Le detrazioni per le spese mutuo possono essere riconosciute nel 730 – 2026 e sono utili per ridurre le tasse da pagare.
Le spese per gli interessi passivi versati alla banca per contrarre un mutuo, nonché le relative spese e oneri accessori che si possono detrarre quest’anno sono quelle del 2025.
La detrazione è pari al 19% delle spese sostenute, con un limite diverso a seconda del tipo di mutuo contratto e spetta a prescindere dall’ammontare del reddito complessivo.
In questa guida spieghiamo in modo chiaro e dettagliato quali sono e quanto si recupera.
COSA SONO LE DETRAZIONI SPESE MUTUO
Le detrazioni per le spese per il mutuo sono degli “sconti” sull’imposta lorda IRPEF riconosciute in dichiarazione dei redditi per i costi sostenuti per gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione pagati in relazione ai mutui. Si tratta di una detrazione dall’imposta lorda pari al 19%. Tuttavia, gli importi massimi di detrazione sul modello 730 variano a seconda della finalità del mutuo.
È bene precisare che gli “interessi passivi del mutuo” sono gli interessi che il mutuatario deve pagare alla banca come remunerazione per aver ottenuto il prestito necessario per l’acquisto dell’immobile. Questi interessi rappresentano il costo associato all’utilizzo dei fondi ricevuti. Quindi la parte degli interessi che può essere detratta è l’importo pagato annualmente alla banca tramite le rate del mutuo.
A livello normativo la detrazione spese mutuo è prevista e disciplinata dal Testo Unico sulle Imposte sui Redditi.
A CHI SPETTANO
Le detrazioni per gli interessi passivi e gli oneri accessori spettano al contribuente che riveste contemporaneamente la figura di acquirente dell’immobile e di intestatario del contratto di mutuo.
In ogni caso, affinché il soggetto possa definirsi beneficiario, l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro i termini stabiliti dalla legge (solitamente 12 mesi dall’acquisto).
Se il contribuente trasferisce la dimora abituale in un altro immobile, perde il diritto alla detrazione a partire dal periodo d’imposta successivo, a meno che il trasferimento non sia dovuto a motivi di lavoro o ricovero in istituti di assistenza.
CONDIZIONI DI ACCESSO
Secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), il beneficio spetta a chi ha contratto il debito con l’istituto di credito (intestatario del mutuo), a patto che sia anche il proprietario (o titolare di altro diritto reale) dell’immobile. Tuttavia:
- se il contratto è sottoscritto da più persone, ciascuna ha diritto alla detrazione in proporzione alla propria quota di partecipazione, indicata nel contratto di mutuo. Ad esempio, nel caso di due coniugi cointestatari al 50%, ognuno potrà detrarre la propria quota entro il limite di 2.000 euro (quota parte del tetto massimo di 4.000 euro);
- se il mutuo è cointestato tra coniugi e uno di essi è fiscalmente a carico dell’altro, il coniuge che sostiene interamente la spesa può beneficiare della detrazione per entrambe le quote. Il tetto massimo detraibile per il coniuge superstite rimane comunque fissato a 4.000 euro complessivi. Questa agevolazione si applica esclusivamente ai coniugi e non ad altri familiari (come figli o genitori), per i quali la quota di detrazione va persa se il titolare non possiede reddito sufficiente per capienza fiscale.
CASI PARTICOLARI
Il diritto a beneficiare dello sconto fiscale non è legato esclusivamente alla firma apposta sul contratto, ma dipende in modo diretto dall’uso che si fa dell’immobile e dalla natura del possesso.
Nel caso della nuda proprietà, ad esempio, la detrazione non viene riconosciuta: questo accade perché l’agevolazione è riservata a chi detiene il possesso reale del bene e lo utilizza effettivamente.
Al contrario, l’usufruttuario può accedere al beneficio, ma a patto che sia lui stesso l’intestatario del mutuo e che utilizzi la casa come propria residenza abituale.
