

• se per l’operazione è intervenuto un mediatore e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare. Se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale e i dati identificativi del legale rappresentante. Se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita Iva, il codice fiscale, l’iscrizione presso il Repertorio Economico Amministrativo (R.E.A.) della Camera di Commercio;

• le spese sostenute per l’attività di mediazione, con le analitiche modalità di pagamento.

Inoltre, l’atto deve contenere la dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell’immobile è conforme a quanto risulta dai dati catastali e dalle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale).

Prima di stipulare l’atto, il notaio è tenuto a individuare gli intestatari catastali e verificare se c’è corrispondenza con quanto risulta nei registri immobiliari.

IMPOSTE RIDOTTE IN CASO DI TRASFERIMENTO

Con la pubblicazione del Decreto Legge n. 69 del 2023, importanti novità sono state apportate alla normativa per i residenti all’estero che vogliono usufruire del bonus prima casa. Il legislatore, nello specifico, ha stabilito che:

• se l’acquirente si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro può usufruire comunque dell’agevolazione purché abbia risieduto o svolto la propria attività in Italia per almeno cinque anni;

• lo sconto delle imposte vale per gli acquisti effettuati nel Comune di nascita o in quello in cui il beneficiario aveva la residenza o svolgeva la propria attività prima del trasferimento;

• si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive).

La condizione di emigrato può essere documentata attraverso il certificato di iscrizione all’AIRE o autocertificata con dichiarazione nell’atto di acquisto.

BONUS PRIMA CASA IN CASO DI VENDITA

Grazie al bonus prima casa, anche in caso di acquisto con riserva di proprietà, l’acquirente potrà beneficiare della riduzione dell’imposta di registro, con un’aliquota che scende dal 9% al 2%. Questo tipo di vendita, quindi, non preclude – a chi è in possesso di tutti i requisiti – di usufruire dell’agevolazione prima casa.

Il Consiglio nazionale del Notariato, a tal proposito, ha fornito uno studio dettagliato sulla disciplina fiscale della vendita con riserva di proprietà, anche nota come patto di riservato dominio. In sintesi, la peculiarità principale di questa forma contrattuale è che l’acquisto della proprietà avviene solo con il pagamento completo del prezzo. Ovvero all’esborso dell’ultima rata. Tuttavia, il compratore assume tutti i rischi legati alla nuova proprietà sin dalla consegna dell’immobile. Questa flessibilità normativa consente a chi non dispone immediatamente della somma intera di godere comunque del bene. In più, come abbiamo visto, dà comunque diritto ai “bonus prima casa” under 36 o per tutti.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA

Vi consigliamo di leggere la nostra guida per comprare casa con le regole aggiornate3, in attesa di delucidazioni dell’Agenzia delle Entrate per il 2024. In questa pagina, invece, trovate tutti i bonus casa attivi nel 2024.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO

• Guida per l’acquisto della casa dell’Agenzia delle Entrate;
• Circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016;
• Decreto Legge n. 69 del 2023;
• Testo definitivo della Legge di Bilancio 2024 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 213 del 30 dicembre 2023.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI 

Mettiamo a vostra disposizione la nostra guida sul bonus mobili. Vi segnaliamo anche gli altri bonus attivi e utilizzabili per gli immobili quali il bonus acquisto case green e il bonus ristrutturazione 2024. Interessanti anche gli approfondimenti su Superbonus 2024 e il bonus verde, nonché quelli sul reddito energetico, il bonus fotovoltaico e su Ecobonus sociale 2024.

Per approfondire, utilissima la consultazione dell’elenco aggiornato dei bonus edilizi 2024, approvati o prorogati per il prossimo anno.

Per scoprire altri aiuti, agevolazioni e bonus per disoccupati, persone e famiglie potete consultare questa pagina.

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