Mutui agevolati prima casa nel 2026: quali sono e chi può richiederli

Fino al 2027 si possono richiedere mutui agevolati per la prima casa, grazie anche ai 75,6 milioni di euro aggiuntivi previsti dal Decreto Fiscale 2026.

Lo Stato garantisce dal 50% al 90% della quota capitale per giovani, famiglie e categorie fragili con requisiti specifici.

In questo articolo vi spieghiamo a chi si rivolgono tali mutui agevolati, come funzionano, in cosa consistono e come usufruirne.

MUTUI AGEVOLATI PRIMA CASA ANCHE NEL 2026

Chi desidera acquistare la prima casa può ancora usufruire dei mutui agevolati fino al 31 Dicembre 2027. Grazie poi allo stanziamento da 75,6 milioni di euro deciso con il Decreto fiscale 2026 convertito in Legge, l’accesso al Fondo di garanzia per la prima casa, sarà ancora più ampio.

Il Fondo – istituito dalla Legge di Stabilità per il 2014 – è uno strumento finanziario che facilita l’accesso al credito offrendo garanzie statali dal 50% al 90% in base a specifici requisiti. Scopriamo a chi si rivolge la misura.

A CHI SPETTANO I MUTUI AGEVOLATI

I prestiti agevolati spettano ai cittadini appartenenti a specifiche categorie che, al momento della domanda di mutuo per l’acquisto della prima casa, non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo, anche all’estero. In particolare, nel 2025 e anche nel 2026 solo le seguenti categorie hanno diritto all’accesso al beneficio del Fondo:

• giovani coppie, coniugate o conviventi more uxorio, che abbiano costituito nucleo da almeno due anni;

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• nuclei familiari mono genitoriali con figli minori conviventi;

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• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari (IACP);

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• giovani di età inferiore a 36 anni;

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• famiglie numerose con 3 o più figli minori di 21 anni.

Queste categorie possono ottenere inoltre, la garanzia innalzata fino all’80% e entro il 90% in specifici casi, legati alla loro situazione familiare e ISEE. Scopriamo i dettagli.

QUANTO DEVE ESSERE L’ISEE PER IL MUTUO PRIMA CASA

Ci sono specifici limiti ISEE per l’accesso ai mutui agevolati per la prima casa. Ovvero, hanno accesso alla garanzia pari all’80% della quota capitale coloro che hanno un ISEE pari o inferiore a 40.000 euro e appartengono alle categorie che hanno diritto di accesso al Fondo. Ossia, giovani coppie, famiglie mono genitoriali, conduttori di alloggi IACP e giovani under 36.

Invece, nel caso di famiglie numerose, i limiti ISEE e la percentuale di garanzia statale concessa per il mutuo cambiano. Ecco quali sono le soglie da rispettare:

• ISEE non superiore a 40.000 euro annui, per le famiglie numerose con almeno 3 figli di età inferiore a 21 anni. In tal caso è prevista una garanzia dell’80% della quota capitale  l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore all’8,5%;

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• ISEE non superiore a 45.000 euro annui, per le famiglie con almeno 4 figli di età inferiore a 21 anni. In tal caso è prevista una garanzia dell’85% della quota capitale e l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore al 9%;

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• ISEE non superiore a 50.000 euro annui, per le famiglie con 5 o più figli di età inferiore a 21 anni. In tal caso è prevista una garanzia del 90% della quota capitale e l’accantonamento di un coefficiente di rischio non inferiore al 10%.

Maggiori dettagli su quali sono le regole per i mutui concessi alle famiglie numerose, ve li spieghiamo in questa guida.

QUALI SONO I MUTUI AGEVOLATI

I mutui in questione sono quelli garantiti dal Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da CONSAP. Questo strumento è pensato per supportare alcune categorie che hanno difficoltà ad accedere al credito, garantendo dal 50% al 80% (e fino al 90% per le famiglie numerose) della quota capitale del mutuo per l’acquisto di una prima abitazione.

