Comprare casa è sempre una scelta complessa e in Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme d’investimento.
Quando si compra una casa bisogna poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge, considerando anche le novità in vigore dal 2025.
Parliamo di imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore e non solo.
In questo articolo scopriamo insieme quali sono le agevolazioni attive per chi vuole comprare casa nel 2025.
COMPRARE CASA, NOVITÀ 2025
Quest’anno sono in corso molti aiuti per chi compra la sua prima abitazione, arricchiti da una serie di novità. Ecco quali sono:
- sono state aumentate di 30 milioni di euro per il 2025 le risorse del Fondo di garanzia per la prima casa. Ciò, per facilitare l’accesso al mutuo agevolato per la prima casa che offre una garanzia statale. Riconfermato anche il fondo garanzia per le famiglie numerose. A stabilirlo è stato il Decreto Omnibus 2025 convertito in Legge;
- a partire dal 1° Gennaio 2025, il termine per vendere una casa già posseduta, acquistata con le agevolazioni, è esteso da uno a due anni. Questa nuova scadenza si applica non solo agli acquisti effettuati dopo il 1° Gennaio 2025, ma anche a quelli del 2024, purché al 31 Dicembre 2024 non sia ancora scaduto il termine di un anno per la vendita. Di conseguenza, anche il credito d’imposta per il riacquisto, che permette di recuperare l’imposta già versata, spetta a chi vende l’immobile precedente entro il nuovo termine di due anni. A dirlo è la risposta n. 197 del 2025 dell’Agenzia delle Entrate.
Per sapere quali sono invece i bonus prima casa destinati a tutti e validi nel 2025, a prescindere dall’età, vi rimandiamo alla nostra guida dedicata ai bonus prima casa. Adesso vediamo quali sono gli step da seguire e quali le agevolazioni attive nel 2025.
QUALI SONO I PASSAGGI PER COMPRARE UNA CASA
Per comprare una casa è bene seguire una serie di passaggi che vi aiuteranno a non commettere errori nell’acquisto. Innanzitutto, cosa bisogna sapere prima di acquistare una casa? Ebbene è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).
Vediamo quali sono gli step:
- fare una verifica sui dati catastali e ipotecari anche con l’aiuto dei servizi dell’Agenzia delle Entrate;
- stipulare un contratto preliminare. Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Si tratta di un vero e proprio impegno formale;
- firmare un contratto di compravendita davanti ad un notaio: il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
A COSA FARE ATTENZIONE QUANDO SI COMPRA CASA
Prima di comprare una casa nuova è importante fare attenzione a una serie di cose e porre anche delle domande ben precise. In particolare:
- si deve chiedere chi è l’effettivo proprietario dell’immobile e se vi sono altri che hanno diritti su quella casa. Dunque, bisogna verificare che il venditore sia l’unico intestatario dell’immobile;
- è bene controllare che sulla casa non pendano ipoteche o mutui, nonché se la casa è coinvolta in cause giudiziarie;
- bisogna verificare che tutta la documentazione urbanistica sia in regola, escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili. Ciò tenendo conto anche delle novità del Condono edilizio 2024 del Decreto Salva Casa;
- è opportuno informarsi su quale sia l’effettiva superficie abitabile e la classe energetica della casa. Infatti, il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell’immobile (APE);
- bisogna fare una verifica per sapere se tutti gli impianti sono a norma;
- è bene controllare il venditore ha pagato tutte le spese condominiali (se dovute) che gli spettano e se sono previsti interventi di manutenzione straordinaria.
QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE
Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa” previsti dalla Legge.
1) COMPRARE DA UN’IMPRESA
Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Tuttavia, in alcuni casi di compravendita con imprese, l’IVA si applica:
- alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
- alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).
In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:
- l’IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
- IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
- l’imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- l’imposta catastale fissa di 200 euro.
Nel caso di imposta di registro, IVA e imposta di bollo ebbene verificare se si ha diritto o meno ai bonus prima casa che riconoscono diversi sconti in linea con le novità agevolazioni prima casa.
2) COMPRARE DA UN PRIVATO
Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:
- l’imposta di registro proporzionale del 9%;
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Anche in questo caso imposta di registro può essere scontata se si rientra tra i beneficiari dei bonus prima casa, in linea con le novità agevolazioni prima casa.
QUALI SONO I PASSAGGI PER COMPRARE CASA CON MUTUO
Se l’acquirente ha bisogno di un mutuo, i tempi si allungano. È necessario attendere la delibera della banca prima di procedere. Questo deve essere chiaramente indicato nella proposta d’acquisto o nel preliminare di vendita, subordinandoli all’ottenimento del mutuo. I passaggi chiave sono:
- presentazione dei documenti necessari in banca;
- valutazione preliminare della documentazione da parte della banca;
- valutazione dell’immobile;
- offerta vincolante della banca per concedere il mutuo;
- stipula dell’atto notarile.
L’intero processo può richiedere circa due mesi. È consigliabile informarsi in anticipo sui tempi medi della banca prescelta.
L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA, AGEVOLAZIONI
Alcune delle imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.
Le agevolazioni “prima casa” si applicano, per tutto il 2025, quando:
- il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
- la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
- l’acquirente ha determinati requisiti.
Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.
Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni.
REQUISITI PER OTTENERE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”
Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Per ottenere i benefici “prima casa” poi, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel:
- territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);
- luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;
- intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.
GUIDA AI BONUS PRIMA CASA
Mettiamo a vostra disposizione la nostra guida con l’elenco dei bonus prima casa, l’approfondimento sui bonus casa attivi e l’articolo che riassume tutte le novità su agevolazioni prima casa. Vi consigliamo di leggere la nostra guida alle detrazioni fiscali valide per la prima casa.
ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI
Da consultare anche la guida al bonus barriere architettoniche, al Superbonus 2025 o al bonus mobili, confermato nel 2025. Utilissima la consultazione dell’elenco aggiornato dei bonus edilizi 2026.
Per scoprire tutte le agevolazioni attive e quelle in arrivo, visitate la nostra pagina dedicata agli aiuti alle persone.
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