Comprare casa: guida all’acquisto, imposte e agevolazioni 2024

Comprare casa è sempre una scelta complessa e in Italia l’acquisto di un’abitazione rappresenta, ancora oggi, una delle principali forme d’investimento.

Con la Legge di Bilancio 2024 e il Decreto Milleproroghe 2024 convertito in Legge, alcune agevolazioni sono state confermate o estese a tutto il 2024.

L’Agenzia delle Entrate a Luglio 2024 ha fornito un quadro riassuntivo aggiornato delle principali regole da seguire quando si compra una casa, in modo da poter “sfruttare” tutti i benefici previsti dalla legge.

Parliamo di imposte ridotte, limitazione del potere di accertamento di valore e non solo.

In questa guida chiara e dettagliata, quindi, scopriamo insieme quali sono le agevolazioni per chi vuole comprare casa nel 2024.

COMPRARE CASA, NOVITÀ 2024

Grazie alla Legge di Bilancio 2024 e al Decreto Milleproroghe 2024 convertito in Legge restano attivi nell’anno in corso molti aiuti per chi compra la sua prima abitazione. Ecco quali sono le novità:

• mutui agevolati rinnovati tramite il fondo garanzia per le famiglie numerose. Fino al 31 dicembre 2024 infatti vi è la possibilità di ottenere una garanzia massima dell’80% sui mutui grazie al Fondo. L’agevolazione si applica ai mutui destinati alle categorie prioritarie, che devono soddisfare requisiti specifici di reddito ed età, come vi spieghiamo in questo articolo;

• mutuo agevolato per la prima casa confermato anche nel 2024. I giovani interessati e in possesso dei requisiti ISEE e socio economici, possono accedere ancora ai finanziamenti dedicati grazie al Fondo Consap, anche questo prorogato dalla Manovra 2024. I dettagli li spieghiamo in mutuo agevolato per la prima casa.

Ricordiamo anche che il bonus prima casa under 36 è stato modificato nel 2024 e limitato solo ad alcuni specifici casi, come vi spieghiamo in questa guida. Per sapere quali sono invece i bonus prima casa over 40, cioè destinati a tutti e validi nel 2024, a prescindere dall’età, vi rimandiamo alla nostra guida dedicata ai bonus prima casa.

Adesso vediamo quali sono gli step da seguire per comprare una casa, con le agevolazioni attive nel 2024.

QUALI SONO I PASSAGGI PER COMPRARE UNA CASA

Per comprare una casa è bene seguire una serie di passaggi che vi aiuteranno a non commettere errori nell’acquisto. Innanzitutto, cosa bisogna sapere prima di acquistare una casa? Prima di comprare casa è utile ottenere più informazioni possibili sull’immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Inoltre, è importante sapere cosa accade se si decide di stipulare un contratto preliminare (il cosiddetto compromesso).

Vediamo quali sono gli step:

• fare una verifica sui dati catastali e ipotecari anche con l’aiuto dei servizi dell’Agenzia delle Entrate;

• stipulare un contratto preliminare. Il contratto preliminare, chiamato anche “compromesso”, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Si tratta di un vero e proprio impegno formale;

• firmare un contratto di compravendita davanti ad un notaio: il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

A COSA FARE ATTENZIONE QUANDO SI COMPRA CASA

Prima di comprare una casa nuova è importante fare attenzione a una serie di cose e porre anche delle domande ben precise. In particolare:

• si deve chiedere chi è l’effettivo proprietario dell’immobile e se vi sono altri che hanno diritti su quella casa. Dunque, bisogna verificare che il venditore sia l’unico intestatario dell’immobile;

• è bene controllare che sulla casa non pendano ipoteche o mutui, nonché se la casa è coinvolta in cause giudiziarie;

• bisogna verificare che tutta la documentazione urbanistica sia in regola, escludere eventuali abusi edilizi e se esistono piccole difformità sanabili. Ciò tenendo conto anche delle novità del Condono edilizio 2024 del Decreto Salva Casa;

• è opportuno informarsi su quale sia l’effettiva superficie abitabile e la classe energetica della casa. Infatti, il venditore è obbligato a fornire la documentazione che attesta la classe energetica dell’immobile (APE);

• bisogna fare una verifica per sapere se tutti gli impianti sono a norma;

• è bene controllare il venditore ha pagato tutte le spese condominiali (se dovute) che gli spettano e se sono previsti interventi di manutenzione straordinaria.

QUALI SONO LE IMPOSTE DA PAGARE PER COMPRARE UNA CASA

Le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un “privato” o un’impresa e l’acquisto venga effettuato in presenza o meno dei benefici “prima casa” previsti dalla Legge.