Si tratta di mutui destinati all’acquisto di unità immobiliari ubicate in Italia, da utilizzare come residenza principale da parte del beneficiario. Il mutuo agevolato con la garanzia CONSAP viene concesso anche nei casi in cui:

• l’acquisto è accompagnato da lavori di ristrutturazione, a condizione che tali lavori migliorino l’efficienza energetica dell’immobile;

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• vi sia surroga dei mutui originari, a condizione che le nuove condizioni siano uguali o migliorative rispetto a quelle iniziali;

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• il Tasso Effettivo Globale (TEG) superi il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM). Questo criterio vale solo fino al 2027 e purché vengano rispettate determinate condizioni. Ricordiamo che il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) rappresenta gli interessi annuali medi praticati dalle banche per operazioni simili e serve a determinare il limite oltre il quale gli interessi sono considerati usurari. Invece, il Tasso Effettivo Globale (TEG) è il tasso praticato in una specifica operazione, come un contratto di mutuo, ed è espresso su base annua. Per maggiori dettagli sui calcoli e le rilevazioni, è possibile consultare questa pagina con le istruzioni per la rilevazione dei tassi effettivi globali medi e disposizioni correlate sul sito della Banca d’Italia.

La garanzia statale è comunque valida per mutui che finanziano più dell’80% del valore dell’immobile fino a un massimo di 250.000 euro, inclusi eventuali costi accessori. La percentuale di garanzia concessa poi, varia a seconda delle categorie di richiedenti e dei requisiti in loro possesso.

IMMOBILI AMMESSI

L’accesso al mutuo è possibile sono per determinati tipi di immobili. In sostanza, l’abitazione da compare oltre ad essere “prima casa” deve rispondere a determinati requisiti tecnico strutturali. Ossia, l’immobile ad uso abitativo:

• deve essere sito nel territorio nazionale;

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• non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) e non deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel Decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 Agosto 1969, n. 1072.

Inoltre, per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, l’abitazione che si acquista deve appartenere a una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile);

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• A/3 (abitazioni di tipo economico);

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• A/4 (abitazioni di tipo popolare);

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• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);

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• A/6 (abitazioni di tipo rurale);

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• A/7 (abitazioni in villini);

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• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

COME FUNZIONANO

I mutui agevolati funzionano a richiesta. Ossia, i cittadini interessati devono richiedere l’accesso al Fondo Garanzia Prima Casa che offre una garanzia pubblica ai chi incontra difficoltà nell’accesso al credito. Conosciuta come “Garanzia CONSAP”, questa protezione statale copre dal 50% fino al 90% della quota capitale del mutuo per l’acquisto della prima casa, entro un limite massimo di 250.000 euro, nei casi e per i richiedenti precedentemente illustrati.

Le banche non possono richiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive, eccetto l’ipoteca sull’immobile e la garanzia fornita dallo Stato, nel rispetto della legislazione vigente.

Per accedere al Fondo, è necessario verificare i requisiti di cui si è in possesso, rivolgersi a una banca aderente e presentare la richiesta di mutuo insieme alla domanda per la garanzia CONSAP.

COME RICHIEDERE IL MUTUO

Il mutuo si richiede alla Banca o Intermediario finanziario, che deve essere una di quelle aderenti all’iniziativa. La domanda si presenta utilizzando uno dei seguenti moduli per la richiesta di accesso al Fondo di garanzia per la prima casa:

• modello di domanda da presentare ad una banca/intermediario finanziario aderente all’iniziativa;

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• modello di domanda per le famiglie numerose da presentare ad una banca o intermediario finanziario aderente all’iniziativa.

Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela. Il termine previsto è di 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo.

Le risorse possono essere concesse dalla banca o intermediario finanziario che ha aderito all’iniziativa. L’elenco delle banche è disponibile in questa pagina e viene periodicamente aggiornato da CONSAP.

GUIDA ALLE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

Per approfondire, mettiamo a vostra disposizione il nostro articolo con tutte le novità sulle agevolazioni prima casa disponibili e che si possono ancora richiedere nel 2025.

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