Esiste poi una tutela specifica per gli eredi: in caso di decesso del mutuatario originario, chi eredita la proprietà e decide di accollarsi le restanti rate del mutuo può continuare a detrarre gli interessi passivi.
Anche in questa circostanza, però, rimane fondamentale il requisito dell’abitazione principale: l’erede deve stabilire la propria dimora abituale in quell’immobile per poter usufruire dell’agevolazione.
QUALI SPESE PER UN MUTUO SONO DETRAIBILI
La detrazione mutuo è ammessa per gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati nel corso del 2025, indipendentemente dalla scadenza della rata (principio di cassa). Gli oneri accessori che rientrano in questa detrazione includono diverse voci, come ad esempio:
- le maggiori somme pagate a causa delle variazioni del cambio di valuta relative ai mutui stipulati in altre valute;
- le commissioni dovute agli istituti di credito per la loro attività di intermediazione;
- gli oneri fiscali, come l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e l’imposta sostitutiva sul capitale prestato;
- la commissione per lo scarto rateizzato nei mutui in contanti, le spese di istruttoria e di perizia tecnica;
- le penalità per l’anticipata estinzione del mutuo;
- le spese notarili, che includono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dal notaio per conto del cliente, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.
Sono escluse dalla detrazione alcune spese, come ad esempio:
- le spese di assicurazione dell’immobile;
- le spese per l’onorario del notaio per la stipula del contratto di compravendita, le imposte di registro, l’IVA e le imposte ipotecarie e catastali connesse al trasferimento dell’immobile;
- le spese per l’incasso delle rate di mutuo.
QUANTO SI RECUPERA DAL 730 PER UN MUTUO
Le detrazioni per le spese mutuo riconoscono uno sconto pari al 19% degli interessi passivi pagati, recuperabile nel modello 730, ma con limiti e condizioni variabili a seconda del tipo di finanziamento stipulato. Nello specifico:
- per i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale, la detrazione è pari al 19% delle spese ammesse sostenute, nel limite di 4.000 euro. Nel caso di mutuo co-intestato può essere suddiviso tra i proprietari sempre nel massimo di 4.000 euro totali;
- per i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale, la detrazione è pari al 19%, mentre l’ammontare massimo degli interessi passivi e oneri accessori ammesso alla detrazione è fissato in 2.065,83 euro per ciascun intestatario del mutuo;
- nel caso di mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici, compresa l’abitazione principale, la detrazione nella misura del 19% va calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro e spetta al soggetto intestatario del contratto di mutuo, senza alcuna deroga;
- per i mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari destinate ad abitazione principale, la detrazione è pari al 19% e calcolata su un importo massimo di 2.582,28 euro;
- nel caso di prestiti e mutui agrari di ogni genere, la detrazione è del 19% e l’importo massimo detraibile degli interessi passivi non può superare la somma del reddito dominicale e agrario dichiarati, tenendo conto delle rispettive rivalutazioni al 80% e al 70%, oltre a un’altra rivalutazione del 30% introdotta dal 2016.
È importante notare che:
- la detrazione degli interessi passivi, in ogni caso, è calcolata solo sull’importo effettivamente sostenuto dal contribuente;
- le soglie indicate (4.000 euro, 2.065,83 euro e 2.582,28 euro) restano valide nel 2026, ma vanno integrate dalle nuove regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 che condizionano l’accesso a questi sconti in base al reddito del contribuente.
Vediamole nel dettaglio.
LIMITI REDDITUALI
Per i mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2025, il legislatore ha introdotto un tetto complessivo agli oneri detraibili (tra cui gli interessi del mutuo) per chi ha redditi elevati. La detrazione non è più garantita a prescindere dal reddito, ma:
- per chi ha un ISEE fino a 75.000 euro, lo sconto resta pieno (rispettando i limiti di 4.000 euro o 2.582,28 euro a seconda del caso);
- tra 75.001 euro e 100.000 euro, la somma totale di tutte le detrazioni del contribuente (mutuo, spese mediche, istruzione, ecc.) non può superare i 14.000 euro;
- oltre 100.000 euro, il limite complessivo delle detrazioni scende a 8.000 euro.
