Comprare casa: guida all’acquisto, imposte e agevolazioni 2024

Tutto quello che c’è da sapere per comprare casa nel 2024, la guida sulle agevolazioni fiscali, i passi da seguire e le imposte dell’Agenzia delle Entrate

casa, agevolazioni
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Comprare casa è sempre una scelta complessa e in Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme d’investimento.

Con la Legge di Bilancio 2024 e il Decreto Milleproroghe 2024 convertito in Legge, alcune agevolazioni sono state confermate o estese a tutto il 2024.

Ricordiamo che l’Agenzia delle Entrate già dallo scorso anno aveva deciso di fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge.

Parliamo di imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore e non solo.

In questa guida chiara e dettagliata, quindi, scopriamo insieme quali sono le agevolazioni per chi vuole comprare casa nel 2024.

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COMPRARE CASA, NOVITÀ 2024

Anche se il bonus prima casa under 36 è stato modificato nel 2024 e limitato solo ad alcuni specifici casi, come vi spieghiamo in questa guida, grazie alla Legge di Bilancio 2024 e al Decreto Milleproroghe 2024 convertito in Legge restano attivi nell’anno in corso molti aiuti per chi compra la sua prima abitazione. Una novità importante, per esempio, riguarda i mutui agevolati tramite il fondo garanzia per le famiglie numerose. Fino al 31 dicembre 2024 infatti vi è la possibilità di ottenere una garanzia massima dell’80% sui mutui grazie al Fondo. La Legge di Bilancio 2024 ha prorogato il termine, precedentemente fissato al 31 dicembre 2023 e ha previsto un ulteriore sconto per le famiglie numerose. Ricordiamo infatti, che in condizioni ordinarie, la garanzia copre il 50% della quota capitale del mutuo richiesto.

L’agevolazione si applica ai mutui destinati alle categorie prioritarie, che devono soddisfare requisiti specifici di reddito ed età, come vi spieghiamo in questo articolo.

Inoltre, vale la pena sottolineare che i giovani che sono alla ricerca di un mutuo agevolato per la prima casa possono accedere ancora ai finanziamenti dedicati grazie al Fondo Consap, anche questo prorogato dalla Manovra 2024. Per sapere quali sono invece i bonus prima casa destinati a tutti validi nel 2024, a prescindere dall’età, vi rimandiamo alla nostra guida dedicata ai bonus prima casa.

Adesso vediamo quali sono gli step da seguire per comprare una casa, con le agevolazioni attive nel 2024.

COME COMPRARE UNA CASA: GLI STEP

Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Vediamo quali sono gli step:


  • stipulare un contratto preliminare. Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Si tratta di un vero e proprio impegno formale;

  • firmare un contratto di compravendita davanti ad un notaio: il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

COSA CHIEDERE QUANDO SI COMPRA UNA CASA NUOVA

Prima di comprare una casa nuova è importante anche fare delle domande ben precise. In primo luogo si deve chiedere chi è l’effettivo proprietario dell’immobile e se vi sono altri che hanno diritti su quella casa. Bisogna verificare che il venditore sia l’unico intestatario dell’immobile e che sulla casa non pendano ipoteche o mutui. Inoltre, è bene sapere se la casa è coinvolta in cause giudiziarie. Chi acquista deve verificare che tutta la documentazione urbanistica sia in regola, escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili. È anche opportuno informarsi su quale sia l’effettiva superficie abitabile e la classe energetica della casa. Infatti, il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell’immobile (APE).

Infine, si consiglia di fare una verifica per sapere se tutti gli impianti sono a norma, se il venditore ha pagato tutte le spese condominiali (se dovute) che gli spettano e se sono previsti interventi di manutenzione straordinaria.

QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE PER COMPRARE UNA CASA

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa” previsti dalla Legge.

1) COMPRARE CASA DA UN’IMPRESA

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;

  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia, in alcuni casi di compravendita con imprese, per comprare casa, l’IVA si applica:

  • alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);

  • alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;

  • IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

  • l’imposta di registro fissa di 200 euro;

  • imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

  • l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Nel caso di imposta di registro, IVA e imposta di bollo ebbene verificare se si ha diritto o meno ai bonus prima casa che riconoscono diversi sconti in linea con le novità agevolazioni prima casa confermate dalla Legge di Bilancio 2024.

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2) COMPRARE CASA DA UN PRIVATO

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

  • l’imposta di registro proporzionale del 9%;

  • imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

  • l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Anche in questo caso imposta di registro può essere scontata se si rientra tra i beneficiari dei bonus prima casa in linea con le novità agevolazioni prima casa confermate dalla Legge di Bilancio 2024.

L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: LE AGEVOLAZIONI

Alcune delle imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Ad esclusione del bonus prima casa under 36, che nel 2024 è valido solo nei casi in cui il contratto preliminare registrato per l’acquisto della casa sia stato firmato entro il 31 dicembre 2023, a condizione che il contratto definitivo sia stipulato entro il 31 dicembre 2024 – come vi spieghiamo in questo approfondimento – in generale, le agevolazioni “prima casa” senza il limite del requisito di età si applicano, invece per tutto il 2024, quando:

  • il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
  • la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • l’acquirente ha determinati requisiti.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni.

REQUISITI PER OTTENERE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);

  • A/3 (abitazioni di tipo economico);

  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);

  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);

  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);

  • A/7 (abitazioni in villini);

  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Per ottenere i benefici “prima casa” poi, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel:

  • territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

  • luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

  • intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA NEL 2024

Mettiamo a vostra disposizione la guida dell’Agenzia delle Entrate per comprare casa (Pdf 2,14 Mb) aggiornata allo scorso anno, in attesa della pubblicazione della nuova versione aggiornata al 2024. È un vademecum utile a chi vuole fare questo importante passo e ha bisogno d’informazioni per affrontare l’acquisto in piena serenità. Il testo illustrativo è rivolto alle persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Mettiamo a vostra disposizione la nostra guida con l’elenco dei bonus prima casa destinati a tutti, a prescindere dall’età. Vi invitiamo a scoprire anche il nostro approfondimento sui bonus casa attivi.

Utilissima la consultazione dell’elenco aggiornato dei bonus edilizi 2024, approvati o prorogati per il prossimo anno e l’articolo che riassume tutte le novità su agevolazioni prima casa nel 2024. Potrebbe tornarvi utile inoltre la nostra guida ai bonus prima casa estesi a tutti (anche over 36) e ancora validi.

Se volete conoscere altri aiuti, agevolazioni, bonus e forme di sostegno alle persone, è possibile visitare la nostra sezione.

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di Valeria C.
Giornalista, esperta di leggi, politica e lavoro pubblico.
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