Comprare casa: guida all’acquisto, imposte e agevolazioni 2023

Comprare casa è sempre una scelta complessa e in Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme d’investimento.

L’Agenzia delle Entrate ha dunque deciso di fornire un quadro riassuntivo delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge (imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore, eccetera).

Scopriamo insieme quali sono le agevolazioni per chi vuole comprare casa.

LA GUIDA PER COMPRARE CASA NEL 2023

Mettiamo innanzitutto a vostra disposizione la guida dell’Agenzia delle Entrate per comprare casa (Pdf 2,14 Mb) aggiornata al 2023. È un vademecum utile a chi vuole fare questo importante passo e ha bisogno d’informazioni per affrontare l’acquisto in piena serenità. Il testo illustrativo è rivolto alle persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

COME COMPRARE UNA CASA: GLI STEP

Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Vediamo quali sono gli step:

• fare una verifica sui dati catastali e ipotecari anche con l’aiuto dei servizi dell’Agenzia delle Entrate;

• stipulare un contratto preliminare. Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Si tratta di un vero e proprio impegno formale;

• firmare un contratto di compravendita davanti ad un notaio: il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

COSA CHIEDERE QUANDO SI COMPRA UNA CASA NUOVA

Prima di comprare una casa nuova è importante anche fare delle domande ben precise. In primo luogo si deve chiedere chi è l’effettivo proprietario dell’immobile e se vi sono altri che hanno diritti su quella casa. Bisogna verificare che il venditore sia l’unico intestatario dell’immobile e che sulla casa non pendano ipoteche o mutui. Inoltre, è bene sapere se la casa è coinvolta in cause giudiziarie. Chi acquista deve verificare che tutta la documentazione urbanistica sia in regola, escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili. È anche opportuno informarsi su quale sia l’effettiva superficie abitabile e la classe energetica della casa. Infatti, il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell’immobile (APE).

Infine, si consiglia di fare una verifica per sapere se tutti gli impianti sono a norma, se il venditore ha pagato tutte le spese condominiali (se dovute) che gli spettano e se sono previsti interventi di manutenzione straordinaria.

QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE PER COMPRARE UNA CASA

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa” previsti dalla Legge.

1) COMPRARE CASA DA UN’IMPRESA

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia, in alcuni casi di compravendita con imprese, per comprare casa, l’IVA si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);

• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;

• IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

• l’imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

2) COMPRARE CASA DA UN PRIVATO

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: LE AGEVOLAZIONI

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”. Se invece volete usufruire del bonus prima casa under 36, vi consigliamo di leggere questo approfondimento. In generale, le agevolazioni “prima casa” senza il limite del requisito di età si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

Il Decreto Milleproroghe convertito in Legge ha anche esteso i termini per il pagamento agevolato delle imposte per le “prime case” dal 1° aprile al 30 ottobre 2023. Le imposte da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono così da calcolare:

• se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA allora l’imposta di registro è proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%). Invece, l’ imposta ipotecaria è fissa a 50 euro così come l’imposta catastale;

• se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, allora l’IVA sarà ridotta al 4%. Invece, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale saranno fisse a 200 euro.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”.

In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

I REQUISITI PER OTTENERE LE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);

• A/3 (abitazioni di tipo economico);

• A/4 (abitazioni di tipo popolare);

• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);

• A/6 (abitazioni di tipo rurale);

• A/7 (abitazioni in villini);

• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Per ottenere i benefici “prima casa” poi, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel:

• territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

ACQUISTARE UN’ABITAZIONE, LE FAQ

L’Agenzia delle Entrate ha messo anche a disposizione degli utenti le risposte alle FAQ, disponibili in questo documento (Pdf 122 Kb), utili a chi vuole comprare casa. Nella guida poi sono chiariti tutti i dettagli fiscali per l’acquisto di una casa.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Per conoscere altre forme di agevolazione a favore di lavoratori e famiglie invitiamo a consultare la nostra sezione dedicata. Tra le novità segnaliamo questo approfondimento sulle agevolazioni previste in Legge di Bilancio 2023. Per restare sempre aggiornati su tutte le novità, è possibile iscriversi alla nostra newsletter gratuita e al nostro canale Telegram per ricevere le notizie in anteprima.