Questi nuovi limiti basati sul reddito non si applicano agli interessi passivi derivanti da contratti di mutuo stipulati entro il 31 dicembre 2024. Per i vecchi mutui, la normativa resta quella tradizionale.
COME PORTARLE IN DETRAZIONE
Le detrazioni spese mutuo funzionano tramite uno sconto sull’IRPEF in dichiarazione dei redditi, pari al 19% e nei limiti previsti per i diversi tipi di mutui. Si possono ottenere o presentando il 730 precompilato oppure con la presentazione del modello 730 ordinario.
Ecco come inserirle:
- nel rigo E7 si inseriscono i mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale;
- nel rigo E8 – E10 (codice 8) si inseriscono i mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale;
- nel rigo E8 – E10 (codice 9) si inseriscono i mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici, compresa l’abitazione principale;
- nel rigo E8 – E10 (codice 10 e 46) si inseriscono i mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari destinate ad abitazione principale;
- nel rigo E8 – E10 (codice 11 e 47) si inseriscono i prestiti e mutui agrari di ogni genere.
Inoltre, per rendere più precisa la tracciabilità, l’Agenzia delle Entrate ha differenziato i codici del Quadro E (rigo E7) in base all’anno di stipula del mutuo. Pertanto va indicato:
- codice 7, per mutui stipulati fino al 31 dicembre 2021;
- codice 48, per mutui stipulati tra il 1° gennaio 2022 e il 31 dicembre 2024;
- codice 57, per i nuovi mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 2025.
Nel caso di modello redditi Persone Fisiche (l’ex Unico), bisognerà invece inserire tali spese nel quadro RP.
QUALI MUTUI SI POSSONO SCARICARE
Le categorie specifiche di mutui che godono della detrazione al 19%, con limiti variabili, includono:
- mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’unità immobiliare destinata ad abitazione principale;
- mutui ipotecari stipulati prima del 1993 su immobili diversi da quelli utilizzati come abitazione principale;
- mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per effettuare interventi di manutenzione, restauro e ristrutturazione su tutti gli edifici, compresa l’abitazione principale;
- mutui ipotecari contratti a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia di unità immobiliari destinate ad abitazione principale;
- prestiti e mutui agrari di ogni genere.
SCADENZE 2026
Si può chiedere la detrazione a partire dal 14 maggio 2026 (data in cui l’Agenzia delle Entrate ha dato il via all’invio della dichiarazione dei redditi 2026) ed entro il 30 settembre 2026, data ultima per l’invio dei modelli 730, sia in modalità precompilata che ordinaria.
Eventuali conguagli a credito o a debito saranno comunicati entro novembre 2026.
Le date di scadenza possono essere modificate con proroga solo tramite un provvedimento ufficiale del governo o dell’Agenzia delle Entrate per motivi di necessità o urgenza.
GUIDA AI BONUS PER LA CASACASA
Mettiamo a vostra disposizione la guida ai bonus per la casa e quella sui bonus edilizi che possono richiedere i contribuenti che hanno comprato un immobile e/o intendo ristrutturarlo.
Vi consigliamo di consultare anche l’elenco aggiornato dei bonus per la prima casa e delle detrazioni 730 per chi è proprietario di casa.
ALTRI AIUTI E AGGIORNAMENTI
Potrebbe interessarvi sapere poi come funzionano i mutui agevolati per l’acquisto prima casa e il bonus ristrutturazione confermato nel 2026.
Per approfondire, vi suggeriamo poi la lettura delle nostre guide sulle detrazioni 730 per chi è in affitto, i mutui agevolati per i dipendenti pubblici e il fondo garanzia prestiti per le famiglie numerose.
Se volete restare aggiornati su tutte le agevolazioni e quelle in arrivo, visitate la nostra pagina dedicata agli aiuti alle persone.
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