1) COMPRARE CASA DA UN’IMPRESA

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. In questo caso, quindi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia, in alcuni casi di compravendita con imprese, per comprare casa, l’IVA si applica:

• alle cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);

• alle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare).

In questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’IVA al 10% (per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali di case di abitazione (anche in corso di costruzione) classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;

• IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;

• l’imposta di registro fissa di 200 euro;

• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;

• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Nel caso di imposta di registro, IVA e imposta di bollo ebbene verificare se si ha diritto o meno ai bonus prima casa che riconoscono diversi sconti in linea con le novità agevolazioni prima casa confermate dalla Legge di Bilancio 2024.

2) COMPRARE CASA DA UN PRIVATO

Se il venditore è un privato, l’acquirente dovrà pagare:

• l’imposta di registro proporzionale del 9%;

• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;

• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Anche in questo caso imposta di registro può essere scontata se si rientra tra i beneficiari dei bonus prima casa, in linea con le novità agevolazioni prima casa confermate dalla Legge di Bilancio 2024.

QUALI SONO GLI STEP PER COMPRARE CASA CON MUTUO

Se l’acquirente ha bisogno di un mutuo per comprare casa, i tempi si allungano. È necessario attendere la delibera della banca prima di procedere. Questo deve essere chiaramente indicato nella proposta d’acquisto o nel preliminare di vendita, subordinandoli all’ottenimento del mutuo. I passaggi chiave sono:

• presentazione dei documenti necessari in banca;

• valutazione preliminare della documentazione da parte della banca;

• valutazione dell’immobile;

• offerta vincolante della banca per concedere il mutuo;

• stipula dell’atto notarile.

L’intero processo può richiedere circa due mesi. È consigliabile informarsi in anticipo sui tempi medi della banca prescelta.

L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA: LE AGEVOLAZIONI

Alcune delle imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto viene effettuato in presenza dei requisiti “prima casa”.

Ad esclusione del bonus prima casa under 36, che nel 2024 è valido solo nei casi in cui il contratto preliminare registrato per l’acquisto della casa sia stato firmato entro il 31 Dicembre 2023, a condizione che il contratto definitivo sia stipulato entro il 31 Dicembre 2024 – come vi spieghiamo in questo approfondimento – in generale, le agevolazioni “prima casa” senza il limite del requisito di età si applicano, invece per tutto il 2024, quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;

• la casa si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;

• l’acquirente ha determinati requisiti.

Le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della “prima casa”. In ogni caso (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni.

REQUISITI PER OTTENERE AGEVOLAZIONI “PRIMA CASA”

Le agevolazioni fiscali previste per l’acquisto della “prima casa” sono riconosciute in presenza di alcune condizioni e solo se l’acquirente possiede precisi requisiti. Per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);

• A/3 (abitazioni di tipo economico);

• A/4 (abitazioni di tipo popolare);

• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);

• A/6 (abitazioni di tipo rurale);

• A/7 (abitazioni in villini);

• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni “prima casa” non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici). Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.

Per ottenere i benefici “prima casa” poi, l’abitazione deve trovarsi nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha la propria residenza. Se residente in altro Comune, entro 18 mesi dall’acquisto l’acquirente deve trasferire la residenza in quello dove è situato l’immobile. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel:

• territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (anche se svolta senza remunerazione, come, per esempio, per le attività di studio, di volontariato, sportive);

• luogo del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro;

• intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero.

LA GUIDA ACQUISTO CASA AGENZIA DELLE ENTRATE 2024

Mettiamo a vostra disposizione la Guida all’acquisto casa in PDF, ossia la Guida all’acquisto casa dell’Agenzia delle Entrate 2024, in questa pagina (Pdf 2 Mb) aggiornata a Luglio 2024.

È un vademecum utile a chi vuole fare questo importante passo e ha bisogno d’informazioni per affrontare l’acquisto in piena serenità. Il testo illustrativo è rivolto alle persone fisiche (che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Si riferisce sia alle compravendite tra “privati” sia a quelle tra imprese e privati.

ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI

Mettiamo a vostra disposizione la nostra guida con l’elenco dei bonus prima casa destinati a tutti, a prescindere dall’età. Vi invitiamo a scoprire anche il nostro approfondimento sui bonus casa attivi.

Utilissima la consultazione dell’elenco aggiornato dei bonus edilizi 2025, approvati o prorogati per il prossimo anno e l’articolo che riassume tutte le novità su agevolazioni prima casa nel 2024.

Vi invitiamo ad approfondire anche cosa prevede la proposta di legge che mira a introdurre un nuovo bonus pari a 600 per il mutuo prima casa.

Se volete conoscere altri aiuti, agevolazioni, bonus e forme di sostegno alle persone, è possibile visitare la nostra sezione.

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